소액임차인 최우선변제 개념: 부동산 경매 Ep28
서론: 제일 앞선 권리 소액임차인 최우선변제
임대차보호법의 시행으로 임차인에게 ‘대항력’이라는 막강한 힘이 생겼습니다. 그러나 이 제도에도 충분히 혜택받지 못하는 영세 서민들을 위해 정부는 ‘소액임차인 최우선변제권’이라는 법을 개정하기에 이릅니다.
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최우선변제란?
‘최우선변제’는 대항력이라는 법 취지를 잘 이해할 수 없는 서민들을 위해 개정된 법률입니다. 그래서 이 권리는 경매 절차에서 임차인의 전입일의 앞뒤를 따지지 않고, 확정일자 또한 무관하게 보증금 중 일정액을 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리입니다.
임대차계약 후 집주인이 은행 등의 빚을 제때 갚지 못하면 채권자는 채권을 회수하기 위해 해당 부동산의 경매를 진행하게 됩니다. 절차가 종결되면, 낙찰자가 납부한 경매대금으로 채권자에게 권리 순서대로 배분하는데 이것을 ‘배당’이라고 합니다.
부동산경매 절차에서 배당할 때 다른 채권자보다 가장 먼저 소액임차인이 보증금 중 일부를 받아 갈 수 있도록 한 것이 최우선변제입니다. 최우선변제는 다음의 조건에 부합해야 그 권리가 발생하며 확정일자는 없어도 무관합니다.
경매개시 신청등기 전까지 대항요건을 갖출 것
대항요건(주택의 인도 + 주민등록신고)을 갖춘 것을 말합니다. 경매개시결정 등기 이후에 대항요건을 갖춘 임차인은 이 법의 보호 대상이 아닙니다.
주택임대차보호법에서 정한 소액보증금에 해당해야 한다
소액임차인을 위한 특별법이므로 소액보증금에 해당해야겠지요. 주의할 점은 소액보증금의 산정은 전입 시점이 아닌 담보물권 설정일을 기준으로 합니다.
경매에서 최초 매각기일 전 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다
경매 절차에는 ‘배당요구’라는 절차가 있습니다. 이에 따라 배당요구가 선행돼야 합니다.
주택임대차보호법 소액보증금 적용표
※ 예를 들어 담보물권(은행근저당 등) 설정일이 2011년 6월 4일이라면 표의 ‘7차 개정’에 해당하므로 보증금 액수가 7,500만 원 이하인 경우에 2,500만 원(서울의 예)이 최우선변제금입니다. 담보물건 설정일이 기준입니다. 주의하세요.
※ ‘소액보증금 적용 표’는 물가, 시세, 지역에 따라 변동될 수 있고, 정부에서도 일정 시점마다 금액을 인상하고 있으니 각 개인이 시기별로 업데이트하시기를 바랍니다.
기타 최우선변제권과 관련된 사례
① 소액임차인도 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당됨. (대법원 2005다14595판결)
② 채권자가 본인 채권 회수를 목적으로 임차인이 된 경우 적용되지 않는다.
③ 미등기건물도 임차보증금 보호 [대법원 96다5971]
④ 임차권등기를 마친 주택을 나중에 계약한 임차인은 적용되지 않는다.
⑤ 토지에 저당권이 설정되고 나중에 신축한 건물에 입주한 임차인은 건물에 대해서만 최우선 변제권을 행사할 수 있다.
⑥ 1순위 담보물권(말소기준이 되는 근저당권, 담보가등기 등)이 없는 경우 : 최우선변제는 담보물권 설정일을 기준으로 삼는데, 담보물권 없음으로
현재 시점의 금액(주택임대차보호법 소액보증금 적용 표의 최종개정)을 기준으로 산정함.
⑦ 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하면, 2분의 1에 해당하는 금액까지만 최우선변제권이 있다.
⑧ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한다.
마치면서:
앞서 우리는 ‘대항력’의 개념과 확정일자부 임차인의 우선변제권을 다루었고, 오늘 주제는 ‘소액임차인 최우선변제권’입니다. 이 제도를 좀 더 쉽게 풀어보면 이렇습니다.
“나는 대항력이 뭔지 모르겠고, 확정일자 어쩌고는 더 더욱 모르겠다”라고 하시는 ‘법을 잘 모르는 사람을 위한 법’ 정도로 이해하시면 되겠네요. ??? 즉 전입일의 앞뒤를 따지지 않고, 확정일자도 무관하게 보증금 중 일정액을 최우선 순위로 보존해주는 권리입니다. 아무튼, 법 취지는 아주 좋으나, 경매를 배우는 입장에서는 피곤하지요.ㅋ
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기 바랍니다.
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