경매에서 저당권과 근저당권의 권리분석: 부동산 경매 Ep19
들어가면서
저당권과 근저당권의 차이점은 앞에서 미리 말씀드렸습니다. 은행권에서는 주로 근저당권을 설정합니다. 부동산 전체로 보면 저당권보다 근저당권이 압도적 우위를 차지합니다. 그래서 부동산 경매 물건의 대부분은 ‘근저당’과 연관됩니다. 아래 링크 참조하세요~
저당권과 근저당권의 효력
결론적으로 두 권리의 효력은 동일합니다. (근)저당권은 채무자가 빚을 상환하지 않으면 이 권리를 근거로 즉시 부동산 경매를 신청할 수 있습니다. 경매 용어로는 ‘임의경매’라고 합니다.
또한 근저당권은 다른 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 ‘우선변제권’이 있습니다. 다만 저당권은 채권액만큼만, 근저당권은 ‘채권최고액’까지 우선 배당이 가능한 차이점은 있습니다. 동일 부동산에 여러 개의 저당권이 함께 설정되었다면 설정 순위에 따른 배당 이루어집니다. 설정 시간(등기일)의 순서대로 배당이 되니 낙찰된 재원이 부족하면 후순위 저당권은 채권의 회수가 곤란할 수도 있겠지요. ‘배당 편’에서 많이 하겠지만, 미리 간단한 배당표를 그려봤습니다.
배당표 예시
배당표 사례를 보면 OO 은행과 XX 저축은행에서 각각 근저당이 설정되었고, 임의경매가 진행되어 103,000,000만 원에 낙찰되었다고 가정합니다. 이 재원으로 채권자에게 순위에 따라 나누어 주는 ‘배당’을 합니다.
경매집행비용은 늘 0순위로 제일 먼저 받아갑니다. 300만 원으로 정도 임의로 설정했는데요. 2025년 현재는 이보다 많겠지요.(500만원 ~ 600만 원). 그 뒤로 설정 날짜가 빠른 순서대로 받아 갑니다. 선순위인 OO 은행이 먼저 9,700만 원 전액을, 순위가 느린 XX 저축은행은 남은 300만 원만 힘겹게 받아갑니다. 마지막 저당권자인 박 OO 씨는 한 푼도 못 챙깁니다. 경매에서는 순위가 가장 중요하다는 이유지요.
경매로 부동산이 매각되면 (근)저당권은 소멸한다
근저당권은 돈을 빌려주고 해당 부동산에 담보를 설정하는 것인데, 주목적은 자금을 회수하는 것입니다. 따라서 경매 절차가 완결되어 배당되면 근저당권은 소멸합니다.
배당에서 근저당권자가 비록 전액을 회수하지 못하더라도 근저당은 말소되며 낙찰자가 인수하지 않습니다. 매각과 함께 그 효력은 소멸하며, 낙찰자는 근저당권의 말소를 요청할 수 있습니다. 채권액 전액을 배당받은 OO 은행과 일부만을 챙긴 XX 저축은행 그리고 한 푼도 받지 못한 박 OO의 저당권. 이 모든 (근)저당 권리들은 소멸되고, 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
실제 사례를 통한 근저당권 권리분석
위 자료와 같이 서울 송파구 거여동 효성아파트가 ‘경매사건’입니다. 편의상 임차인 내역은 생략했고, 사연도 알아볼 겸 ‘말소사항 포함 등기사항증명서’를 열람해 보았습니다. 그중 일부만 스캔해 봅니다.
2019년 타경 5301사건 등기사항증명서 내역
위 자료에서 소유권과 관련된 등기부 ‘갑구’의 내용을 살펴보면 이렇습니다. ‘접수’가 권리의 기준으로 보면 됩니다.
1998년 5월 21일 오정O 씨가 본 아파트를 구입하였고, 현재 위에서는 보이지 않지만, 등기부 ‘을구’에는 2014년 10월 21일에 국민은행이 설정한 근저당이 있습니다. 국민은행에서 돈을 빌린 이후 오정O 씨는 사망한 것으로 추정됩니다. 이후 뭔 사연이 있었겠지요.
국민은행 입장에서 채무를 회수할 대상이 사라졌으니 자금 회수를 위해 상속자에게로의 대위등기(상속인을 대신해서 등기) 후 임의경매 신청한 사건입니다. 낙찰자가 나타나면 등기부의 근저당권 등의 권리는 깨끗이 말소됩니다.
마치면서
(근)저당권에 관한 간단한 배당과 권리분석을 해봤습니다. 부동산 상식은 부분적으로는 이해하기 어렵습니다. 차근차근 순서대로 나아가기를 권해드립니다.