용도지역, 용도지구, 용도구역에 대하여: 우리나라 토지의 기본 개념

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시작하면서…..

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 ^^

토지에 대한 상식을 전하고 있습니다. 우리나라 법체계를 좀 알아야 하는데요. 많이 복잡해서 되도록 맥을 짚어 단순화하도록 하겠습니다. 세세한 부분까지는 학습하려면 수많은 고난이 따릅니다. ㅋ 전체적인 숲을 보고 세부적 사안은 상황에 맞게 하나씩 엮을 겁니다.

토지의 기본 개념인 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대하여

머~ 단어만 열거해 봐도 헛갈리잖아요. 그래서 오늘은 되도록 용어를 상식선에 정의할 겁니다. 몰라도 상관은 없는데 앞으로 포스팅할 ‘토지의 정보를 알려주는 공적 서류’, ‘농지의 모든 것’, ‘각종 건축관련 포스팅’ 등등 내용에서 나오는 단어들을 미리 알아보는 차원입니다. 부담 없이 한 번 읽고 지나가면 끝.

1. 용도지역?

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. – 국토교통부 펌

우리나라 국토를 효율적으로 관리하기 위한 법이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)’입니다. 이 법에서 용도지역을 규정했는데, 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누었고, 그 속에 세분된 지역과 제한 사항 등을 두고 있습니다.

예를 들어 주거용 주택이 밀집한 주거전용지역에 중화학 공장을 건축한다면, 많은 주민이 피해를 보게 되겠죠. 또한, 서울에서 가장 비싼 땅값을 자랑하는 명동 한복판 땅에 농작물을 재배한다면 경제적으로 비생산적인 방안일 겁니다. 그러므로 용도지역은 폐단과 비효율성을 방지하기 위해 주거지역에는 주거환경을 보호하는 주택 중심으로 건축을 제한하고, 별도로 공업지역, 상업지역 등으로 분리함으로써 국토를 효율적으로 관리하는 데 목적이 있습니다.

용도지역은 용적률과 건폐율, 높이 등을 제한함으로써 전용주거지역에는 쾌적한 환경을 보장하는 저층 주택을 건축하도록 했으며, 상업지역에는 용적률 등을 크게 완화, 고층의 상업용 건물로 효율적인 산업 활동을 할 수 있도록 법으로 규정한 제도입니다.

다음의 표는 국계법에서 정하고 있는 ‘용도지역 분류표’입니다.

용도지역별 건폐율과 용적률(국계법 시행령 제84조, 제85조)

국계법 수치는 한도를 정해 놓은 것이다!

위 두 종류의 표에서 보듯이 용도지역은 우리나라 국토를 세분화하고, 건폐율과 용적률로 건축물의 크기와 높이를 지역별로 제한하여 토지를 효율적으로 관리하는 개념입니다. 건폐율은 ‘건축물의 바닥면적’ 이고, 용적률은 대지면적에 대한 건물의 전체면적비율을 의미합니다. 수치가 클수록 좋겠지요.

그러나 ‘건폐율과 용적률 표’의 수치는 국계법에서 전체 한도를 정해 놓은 것이고, 실제로 적용될 건폐율과 용적률은 각 시·군 도시계획조례로 정한 기준을 따라야 합니다.

서울시의 예를 들어 보겠습니다. 다음 표는 서울시 조례 열람 사이트에서 도시지역만 뽑아낸 건폐율과 용적률입니다. ‘국계법’의 수치와 차이가 있습니다. 실제 서울시에서는 이 기준으로 건축을 합니다. 완화 및 강화 조항 등 세부 항목이 있으니 실제 건축을 계획한다면 그 지역 시·군의 도시계획조례 및 지자체 담당자에게 최종 문의 후 그 기준에 맞게 진행해야 합니다.

2. 용도지구는?

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여, 용도지역의 기능을 향상하기 위해 도시관리계획으로 정하는 지역을 말합니다. 예를 들어 좋은 경관을 보호하기 위해 용도구역의 제한과는 별도로 용도지구상의 ‘경관지구’를 둠으로써 용도지역의 부족한 면을 보충해 주는 역할을 합니다. 다음과 같은 용도지구가 있으며 용도지역과 중복해서 지정 가능합니다.

경관을 보호 및 유지하기 위한 경관지구
과밀방지를 위해 높이를 제한한 고도지구
화재의 예방을 위한 방화지구
풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해를 예방하기 위한 방재지구
국가유산, 중요 시설물(항만, 공항 등) 및 문화, 생태적 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위한 보호지구
녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 취락지구
주거기능 · 상업기능 · 공업기능 · 유통물류기능 · 관광기능 · 휴양기능 등으로 개발 및 정비하기 위한 개발진흥지구
주거 및 교육환경 보호 등의 목적으로 유해시설 등의 특정 시설의 제한할 필요가 있는 위한 특정용도제한지구
복합적 토지 이용을 위한 특정시설의 입지를 완화하는 복합용도지구
기타

3. 용도구역이란?

용도지역 및 용도지구를 보완하는 역할을 합니다. 용도구역은 시가지의 무질서한 확산방지를 위하여 다음과 같이 분류됩니다.

마치면서…..

다들 ‘용자 돌림’이라 헷갈리네요. ㅠㅠ 나도 용자 돌림인데, ㅋㅋ 이런 게 있구나 하고 지나가시면 됩니다. 사실 이 분야를 ‘부동산 공법’이라 칭하고, 좀 깊이 들어가면 부동산을 전문적으로 공부하시는 분들도 머리에 쥐가 날 정도로 어려운 내용입니다.

앞으로 공적서류를 판독할 때 이런 정도의 용어에 익숙하시면 평생 써먹을 수 있을 겁니다. 예컨대 땅을 사서 빌라 등을 지어 분양할 계획이라면 ‘2종 일반주거지역’이 ‘1종 전용지역’에 비교해 용적률, 건폐율 면에서 여러모로 유리하겠지요. 아무튼, 공법 용어에 대한 포스팅을 마칩니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다~ ^^

참고하면 좋은 포스팅

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