시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소입니다. 🙂
오늘 이야기는 다가구주택입니다. 주로 위반건축물 형태를 다룰 건데요. 불법으로 지은 다가구주택은 ‘이행강제금’이라는 무서운 범칙금도 있어 조심해야 합니다. 단순 형태로 보면 일반인은 구분하기 어려우니 구분방법을 알아볼 겁니다.
다가구 매입 목적은 저마다 이유가 있겠지만, 주목적은 은퇴 후 본인이 거주하면서 임대수익을 얻고자 하는 이유가 가장 많은것 같습니다. 그러나 매입 과정에서 불법으로 마구 지은 다가구주택을 잘못 사면 평생 이행강제금을 낼 수도 있고, 원상복구할 수도 있어 주의해야 겠지요. 오늘은 이 점에 집중할 겁니다.
다가구주택?
우선 다가구주택은 간략하게 알아봅니다. 앞서 자세히 포스팅한 내용이 있습니다. 아래 링크 확인하시고요.
다세대, 연립, 빌라 등과 구별되는 것은 개별 호수마다 소유자가 있는 집합건물이 아니고, 건물 전체가 1인 소유 또는 공유로 소유하는 형태가 단독주택의 한 종류인 다가구 주택입니다. 건축법에서는 다가구주택을 다음과 같이 표현합니다.
현재 주택법에 충실하게 지은 다가구 주택은 우리 주변에 많으며, 주로 다세대, 빌라 등과 흡사한 구조입니다. 이를 단순하게 그림으로 표현하면 아래 그림과 같은데 가장 일반적인 단독 다가구주택의 형태지요. 각 층의 세대수는 19세대 이하로 건축주 마음입니다. 주차장법이 허용되는 한도에서 원룸, 투룸을 많이 지어 주택 수를 여러 채로 늘릴 수 있습니다.
건축법의 ‘주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하’라는 의미는 건물의 총 층수가 3층이라는 뜻이 아닙니다. 다른 법률에 제한되지 않는 한도 내에서 1층을 상가인 근린시설로 건축하고, 나머지 2~3층은 주택으로도 가능합니다.
건축법 논리상 다음의 건축물도 실제 가능합니다. 건폐율이나, 용적률이 충족되고, 일조권 등의 다른 법률의 제한이 없다는 가정하에 그려봤습니다. 조금 변형된 형태의 다가구주택입니다. 상가와 결합한 상가겸용 주택이라고도 부릅니다. 건축법에 정한 제한이 없다면 사례의 건물도 가능하고 합법적입니다. 근린시설인 상가 등은 주택이 아니므로 사례의 그림 모두 ‘주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하’이므로 문제없는 건축물입니다.
건물을 신축하려면 여러 가지 실정법에 적합해야 합니다. 건축법이 가장 기본이고, 하수도법, 전기법, 주차장법 등에서 정한 기준이 적합해야겠지요. 특히 우리나라의 주차장법은 한때 주거난을 해결하기 위해 완화되어 주택을 많이 짓도록 유도한 적도 있지만, 그 후 주차난이 가중되자 다시 주차장법이 강화되는 것으로 정책이 변화됐습니다. 이런 이유로 다가구 주택 건축 형태가 변화되고 위법건축물로 변형된 사례가 많습니다. 한정된 토지에 임대수익률을 높이기 위해 다음과 같은 법을 지키지 않는 건축물이 등장합니다.
2층~3층을 근린시설로 건축하여 사용승인 후 내부를 원룸, 투룸 등의 주택으로 개조하여 수익률을 극대화합니다. 건축물대장을 발급해 보면 2층과 3층은 근린시설(상가, 사무실)로 등록되어 있는데 실제 현장에 가보면 주택(원룸)으로 사용되고 있는 사례가 꽤 있습니다. 이런 경우 과세관청의 단속이나 주변에서 신고(?)하면 건축물대장에 위반건축물로 등재되고, 원상복귀 명령 및 이행강제금이 소유주에게 부과됩니다.
위반건축물은 강화된 주차장법을 피하고자 근린시설과 결합한 주택과 다중주택(고시원)으로 건축허가 및 사용승인을 득한 후 주택 용도로 무단 변경합니다. 건축물대장에 기록이 없어도 대장의 용도와 현재의 이용 상태가 다르다면 단속만 안 되었을 뿐 분명 위법건축물입니다. 언젠가는 발각될 가능성이 농후합니다.
마치면서…..
다가구주택 변형 형태를 알아봤습니다. 물론 이행강제금을 평생 내고도 수익이 남는 장사라면 위반 건물도 투자 대상이 될수도 있겠네요.
다가구주택은 노후에 생활자금을 활용할 목적으로 연세 드신 분들에게 인기가 좋습니다. 물론 수익률도 중요하지만, 위반건축물 여부도 반드시 점검해 보시기 바랍니다. 요즘 2026년 한시적으로 시행 예정인 ‘위반건축물 양성화’로 여기저기 시끄럽네요. 하지만 모든 건물이 양성화 되지는 않겠지요. 설계사무소에서 아무리 손을 써서 신청한다 해도 명백한 개인의 이익을 위한 위반 사례는 어렵지 않을까요!
연결된 포스팅
- 집의 종류! 당신은 구분할 수 있는가?: 단독, 다가구, 다중주택,다세대, 연립
- 다가구주택 형태와 매매계약부터 잔금까지 꼭 점검해야 할 내용
- 다가구주택 임대차 계약서 작성, 특약사항, 중개대상물 확인설명서
- 다가구 주택 임대차 위험하다!: 다가구주택 임대차계약 시 특약
- 단독주택, 다가구주택 토지와 건물의 주인이 다를 때 임대차 계약은 어떻게 될까?
본 블로그를 기반으로 출간된 책 : 지식거래소의 책
<<부동산 경매 더하기>> 정말 쉽게 시작하는 경매 사용 설명서
<<부동산 상식 더하기, 3차 개정판>> 1권으로 끝내는 전문가 따라잡기 프로젝트
