건축할 때 필요한 도로 기준: 도로의 폭, 막다른 도로, 현황도로, 사도 등

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시작하면서…..

요즘 부동산 경기가 참 오락가락합니다. 부동산은 늘 그렇게 여기까지 왔습니다. 재테크로써 투자를 하든, 사람이 가장 기본적인 욕구인 ‘내 집을 갖는 것’이 목적이든지 먼저 부동산 지식을 아는 것이 필수겠지요.

자본주의는 싸게 사서 비싸게 파는 것이 미덕이 된지 오래됐습니다. 부동산, 주식, 파생상품, 암호화폐 등등등.. 모든 것이 제로섬 게임입니다. 오징어 게임이 현대 사회를 잘 표현했잖아요. 자본주의는 그럴듯하게 포장되어 있지만, 실제는 잔인합니다. 그것이 본질이지요.

혹독한 이 자본주의를 이기려면 자산이 언제가 가장 저렴한지 아는 일입니다. 결국 광풍이 불기전에 미리 공부해야지 머~ 별다른 방법이 없습니다. 그래서 우리는 이 시기를 풍요롭게 살기 위해 이 자리에 있습니다. 주식, 채권, 원자재, 금리, 부동산, M2유동성 등… 정책 방향까지 바람이 불기 전에 미리 전체적인 낌새를 알아차려야죠. ㅎ

서론이 무지 길어졌네요. ㅠㅠ 꼰대가 되면 쓸데없이 아는 게 많아 말만 많아지지요. ㅋ 그만 줄이고 오늘의 주제로 넘어갑니다. 자본주의의 끝판왕 금융을 논하기 전에 우선 부동산 이야기를 계속해야겠네요. 부동산도 하나의 축이라 할 말이 많습니다. 그간 부동산에 대한 여러 상식을 긴 여정으로 표현했습니다. 오늘은 그중의 건축 분야입니다.

부동산 상식의 전체적 확장을 위해 필요한 내용이고요. 도로, 건축선, 대지안의 공지, 건폐율과 용적률, 일조권, 막다른 도로 건축이야기, 끝으로 전부를 종합한 좋은 땅 구하기 및 건축부지 선정, 건축의 전체 과정을 연재 형식의 포스팅을 마무리할 겁니다. 오늘은 그 첫 번째 도로 이야기입니다.

부동산을 전체적으로 접근하려는 의도로 상식선에서 출발합니다. ‘부동산 개발업’이나 ‘건축업’ 쪽으로 가실 게 아니면 건축을 깊이 학습하는 것은 권하지 않고, 정신건강 측면에서 핵심적인 내용만 정리하시기 바랍니다.~ 나머지는 전문가에게…..

건축법에서 도로의 폭은 원칙적으로 4ｍ 이상이다

건축법에서는 도로를 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4ｍ 이상’이라 표현합니다. ‘막다른 도로 등’의 예외도 있지만, 건축법상으로는 4ｍ 이상을 원칙적인 ‘도로’라 합니다.

막다른 도로는 다음의 규정이 적용된다

우리가 주변에는 길이 막혀 있는 ‘막다른 도로’도 있습니다. 특히 오래된 주거지역에 많이 보이는데요…

막다른 도로는 그 길이에 따라 건축법상 다음의 기준이 적용됩니다. 길이 막혀있으니 일반적으로 완화된 규정(2~3m)을 적용, 막힌 도로가 35m 이상 긴 경우에는 소방 등의 이유로 강화(6m) 된 규정을 적용합니다.

건축물의 대지는 2m 이상 도로에 접해있어야 건축할 수 있다

건축물을 신축하는데 가장 기본적인 조건을 ‘도로의 접도 의무’라고 합니다. 건축하려는 대지는 도로에 2ｍ 이상 접해야 한다는 원칙(건축법 44조)입니다. 하지만 건축물의 전체면적 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6ｍ 이상의 도로에 4m 이상 접해야 하는 규정도 있습니다.

※ 대지는 2ｍ 이상 도로에 접해야 원칙적으로 건축할 수 있습니다. 그러나 위의 1~3번은 대지가 도로에 2ｍ 이상 접하지 않아도 되는 예외 조항이며, 농막은 도로가 없어도 설치가 자유로우니 참조하세요. 다만, 농촌체류형 쉼터의 도로 조건은 소방차 및 구급차의 이동경로 확보로 최종 결정 났으니 해당 지자체, 소방서 확인 필수.

현황도로란?

현황도로는 지적도 등에는 도로로 표시되지 않지만, 오랫동안 주민의 통행로로 사용된 외형적, 실질적인 사실상 도로를 말합니다. 마음씨 좋은 이웃이 지역 주민의 편의를 위해 본인 땅을 내주어 장기간 길로 사용된 곳도 현황도로라 합니다.

현황도로는 건축법적 관점에서 도로가 아니므로 원칙적으로 건축허가를 받을 수 없습니다. 하지만 각종 민원이 지속해서 야기되자, 각 지자체는 현황도로도 이해관계인의 동의 등을 전제로 신축을 허용하는 방향으로 많이 전환되었습니다. 다만, 건축조례로 정하기 때문에 지역마다 기준이 다를 수 있으므로 사전에 지자체 담당자와의 상담이 필요합니다.

※1975년 건축법 변경 후부터는 현황도로(실제 도로로 이용하고 있는)도 정식 도로로 인정해주고 있습니다. 단, 진입 도로 중 지목이 도로가 아닌 부분은 토지 소유주의 ‘대지사용 승낙서’가 필요하며, 관련된 인허가 문제는 지자체마다 그 수위가 조금씩 달라 지자체 담당자에게 확인해봐야 합니다. 그러나 현황 도로 자체가 없고 단순히 필지별로 분할만 해놓은 토지는 토지소유자 전원의 동의를 얻어 ‘사도 설치 허가’를 득해야만 건축할 수 있습니다.

사도법에 따른 사도란 무엇인가?

지적법상의 도로라 표기된 곳은 국가 소유의 땅 입니다. 이에 대해 사도란 ‘개인 소유의 도로’라는 뜻이며, 사도법에 따라 조성된 도로입니다. 소유만 개인일 뿐 사도법의 영향으로 정식 도로와 같은 등급이고, 일반 도로와 직접 연결됩니다. 사도가 “정식 도로와 같다.”라는 의미는 우리가 국가 소유의 도로를 무단으로 점유하거나 개인적 용도로 사용할 수 없듯이, 사도 또한 이와 같다고 보면 무난합니다. 대개 ‘전원 주택단지’ 이 같은 형태지요.

위 토지이용계획확인서를 보면, 일반주택가(2종 일반주거지역)이면서 ‘국계법에 따른 지역, 지구 등’ 난에 도로(사도)(접함)라고 기록되어 있습니다. 사례에서 지도상의 진한 선들로 이루어진 도로 부분이 바로 그것입니다.

무작위로 발급받은 은평구 주택가 ‘도시계획이용확인서’를 해석해 보면 이렇습니다. 오래전에 누군가 이 땅에 주택단지를 조성하면서 각 개인 소유의 땅을 도로부지로 내놓아 사도개설허가를 마친 후 도로로 사용되어 현재에 이른 것으로 보입니다. 이는 도로(사도)의 현 소유주가 누구인지를 따지지 않고, 오직 이 땅은 도로로만 사용할 수 있는 토지입니다. 그러므로 건축허가 상의 아무런 하자도 존재하지 않습니다. 즉, 다른 용도의 사용은 금지되고, 사도법으로 도로로만 사용하게끔 법제화된 사례지요. ※ 사례의 도로(사도)는 현재 개인 소유로 되어 있음.

마치면서…..

첫 번째 이야기, 도로에 대한 포스팅을 마칩니다. 이외에도 세부적인 사항은 많으나 앞서 말씀드렸듯 전체를 이해하는 방향으로 갑니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다. ^^

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