시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 ^^
오늘은 수익형 부동산에 대해 이런 저런 이야기를 할까 합니다. 제가 바보같이 겪은 이야기는 양념으로 첨가하고요. ㅠㅠ
‘수익형 부동산’이란 과거 상가나 건물만을 지칭했으나, 요즈음은 오피스텔, 아파트, 다가구, 다세대주택, 도시형생활주택, 원룸 건물, 구분상가, 상가 빌딩, 사무용 빌딩, 공장 등을 통칭하며 펜션까지도 포함, 정기적 임대수입이 보장되는 부동산은 모두 수익형 부동산의 범주로 보고 있습니다.
부동산을 매입하는 목적이 단순 시세차익을 보는 투자패턴에서 최근에는 임대수익과 시세차익을 동시에 노리는 투자 형태인 수익형 부동산에 대한 투
자가 점진적으로 증가하고 있습니다. 수익형 부동산은 시중 금리의 영향을 받습니다. 즉 임대수익률의 기본 전제조건은 시중은행의 이자보다 높아야 합니다.
상가 분양 및 부동산매물 광고에 “분양 후 10년간 임대수익률 00% 보장”, “본 부동산의 임대수익률은 00%이므로 투자가치가 아주 좋은 물건입니다!”
라는 문구를 자주 접하게 됩니다. 이러한 임대수익률 계산은 어떻게 하고, 주의할 점 등은 무엇이 있을까요?
임대수익률 계산은 어떻게 해야 하나?
임대수익률을 수치로 계산하기 전에 먼저 전제조건이 있습니다. ‘순수 본인 자본으로만 부동산을 취득했는가?’ 아니면 ‘은행 대출을 받았는가?’라는 것인데, 이에 따라 수익률은 크게 달라집니다.
은행 대출을 받아 산 경우 ‘지렛대효과’라는 전문용어가 등장합니다. 이해를 위해 똑같은 부동산을 본인 자금으로만 구매한 경우와 대출을 받아 취득
한 2가지 사례를 직접 계산해 보겠습니다. ※ 지렛대효과 : 타인의 자본(차입금)을 이용하여 자기자본 이익률을 높이는 방법
[사례 1 : 본인 자본으로만 부동산을 매입 및 임대 ]
A 씨는 4억3천만 원으로 상가를 분양받아 보증금 5천만 원에 월세 200만원 받고 상가점포를 임대 중이다. 임대수익률은 얼마나 될까?
[사례 2 : 본인 자본 + 은행 대출로 부동산을 구매 및 임대 ]
B 씨는 4억3천만 원에 상가를 분양받았는데, 자금이 부족하여 은행에 2억원의 대출을 받아 대금을 완납했다. 대출이율은 연간 3.2%이고 현재는 보
증금 5천만 원, 월세 200만 원에 점포를 임대 중이다. 임대수익률은?
실제로 계산해보니 은행 대출이 있는 경우 임대수익률이 더 높은 것을 볼 수 있습니다. 타인 자본을 이용, 수익률을 높이는 이른바 ‘지렛대 효과’ 때문
입니다.
수익형 상가를 매입하여 임대사업을 하는데 주의할 점은?
‘지렛대효과’에 대해서 알아보았는데요. 실제로 이 방법은 부동산 호황기 시대에는 큰 효과를 발휘합니다. 본인이 감당하기 어려운 고가의 부동산을 은행융자로 매입한 후 매매하여 임대수익률과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡는 효율적 부동산투자의 한 몫을 차치했습니다. 반면 과거 금융위기 때는 된서리를 맞기도 했습니다.
임대수익률에서 ‘차입 투자 효과’는 일정한 조건이 맞아야 하는데, 그것은 낮은 금리와 임대 대상 부동산의 공실이 없어야 합니다. 임차인 없이 비어있으면 상업용 부동산 특성상 많은 관리비와 은행이자까지도 고스란히 부담해야하지요. 오피스텔, 원룸과 같은 형태의 임대업에서는 세입자가 자주 바뀌면 소모품 교체 등과 같은 유지비용도 만만치 않습니다.
신축 상가 분양에서 일부 질 나쁜 분양업자들이 가짜 임차인을 만들어 수익률만 크게 높인 경우는 특히 주의해야 합니다. 임대수익률로 소비자를 현혹하여 상가 등을 고가로 분양한 후 빠져나가는 형태가 가장 위험합니다.
가장 임차인과 사전에 모의한 임대차 기간이 끝나 점포가 공실이 된다면, 상가를 구매한 임대인은 새로운 임차인이 입주할 때까지 은행이자와 관리비를 기약 없이 부담해야 합니다. 수익률만 높인 상가이기 때문에 임대료는 부풀려있어 새로운 세입자를 받기가 어려운 상태가 지속되고, 지친 임대인은 결국 임대료를 대폭 낮추는 방법을 취하게 됩니다. 결과적으로 임대수익률은 낮아지고 상가 시세는 분양가의 밑을 맴돌게 되어 부동산을 처분할 수도 없는 지경에 이릅니다. 실제로 가짜 임차인을 내세우는 분양 형태는 비일비재하며 악덕 분양업자에 의해 그 유형도 나날이 교묘해지고 있습니다.
분양사기 이야기
‘사기’란 어떤 범죄를 미리 계획하여 실행한 것을 의미하며 분양사기도 같은 이치입니다. 공통점은 모두 그럴듯한 스토리텔링이 존재한다는 것입니다. 제가 물론 겪은 이야기로 좀 오래된 이야기라 지금은 이보다 교묘하게 진보했을 수도 있으니 그저 참고용으로만 활용하십시오. 제 치부를 드러낸다는 것은 앞으로 다른 이들은 이런 피해가 없었으면 하는 순수한 바램입니다.
저는 과거 부동산의 생리를 잘 모르던 시절 서울 모처에 4층짜리 꼬마빌딩을 얼떨결에 소유한 적이 있습니다. 다소 오래된 건물이라 임차인, 각종 수리 문제 등등… 건물 관리에 무척 스트레스를 받고 있었습니다. 이런저런 이유로 결국 빌딩을 처분합니다. 남은 돈으로 투자처를 찾게되는데, 결국 관리가 수월한 집합상가 쪽으로 가닥을 잡습니다. 모양이 그럴듯한 집합상가 1층를 소개받으면서 이야기가 시작됩니다. 아니 그들의 스토리텔링이 시작된거죠. ㅠㅠ
상가 컨설팅업자가 계약서 여러 장을 보여주며 말합니다.
” 본 건물 OO층에는 계약서에서 보는 것 같이 병원이 아주 크게 들어설 예정입니다. 개업 예정인 병원은 원장님이 현재 OO부대 군의관으로 오래 근무했고 현재 전역을 앞두고 있습니다. 보여드린 1층 상가는 군의관 지인이 약국 자리로 벌써 계약이 완료된 자리입니다. 아시다시피 병원이란 한번 개업하면 오랫동안 유지하는 직종이고, 약국 또한 병원과 한 몸이니 임대나 공실 걱정은 끝까지 안 하셔도 될 겁니다!”
내가 표현력이 서툴러 핵심만을 말했는데 이 밖에도 스토리가 아주 많다. 큰 병원이 들어서며, 그 병원의 개업 예정인은 군의관이며, 그의 지인이 약국 자리로 내가 소개받은 1층 상가를 계약했다는 계약서를 보여주는데…. 수익률도 아주 좋다는 말은 욕망을 자극한다. 물론 요즘에는 약국은 대개 병원이 있는 층에 따라가지만, 전에는 무조건 1층 코너 또는 입구 쪽 좋은 자리만을 독점하던 시절이다. 누가 계약하러 2시에 온다는 둥 어쩌고저쩌고…. 경험이 부족한 난 계약하기로 맘먹는다.
1층 임대차계약서는 1년 만기로 계약으로 되어 있어 문제를 제기했더니, 상가임대차보호법을 장황하게 늘어놓으며 병원 개원 후 고쳐 준단다. ㅠㅠ 이외에도 많은 우여곡절이 있었으나, 결국 계약 끝. 고난의 시작이다.
잔금까지 모두 치른 후 한참을 지나도 병원 개원 소식은 없다. 문의해도 개원 예정 원장님이 계획이 좀 지연되고 있다는 말만…. 물론 매수한 1층 상가 임대료는 꼬박꼬박 잘 들어오고 있다. 그래도 영 찜찜하다.
상황은 여전하다. 병원은 감감무소식. 그래도 상가 임대료는 계좌에 잘 들어오고 있다. 다만 달라진 게 있다면 상가분양 컨설팅업자가 본 건물에서 철수했고 연락이 원활치 않다.
수차례의 연락 시도 끝에 겨우 연락이 됐으나.
컨설팅 업자 왈 “개업 예정 군의관은 OOO 사정상 병원 개원을 하지 않기로 결정 했습니다. 계약금도 포기하기로 했는데, 우리로서는 어쩔 수 없네요. 본인이 안한다는데요. 죄송하게 됐습니다. 쩝”
황당한 나는 되 묻는다. “그러면 현재 임차인은요?”
“임차인은 글쎄요? 임대차 계약서에 연락처 있으니까, 연락 함 해보세요. 어차피 임대인과 임차인의 약정이니까 둘이서 해결해야지요. 나간다 그러면 연락주세요~ 다른 임차인 맞춰드릴게요.” 컨설팅업자는 아무렇지도 않게 대답한다.
헐~ 당했네. ㅠㅠ
모두 발을 빼는 난처한 상황이다. 그 뒤로는 뻔하다. 시행사는 분양대행사와의 계약이니 자기들은 모르쇠. 분양대행사도 법적으로 합법적인 계약으로 법대로 하란다. 현재 임차인은 1년 계약했으니 보증금 돌려달란다. 병원이 안 생기는 데 거기서 약국을 열 이유가 없다나. 자기도 피해자라나… 보증금 안 돌려주면 소송을 건다나…. ㅋ
주변 상권은 조금 애매해서 현재 가격으로는 임차인 맞출 상황은 아니라 1년 이상 공실. 결국 대폭 삭감한 가격으로 다른 임차인 결정.
마치면서
부끄럽지만 제가 직접 당한 이야기를 옮겼습니다. 다른 수분양자들 모임에서 비슷한 상황을 겪은 분들이 많습니다. 분양사기임은 명백한데 하도 정교하게 짜맞추어 다른 법적 증거는 없습니다. 결국 상가 가격은 분양가 한참 이하로 뚝 떨어졌고, 수익률 또한 형편없습니다. 명확한 주변 상권분석 없이 병원이라는 매개체에만 눈이 멀어 고가의 분양가를 지급한 사건이죠. 다 ~ 무식한 제 잘못입니다. 부동산 공부를 본격적으로 시작한 계기가 된 이야기입니다.
상가를 분양받거나 구매하실 때는 업자의 언변이나 수익률에 현혹되지 마시고, 주변 상권과 상가의 미래가치를 꼼꼼하게 분석하여 현재의 분양 가격이 합당한가를 꼭 따져본 후 결정하십시오.
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기를 바랍니다. ^^
