가등기, 실제 사례로 본 소유권이전청구권 가등기: 부동산 경매 Ep14
들어가면서: 가등기를 알아본다!
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
본격적인 부동산 권리분석에 앞서 잡다한 부동산지식을 모으는 작업을 하고 있습니다. 사전지식인 셈입니다. 오늘은 우리 마음속에 ‘무서운 가등기’라고 각인된 소유권이전청구권 가등기의 본질을 파헤쳐 봅니다.
가등기의 일반개념
가등기란 앞으로 등기될 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 가등기의 종류는 많지만, 우리가 흔히 알고 있는 부동산에 관련된 가등기는 ‘소유권이전청구권 가등기(이하 소유권가등기)’입니다.
소유권 가등기는 소유권에 영향을 주므로 등기사항증명서 갑구에 기록됩니다. 다음 사례와 같이 표시되며 가등기 된 부동산 거래는 조심해야 합니다. 등기부 보는 방법은 본 블로그에서 따로 참조하세요.
가등기 설정의 예
가등기에 의해 본등기가 진행되어 2016년 5월 1일 소유권이 확정적으로 B에게 귀속되었습니다. 이때 소유권 취득 일자는 본등기 일자가 아닌 가등기 시점인 2015년 2월 2일로 소급되므로 가등기는 순위 보존의 효력이 있습니다.
소유권 순위를 보존하는 ‘소유권이전청구권 가등기’를 하는 이유는?
① 부동산 매매계약 후 잔금까지의 ‘기간 위험’을 방지하기 위해서
② 매매대금을 모두 완납했으나, 사정으로 소유권이전등기를 나중으로 미루는 경우
③ 재산 탕진을 방지할 목적으로 임의로 가등기를 설정 – 몰래 팔아버릴까 봐
④ 채권자가 돈을 빌려주고 저당권 대신 가등기를 설정하는 경우 – 담보가등기
가등기 설정에는 위와 같이 여러 가지 사유가 존재합니다. 그중 대표적 사례인 ‘부동산 이중매매’로 정리합니다.
부동산 이중매매 사례
위의 내용을 시간의 순서대로 나타내 보면 다음 표와 같습니다. 그러면 최초에 계약한 가등기권자 B는 어떻게 될까요?
사례 해설
최초의 소유자 A가 B의 가등기 후에 본 부동산을 C에게 이중으로 매도, 현재의 소유권자가 C로 변동되었더라도 가등기권자인 B가 본등기를 한다면 가등기 시점인 2015년 2월 2일 자로 소유권이 소급됩니다. 그러므로 C는 소유권을 잃게 되겠지요. 만일 거래하려는 부동산에 가등기가 설정되어 있다면 이와 같은 이유로 조심해야 합니다. 참고로 ‘소유권가등기’는 두 가지 종류가 있으니 다음을 참고하세요.
※ 모든 등기는 가등기의 대상이 되므로 가등기의 종류는 많습니다. 각종 권리 뒤에 가등기란 명칭만 붙이면 가등기 대상입니다.
(예) 소유권이전청구권 가등기, 근저당설정 가등기, 전세권설정 가등기, 각종 말소등기청구권 가등기 등등 많습니다. 그러나 실무에서 가등기란 명칭은 주로 ‘소유권 가등기’를 의미합니다.
마치면서
소유권 가등기에는 공식적으로 위의 두 종류(소유권 가등기 종류 표 참조)가 있으나, 등기사항증명서에서 두 권리는 일반적으로 ‘소유권이전청구권 가등기’로 표시되어 어떤 종류의 가등기인지 애매한 경우가 있으니 잘 따져봐야 합니다.
그러나 해당 부동산이 경매 진행 중이라면 현재의 가등기 권리 내용에 대해 법원에 신고해야 하므로 경매 참가자는 그 가등기의 종류를 알 수 있습니다. 왜 이렇게 난해한 용어를 만들었을까요? ‘담보가등기’는 어떻게 생겨났는지는 아쉽지만 바로 다음 지면에 연결합니다.