시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
오늘도 좀 지난 자료를 뒤적이다가 이걸 발견합니다. ‘주택이 건물과 토지주인이 다른 경우 매매계약 어떻게 진행하나?’ 부동산을 거래하다 보면 가끔 이런 물건이 있습니다. 내용이 조금 복잡해서 그간 안 팔리고 가격이 많이 조정된 부동산 이었습니다.
오늘의 주제는 다가구를 매입하면서 겪었던 실제 이야기입니다. 위치도 그렇고, 가격도 참 괜찮은 물건을 소개받아 저는 계약하자고 서두릅니다. 이때 대화 내용입니다.
“보신 부동산은 토지주와 건물 주인이 다릅니다. 게다가 두 사람이 사이가 좀 안 좋아요. 그래서 몇번 계약하려다가 깨지곤 했어요.”
“왜요?”
” 건물은 현재 주인이 경매로 낙찰받았는데, 토지주가 못마땅했는지 지료를 엄청 요구합니다. 게다가 건물에 자주 와서 사사건건 참견한답니다. 답답한 건물주인이 오랜 설득으로 전체 건물을 팔기로 했는데, 내가 손님을 소개할 때마다 매매가격을 놓고 티격태격하고 있는 중이지요. ㅠㅠ”
“아무튼, 연락 함 해보시지요. 안 팔면 말고!”
이야기를 주제로 한 기본적인 개념
단독주택의 등기사항증명서를 보면 간혹 건물 주인과 땅 주인이 다른 사례가 있습니다. 좀 이상하게 보일 수도 있지만, 우리나라 부동산은 토지와 건물을 각각의 부동산으로 보기 때문에 법적, 사회적으로 유효합니다. 아버지가 아들에게 건물만을 증여한 경우, 신축부터 아예 분리된 사례, 건물만 경매로 낙찰받아 소유주가 달라진 경우 등 이유는 참 많지요.
경매로 다가구주택의 건물만 낙찰받은 사람이 토지주인과 합의하여 건물과 토지를 함께 매매한 사례가 있습니다. 이때 토지와 건물의 매매계약서를 작성한다면 어떤 순서로 해야 하며, 주의할 점은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.
등기부 열람
개업 공인중개사의 설명을 듣고 위 이야기의 주인공인 부동산의 등기부를 열람해 보니 이해가 가네요. 토지,건물 등기부입니다.~
사례의 내용
A 씨는 2010년에 다가구주택 건물만을 경매로 낙찰받았습니다. 건물만 낙찰받은 이유는 잘 모르겠네요. 임대수익을 노리고… 건물만 소유한 채 임대를 계속하던 중 토지 주인인 B 씨가 지료를 과다하게 요구하여 불화가 깊어지자, A 씨는 땅 주인을 설득하여 토지와 건물 전체를 팔기로 합의하는데…..
매매 과정에서 토지주의 진상과 다툼으로 세월이 많이 지연됐고, 둘 다 지쳐서 쓰러질 무렵 C가 나타난 거죠. C는 건물과 토지 전부를 매매 조건으로 계약하기로 한 겁니다. C는 물론 접니다. ㅋ
등기부 분석
‘등기사항전부증명서 – 토지 및 건물(말소사항포함)’을 각각 열람해보면 토지와 건물 주인이 다른 것을 볼 수 있고, 그 원인도 알 수 있습니다. 함 보시죠.~
등기사항증명서를 보면 유O건 씨가 1988년 7월 29일 본 토지와 건물을 취득하여 보유하다가, 2000년 3월 29일에 건물만을 유O한 씨(같은 성씨로 보아 아들로 추정함)에게 증여합니다.
증여받은 유O한 씨의 건물은 2009년 경매가 개시되어 2010년 12월 9일 낙찰자인 김O수 씨로 소유권이 바뀌게 됩니다.
한편, 토지는 유O건 씨가 계속 보유하다가 2009년 1월 19일 우O식 씨에게 팝니다. 이런 경로로 토지와 건축물의 소유자가 달라진 사례입니다.
건물과 토지주인이 다른 경우의 주택 매매계약 시 유의사항
- 토지 및 건물 소유주와 각각 계약서를 작성해야 합니다. 토지 매매계약서 1부, 건물 매매계약서 1부인 총 2부를 작성하여 서명 날인받습니다.
- 매수인은 본 부동산 일체(토지+건물)의 취득을 원하므로 어느 한쪽의 계약이 진행되지 않을 때를 대비한 위약 조항을 특약에 삽입합니다.
[특약 사항]
“본 계약은 000-11 에 존재하는 다가구주택을 취득하는 과정에서 토지와 건물주가 각각 다른 상태에서의 계약입니다. 만일 건물과 토지 중 어느 한쪽의 계약이 체결되지 않거나, 중도 해제되는 경우에는 본 계약은 원천무효로 계약금 및 이미 납부된 금액 등은 조건 없이 반환하기로 약정합니다.”
3. 실거래가 신고는 토지 및 건물로 나누어서 각각 해야 합니다.
4. 각각의 거래일지라도 주거용 건물과 토지의 일체 거래이므로 ‘주택의 취득세’를 적용합니다.
5. 토지주인과 건물주의 잔금 및 서류를 같은 시간대 동시 처리합니다.
마치면서
위의 순서대로 모든 게 잘 처리됐고 구입한 다가구주택은 한참 동안 효자 노릇을 했습니다. 매매수익과 임대수익 두 마리 토끼를 잡은 사례지요. 참고로 위의 사례를 임대차에 대입한 포스팅도 있으니 아래 링크 참조하세요. 끝까지 읽어주신 인내에 감사드리며 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기를 기원합니다. ^^
지식거래소의 책
부동산은 단편적인 상식만으로는 부족하다! 민사집행법 연결을 통한 온전한 지식의 완성. <부동산 경매 더하기, 2025년 6월 개정판>
