상가건물 임대차보호법 전체 핵심 정리 자료: 부동산 경매 Ep30
들어가면서: 상가임대차 보호법의 탄생 배경
상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 2002년 11월 1일부터 시행되는 법률입니다. 일정 요건을 갖춘 임차인은 다음과 같은 권리가 있습니다. (국세청에서 가져옴)
일정한 요건을 갖춘 임차인은 상가에 입주하고, 사업자를 신청하면 대항력과 우선변제권 등의 권리가 생긴다는 내용입니다.
상가임대차보호법은 모든 상가 건물에 적용되는가?
모든 상가건물이 이 법의 보호를 받게 되는 것이 아니고, 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당됩니다. 종중, 동창회 사무실, 교회, 사찰, 자선단체, 향우회, 친목 단체가 임차한 사무실 등 사업자등록 대상이 되지 않는 비영업용 건물은 상가임대차보호법의 적용 대상이 아닙니다. 비업무용 건물은 확정일자를 받을 수 없으니 전세권 설정 등의 다른 방법을 찾아야겠지요.
영업용 상가건물 임차인들은 모두 이 법에 보호를 받을 수 있는가?
주택임대차와 마찬가지로 상가를 임대차하면 상가건물임대차보호법의 영향을 받게 됩니다. 다만 주택과 달리 상가는 ‘지역별 환산보증금’제도가 있어 일정한 기준금액을 초과하면 원칙적으로 상가임대차보호법의 적용에서 배제되므로 확정일자를 받을 수 없습니다. 환산보증금은 아래 계산 방법에 따라 정해집니다. 다만 일선 세무서에서는 별도의 약정이 없다면 월 차임에 부가세를 포함하고 있으니 참고하십시오.
※ 환산보증금 = (임대차보증금) + (월 임대료 x 100)
사업자등록의 대상이 되지 않는 비업무용 건물의 임대차와 이 법에서 정한 지역별 환산보증금액을 초과한 임차인은 원칙적으로 이 법의 보호를 받을 수 없습니다.
※ 원칙은 위와 같으나 환산보증금 초과 임차인도 보호하자는 취지로 대항력, 10년간 임대보장, 권리금보호 등의 권리는 일부 법이 개정되었습니다.
지역별 환산보증금(2025년 3월 현재)
※ 2018년 개정안에서 이어 2019년 4월 1일에도 환산보증금이 크게 상향되었습니다. 임대차보호법은 변동이 큽니다. 정치 논리 또는 대중의 요구로 자주 변화되는 경향을 보이니 수시로 확인하십시오.
환산보증금 관련 실무사례 Q&A
Q1 :
저는 2018년 봄에 커피숍을 운영을 목적으로 서울시 종로에 소재한 건물 1층 상가를 임대차계약 했습니다. 제가 상가임대차보호법의 보호를 받는지요?
– 임대차건물 소재지 : 서울시 종로구 OO동 OO번지 – OO호 OO건물 102호
– 임대차 내역 : 보증금 3억 원 / 월 임대료 620만 원
A1 :
환산 보증금 계산식에 대입하면 3억 원 + (620만 원 x 100) = 9억2천만 원이 환산보증금이 됩니다. 서울시의 환산보증금 기준은 현재 9억 원 이하로 귀하는 임대차보호법의 적용대상이 아닙니다. 몇 가지 예외 규정을 제외하고는 이 법의 적용을 받지 않습니다. 귀하는 환산보증금 초과 임차인으로 확정일자를 받을 수 없고, 민법의 임대차 일반 규정이 적용됩니다.
상가임대차보호법의 대항력 관하여
점점 복잡해집니다. ㅠㅠ 법이란 순리적으로 명확한 결론을 도출해야 하는데, 정치적인 논리로 점점 미궁에 빠집니다. 특히 상가는 생업과 밀접한 연관으로 주택보다 더 민감합니다. 그러나 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법(이하 상임법)은 같은 맥락으로 이해하시면 될듯합니다.
주임법의 대항력이 전입신고를 기준으로 삼는다면, 상가임대차보호법의 대항력은 임차인의 사업자등록과 점유를 기본으로 합니다. 물론 대항력의 효력은 주임법과 같습니다. 상임법 3조(대항력)에 대해서 알아봅니다.
상가임대차의 우선변제권
주택 임차인이 이사 및 전입신고를 하면서 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’이라는 권리가 생긴다는 것을 우리는 이미 알고 있습니다. 같은 맥락으로 상임법에서의 우선변제권이란 대항요건(상가의 인도 + 사업자등록)을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 임차건물의 경매나 공매 시 환가대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생성됩니다. 주택임대차보호법과 같은 개념으로 보면 되고, 다만 확정일자를 부여하는 주체가 다르지요.
상가 최우선변제권은?
상가임대차에도 소액임차인에게 최우선변제권이 있고, 효력 또한 주택임대차와 동일합니다. 상임법의 최우선변제권은 경매나 공매 시 해당 상가의 환가대금에서 근저당 등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 권리를 말합니다. 최우선변제권은 다음의 조건에 부합하면 그 권리가 발생합니다.
▪ 경매개시신청등기 전까지 대항력을 갖출 것
▪ 상임법에서 정한 소액임대차보증금에 해당할 것
보증금이 상가임대차보호법에서 정한 기준인 소액임대차보증금에 속하면 일정 금액에 대하여 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 임차한 상가건물에 대한 경매신청등기가 있기 전에 대항력을 갖추었다면, 소액보증금 범위 내에서 확정일자와는 관계없이 다른 권리자들보다 가장 최우선으로 변제받을 수 있습니다.
상가임대차의 경우 보증금은 환산된 보증금으로 그 기준을 잡고, 또한 주택임대차와 마찬가지로 환산보증금은 임대차 전입 시점이 아닌 담보물권설정일 기준으로 주의해야 합니다.
다음은 경매에서 최초 매각기일 전 배당요구 종기까지 배당요구를 하면 최우선변제 되는 일정액의 기준 표입니다.
상가건물 임대차보호법 금액 적용표
환산보증금 이내 임차인과 초과 임차인 비교
※ 임대차보호법에는 ‘주택 임대차보호법’과 ‘상가 임대차보호법’이라는 두 개의 큰 줄기가 있는데, 모두 사회적 약자인 임차인을 위한 특별법입니다. 이 법은 물가 압력 및 각계의 요구사항과 정치적 논리로 내용이 자주 변하는 경향을 보여주고 있습니다. 법의 뼈대는 같지만, 수치는 자주 변동될 수 있으니 참조하기 바랍니다.
마치면서
상가임대차보호법은 방대한 자료로 연결됩니다. 그러나 오늘 지면에서는 부동산 경매에 사용되는 핵심만을 뽑았습니다. 힘든 여정, 함께해주셔서 감사합니다. ^^