시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
‘상가 등의 부가가치세’ 상식을 이어가고 있습니다. 오늘은 그간 알아본 상가 부가세를 종합하는 의미에서 실제 계약할 때 주의 사항에 대한 이야기입니다.
상가, 공장, 창고, 오피스텔, 상가주택 등을 계약할 때 부가가치세를 제대로 언급하지 않아 부동산 분쟁으로 이어지는 사례가 많습니다. 부가세 적용 상업용 건물을 매매할 때는 계약서에 부가가치세에 관한 내용을 반드시 추가해야 합니다. 계약서에 부가세 내용이 없으면 매매대금에 포함된 것으로 해석할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
일반적인 계약의 방법
일반적으로 “본 계약의 건물분 부가세는 별도로 한다.”라는 특약을 계약서에 넣습니다. 사업장을 포괄양수양도할 계획이라면 “본 계약은 포괄적 양도양수 계약이며, 세부사항은 본 계약서와 별도로 포괄양도양수 계약서를 작성하여 그에 따르기로 한다.”라는 약정을 합니다. ‘포괄양도양수’로 사업체를 양도하면 부가세는 걱정 안 해도 됩니다. 본 블로그 하단 링크 참조
법인 간의 계약에서는 세금계산서 발급을 더 선호하는 편입니다. 또한, 매도인이 간이과세자라면 세금계산서를 발행할 수 없겠지요. 매수인에게 부가세를 청구할 수 없으니 매도인이 건물분 3%의 부가세를 납부합니다. 부담 주체? 사업용 부동산 부가세는 평소에 주택만 취급하시는 공인중개사분들도 많이 어려워하십니다. 그러므로 계약당사자인 본인이 먼저 부가세 개념을 분명하게 이해하고, 세무 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
취득 후 임대사업 조건 매입 시?
① 매매계약 시 건물과 토지 금액을 나누어 기재합니다. 토지는 면세이므로 건물만의 부가세를 산정하기 위해 따로 분리합니다. 실제 거래가격으로 계산하는 것이 원칙이며, 그 이외는 감정평가, 기준시가의 순서로 안분계산합니다.
상업용 건물 및 오피스텔의 기준시가는 국세청 홈택스에서 조회할 수 있습니다. 그러나 국세청에서 고시되지 않는 작은 건물 등은 계산 방법이 좀 복잡합니다. 토지의 기준시가는 개별공시지가에 따릅니다.
국세청 상업용건물 및 기준시가 : 2025 1 1 시행 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시대상 물건 목록은 자료실에 따로 올립니다.
<기준시가 계산 참고 사례>
다음을 기준시가로 안분하여 부가가치세액을 산출하면?
- 매매가 10억 / 건물 기준시가 3억 / 토지 기준시가 5억
[사례 계산]
부가가치세 과세표준 :
공급가액 x 건물가격 / ( 건물가격 + 토지가격 ) ↙
부가가치세액 = 10억 x 3억/(3억 + 5억) = 375,000,000의 10% = 37,500,000원
② “부가가치세는 매매대금과 별도임.”을 계약서 특약 사항에 합의 후 토지와 건물가격을 구분하지 않고 계약서를 작성할 때도 있습니다. 안분하여 신고 및 납부해야 합니다.
③ 매매 잔금 납부 시 건물분의 10%를 매매 대금과 별도로 매수인으로부터 받은 후 이에 대한 세금계산서를 교부합니다. 부가세를 매매대금에 포함해도 됩니다. 폐업일로부터 25일 이내 과세 관청에 부가세를 신고·납부합니다.
④ 매수인은 건물분 세금계산서로 공제 또는 환급받습니다. 이때 매수인이 사업자등록이 없는 경우 잔금 후 20일 이내에 사업자등록을 해야 환급받을 수 있습니다.
⑤ 3, 4번 과정을 생략하려면 포괄적 양도양수계약을 합니다. 링크 참조
마치면서
지금까지 ‘사업용 부동산 부가가치세 편’을 모두 마칩니다. 좀 더 디테일한 부분은 따로 포스팅 할 겁니다. 부가가치세는 다소 복잡하여 부동산 유통전문가도 신경 좀 써야 하는 분야입니다. 그러나 상업용 부동산을 투자하시는 분은 반드시 알아야 할 유용한 상식이라 생각하여 기획했습니다. 부동산사무소나 세무사에게 의뢰하더라도 당사자가 아는 것과 모르는 것은 많은 차이가 있겠지요.
끝까지 읽어주신 인내에 감사드리며, 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
상업용 부동산 부가세 관련 포스팅 링크
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