시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
부동산 세법 관련 글을 리뉴얼하고 있습니다. 부동산은 생물과도 같아 자주 변하기 때문이지요. 역시 부동산 세무는 제 영역이 아니듯 합니다. 웬만하면 정신건강을 위해 세무전문가에게 의뢰하시고, 기본 자료는 본 블로그를 참조하십시오.
이번 주제는 ‘부동산 부가가치세’입니다. 상가투자 혹은 부동산 관련업에 종사하시면 부가세 상식은 꼭 안고 가시기 바랍니다. 오늘은 일단 거시적으로 접근하고 일선 실무에 관한 세세한 부분은 따로 연결하겠습니다.
부가가치세의 이해
‘부가가치세(이하 부가세)는 모든 재화 또는 용역의 소비행위에 대하여 부과되는 일반소비세이며 조세의 부담이 거래의 과정을 통하여 납세의무가 있는 사업자로부터 최종 소비자에게 전가되는 간접소비세’라고 정의합니다. 대개 물품 거래에는 부가가치세가 포함되어 있고, 그것을 최종적으로 소비하는 소비자가 부담하게 되는 간접세의 개념이죠. 부가세는 국내 대부분의 상품 유통단계에서 최종 소비자에게 간접적으로 부과되고, 사업자가 납부합니다.
부가세는 우리 주변에 아주 흔하게 과세하고 있습니다. 면세물품을 제외한 어떤 물건을 사도 대부분 물건값에 부가세 10%가 알게 모르게 부과됩니다. 예를 들어 내가 아이스크림 하나를 사 먹으면, 그 가격 속에는 부가세가 포함되어 거래되므로 세금을 실제 지급한 주체는 내가(최종 소비자) 됩니다. 내가 지급한 부가세를 생산자나 유통업자가 잠시 보관해 두었다가 신고 기간에 납부하는 방식입니다.
부동산에 관한 부가가치세는?
부동산에 관련된 부가세도 똑같은 개념입니다. 예를 들어 상가 등을 신축한 사람(생산자 : 분양자)이 부동산을 매도한다면, 매수인(분양받는 자)은 최종소비자가 되어 매매대금 외에 부가세를 부담합니다. 이때 매도인은 매수인에게 받은 부가세를 잠시 보관하였다가 신고 및 납부하면 완료되는 방식입니다.
그러면 부동산과 관련된 부가가치세는 무엇이 있을까요? 토지와 주택은 부가세가 면세됩니다. 단, 국민주택규모를 초과한 주택은 건물만 과세되며 주로 분양가에 포함되지요. (조세특례제한법 106조) ※ 국민주택규모 : 1세대당 주거로 쓰이는 면적 85㎡ 이하
일반적으로 부가가치세는 주택 외 부동산인 사업용 부동산 등에 과세합니다. 사업용 부동산이란 사업에 사용되는 건물로 빌딩, 상가, 사무실, 공장 등을 말합니다.
이런 부동산은 다음과 같이 부가세가 부과되는데요.
첫째, 상가 등의 건물을 취득할 때 부가가치세를 내야 합니다.
둘째, 상가 등의 건물을 임대할 때 부가세를 신고·납부해야 합니다.
셋째, 상가 등의 건물을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세 이외에도 부가가치세를 부담해야 합니다. (사업자로 기환급된 부가세 반환)
위 순서대로 포스팅을 이어갑니다…
사업용 부동산 취득에 관련된 부가세
상가를 분양받으면 분양계약서에 일반적으로 건물분과 토지분 가격으로 구분됩니다. 토지분은 면세이므로 부가세가 없고, 건물만 과세합니다. 상가를 신축, 분양회사에서 처음 분양을 할 때 총 분양대금은 대개 다음과 같이 계산됩니다.
상가를 분양받으면 건물분 부가가치세를 납부한다
총분양금액 = [토지 가격 + 건물의 가격 + 건물가격의 10% 부가세]
계약서상의 토지 가격이 2억, 건물 가격이 3억이면 총분양금액은 5억3천만 원이 됩니다. 여기서 부가세는 3천만 원이 되겠지요. 건물의 가격은 대개 분양계약서에 분리되어 있습니다. 건물 가액이 과세관청에서 보아 합당하면 그대로 인정 과세하고, 계약서에 건물과 토지가 구분되지 않고 전체금액으로 표시되었다면, ‘감정평가액’이나 ‘기준시가’에 따라 안분 계산됩니다.
위 분양계약서에는 부가세(VAT) 별도 표시가 있지요. 총분양가 4억 7천에서 토지분은 면세고, 건물분 20,023,000원의 부가세가 별도로 붙습니다.
분양받을 때 납부한 부가세는 환급받을 수 있다
상가 등을 분양받은 후 사업목적으로 ‘일반과세 사업자등록’을 하면, 이미 지급한 부가세를 환급받을 수 있습니다. 사업목적이란 본인의 사업 외에도 타인에게 임대하는 부동산 임대사업자도 같은 범주에 포함됩니다.
신축상가를 분양받는 자는 그 자리에 자영업을 운영하거나 임대사업을 하게 됨으로써 반드시 부가가치세법상 사업자가 되는 논리이므로 ‘부가세환급 대상’이 됩니다. ex) 분양받아 부동산중개사무소로 개업 -> 일반과세로 등록하면 환급.
상가분양업자는 신축상가의 분양가액 중 비과세인 토지는 계산서를, 건축물은 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고·납부합니다. 상가 분양은 통상 부가가치세법상 ‘중간지급 조건부 재화 공급’에 해당하는데, 계약금 지급일로부터 잔금까지의 기간이 6개월이 넘느냐, 넘지 않느냐에 따라 세금계산서 발행 시기가 달라집니다. 6개월 이상이라면 계약금, 중도금, 잔금을 납부할 때마다 세금계산서를 발급받아 ‘조기환급’이 가능합니다. 6개월 미만이면 잔금 지급일에 공급가액 전액에 대하여 세금계산서를 발행하면 됩니다. 부가가치세 환급받는 요건을 요약하면 다음 표와 같습니다.
부가세 환급 기준은 위와 같습니다. 상가를 분양받았다면, 분양계약일로부터 20일 내에 일반과세사업자등록(간이과세자는 환급 불가)을 하고, 납부한 금액에 따라 부가세를 환급받는 것이 절세의 원칙입니다. 요즘 상가 등의 분양가가 높아서 부가세 환급은 아주 중요합니다. 참고로 ‘일반과세’와 ‘간이과세’의 차이점을 간단히 알아보겠습니다.
환급받은 부가가치세는 다시 추징당할 수 있다!
앞에서 우리는 ‘부가세 환급’에 대해 알아봤습니다. 상가를 취득할 때 일반과세 사업자로 등록하여 건물분 부가가치세를 환급받는다고 했지요. 그런데 다음과 같은 상황이 발생한다면 다시 추징될 수 있습니다.
- 상가 임대 중에 매출액이 연간 48,000,000원 이하가 된다면, 세무서에서 간이과세자로의 ‘유형 전환’을 통보 후 ‘간이과세자’로 변경됩니다. ‘간이과세자’로 되면 자격이 상실되므로 환급받은 부가세를 안분 계산하여 환수합니다.
-> 과세 관청에서 유형 변경을 요구할 때 ‘간이과세자 포기신고서’를 제출하면 환급받은 부가세를 반납하지 않아도 됩니다. - 상가 등을 10년 이내에 타인에게 양도하면, 환급받은 부가가치세를 10년에서 사업 영위 기간(임대한 기간)을 차감한 금액을 반환해야 합니다.
-> 사업체의 ‘포괄양도양수계약’을 하면 상가 등을 양도할 때에 부가세를 반환하지 않아도 됩니다. ※「 포괄적 양도양수 계약은 무엇인가? 」참조. - 운영하는 사업체를 폐업하면 환급받은 부가세 일부를 반환해야 합니다.
사업용 부동산 임대에 관련된 부가가치세
상가 등을 임대하면 부가세를 신고 납부해야 한다
‘부가가치세’는 대개 물품 거래에 포함되며, 그것을 최종적으로 소비하는 자가 부담하는 간접세라고 했습니다. 여기서 중요한 것은 최종소비자가 부담한다는 것이지요.
상업용 부동산의 임대(상가점포 등을 빌려주는 것)가 상품이라면, 마지막 소비자는 현재 상가점포를 사용하는 임차인입니다. 즉, 임차인이 임대료에 부가세를 추가하여 지급하는 논리입니다. 다만 공급자인 임대인이 차임에 포함된 부가세를 받아 잠시 보관하다가 신고 및 납부하는 것이지요.
임대인이 일반과세자라면 세금계산서를 발행할 수 있으니 계약서에 ‘부가세 별도’로 합의한 임대차계약을 체결합니다. 임대인은 분기별 또는 월별 세금계산서(임대료 + 세액 10%)를 임차인에게 발행한 후, 징수된 세액 10%를 세무서에 신고·납부하면 상황이 끝납니다.
그러나 임대인이 간이과세자라면 상황이 달라지는데요. 간이과세자는 계산서를 발행할 수 없으므로 임대료만 계약서에 언급하고, 계약을 체결하는 사례가 많습니다. 이때 임대인은 임대료에 부가가치세가 포함된 것으로 봐야 하고, 그 금액으로 부가세신고를 해야 합니다. 이때 간이과세자는 ‘업종별 부가세율’로 신고하게 됩니다. 단, 부동산임대업의 경우에도 공급대가의 합계액이 4천800만 원 미만이라면 부가세 납부 의무가 면제되지만 신고는 해야지요.
부동산 임대사업에서 부가가치세의 구성 요소를 엄격하게 구분하면 표와 같습니다. 간주임대료란 임대보증금도 일종의 임대료를 받고 있다고 생각하는 겁니다. 그러므로 임대인이라면 위의 모든 항목에 관한 부가세를 별도로 징수한다는 특약이 있다면 좋겠네요.
실무에서는 임대인이 간이과세자도 많은 편입니다. 주로 부가세를 별도로 받는다는 내용을 생략, 임대차계약서를 작성되는 경우가 많습니다. 간주임대료는 임대인이 부담하는 것이 일반적이며, 관리대행업체가 운영하는 건물에는 관리비에 관한 세금계산서는 관리대행업체가 임차인에게 직접 청구 및 징수하는 것이 보편화 되어 있습니다.
사업용 부동산 양도에 관련된 부가세
사업용 부동산을 타인에게 매도하면 양도소득세 외에 부가가치세를 내야 합니다. 그러므로 사업용 부동산을 양도할 때에는 ‘포괄양도양수’로 사업체를 이전하는 계약을 체결하면 부가가치세 부담은 없습니다. 이 부분은 너무 길어져서 따로 포스팅합니다.
※「 포괄적 양도양수 계약은 무엇인가? 」참조하세요.
마치면서
부동산 부가가치세에 전반에 관한 포스팅을 마치면서 디테일 부분은 따로 올리겠습니다. 다만, 이렇게 길게 썼는데도 부족한 부분이 있어 마무리합니다.
폐업 또는 면세사업용으로 본인이 사용하면 반납해야 한다는데, 그 금액은?
상업용 부동산을 분양받으면 토지를 제외한 건물분의 부가가치세를 납부한다고 했습니다. 그 후 일반과세 사업자등록(임대사업자 또는 개인사업)을 하면 납부한 부가세를 환급받는다고도 했지요. 환급받은 후 정상적으로 임대사업을 하던 중 건축물을 면세사업용으로 본인이 직접 사용을 하면 환급된 부가세 일부를 반납하여야 합니다. 그러면 얼마를 반납해야 할까요? 예를 들었습니다.
[예제]
오피스텔을 분양받아 상업용으로 임대사업을 하다가 임대사업자를 폐업하고, 그 건물을 본인이 주거용으로 사용한 사례입니다. 매입 시 환급받은 부가가치세 중 얼마를 반납하여야 합니까?
[사례]
A 씨는 2022년 3월 1일 오피스텔을 분양받았습니다. 총분양가는 3억6천만 원(부가세 포함)이며 토지는 1억 4천, 건물분의 가액은 2억 2천 만원입니다. A 씨는 임대사업자등록을 마친 후 건물분 취득금액의 10%인 부가세 2,000만 원을 환급받았습니다. 그 후 임대를 하여 정상적으로 임대료를 받다가 2025년 7월 1일부터 임대사업을 폐업한 후 본인이 주거용으로 사용하고 있습니다.
[결과]
사례에 대한 계산식은 다음과 같습니다. 그냥 공식으로 이해하시면 됩니다. A 씨는 1,300만 원를 토해내야 겠네요! ㅜㅜ
반납할 세액 = 취득금액 X [1-(5/100 X 경과된 과세기간의 수)] X 10%
※ 위의 취득금액은 부가가치세를 제외한 금액이다.
※ 경과된 과세기간의 수는 6개월 단위(1년에 2번)를 말하며, 경과된 과세기간의 수는 20(10년)을 넘지 못한다.
사례의 경우 2022년(2기), 2023년(2기), 2024년(2기). 2025년 1기로 총과세 기간의 수는 7이 됩니다.
반납할 부가세액 = 2억 원 x [1-(5/100 x 7] x 10% = 13,000,000원
연결된 포스팅
- 상업용 부동산 매매할 때 부가가치세를 주의한다.
- ‘포괄적 양도양수 계약’ 실무 이야기
지식거래소의 책
부동산 경매는 안 해도, 경매 상식은 알아야 한다!!! <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
