경매 말소기준 권리: 소멸, 인수주의 시스템 부동산경매 Ep18
시작하면서: 부동산경매의 소멸주의, 인수주의 시스템
경매로 매각되는 부동산은 최고가를 써낸 낙찰자의 대금납부로 소유권이 귀속되며, 법원은 최고가 매수인(낙찰자) 이름으로 소유권이전등기를 촉탁합니다. 이때 해당 부동산의 등기부에는 경매과정에서 기록된 경매개시등기와 각종 (가)압류, 저당권 등…. 지우고 싶은 과거의 흔적들이 남아 있겠지요. 이에 법원은 그간의 과정에서 해결된 권리는 말소(소멸주의)하고, 유효한 권리는 남겨놓는(인수주의) 작업을 합니다. 우리나라는 ‘소멸주의’와 ‘인수주의’를 병행하는 것은 참고로 알아두면 좋겠네요.
말소기준권리의 이해
말소와 인수를 결정하는 법원의 기준이 ‘말소(소멸)기준권리’라고 합니다. 말소기준권리는 등기일이 제일 빠른 권리를 말하며 이 권리를 기준(포함)으로 빠르면 인수, 느리면 깨끗이 말소(소제)됩니다. 물론 예외도 있지만, 이 부분들은 이해보다는 기억의 기술이 좀 더 빠를 수 있습니다.
민사집행법의 ‘말소’라는 의미는 없애버린다는 뜻입니다. 낙찰 후 등기부등본상의 좋지 않은 권리를 법원이 책임지고 삭제해준다는 의미로 말소되면 낙찰자에겐 아무런 부담이 없습니다. 그러나 ‘권리가 인수’되는 변수가 있습니다. 인수는 대상 권리가 말소되지 않고 매수인이 부담해야 하는 권리이므로 경매에서 이런 권리들을 분석하는 일은 매우 중요한 영역입니다.
말소기준이 되는 권리! 어떤 것이 있나?
‘말소기준권리’라는 용어는 법에는 없지만, 누군가 편의를 위해 만든 것 같습니다. 설명의 단순화를 위해 그냥 가져다 씁니다. ‘소멸기준권리’, ‘소제기준’ 등 다른 말도 있으나, 그냥 남들이 자주 사용하는 일반적인 용어로 쓰겠습니다. ‘말소기준권리’는 다음과 같으며 그냥 외우는 것이 속 편합니다.
1. (근)저당권
2. (가)압류
3. 담보가등기
4. 전세권자가 배당요구를 하거나 경매신청을 한 경우
5. 경매개시결정 등기
전세권 부연설명
용익물권인 지상권, 지역권, 전세권, 임차권은 물건을 사용하는 권리이므로 말소기준권리가 되지 못하는데 ‘전세권’에 대한 예외가 있네요. 전세권이 말소기준권리가 되는 요건은 다음과 같이 한정됩니다.
① 단독, 다가구주택 등의 일부분에 설정된 전세권이 아닌 아파트, 빌라와 같은 집합건물 전유부분 전체의 전세권을 의미. 물론 단독주택도 전부에 대해 설정된 전세권은 같은 개념입니다.
② 선순위 전세권이어야 하며,
③ 전세권자가 배당요구를 하거나, 경매를 신청한 경우.
[사례1] 근저당권이 말소기준권리가 되는 사례
앞서 ‘등기부 보는 법’에서 언급했듯이 등기부의 ‘갑구’에는 소유권과 관련된 권리가 등록되고, ‘을구’에는 소유권 이외의 저당권, 전세권 등이 기록됩니다. 등기부 권리분석의 기본은 등기부 갑구와 을구에 흩어져 있는 각종 권리를 시간의 순서대로 배열하는 것에서부터 시작합니다.
[사례1]의 ‘등기부 내역’은 등기접수일을 기준으로 순서를 정해 기록한 것이고, 그중에 가장 빠른 ‘근저당권’이 말소기준권리가 되어 근저당권을 포함, 그 밑으로는 모두 소멸하는 원리입니다. 물론 최초의 권리인 박OO의 소유권은 낙찰자에게 이전되므로 권리분석의 대상이 아닙니다.
[사례2] 압류등기가 말소기준인 사례
‘압류’가 말소기준권리가 된 사례입니다. 압류보다 앞서 임차권등기가 있네요. 대항력있는 임차인이면서 임차권등기까지 마친 사례입니다. 낙찰자가 인수하는 권리입니다. ‘인수’한다는 말은 ‘떠안고 간다’는 의미로 임차인의 보증금을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 시세 대비 임차 채권을 지급하고도 이익이 남을 수 있을 때까지 최저가가 낮아지겠지요. 그래서 현재 최저가가 감정가의 12%까지 저감된 상태입니다. ‘말소기준권리’에 관한 이야기만을 하고 있습니다. ‘임차인 분석’의 내용은 뒤에서 자세히 알아보겠습니다.
말소기준이 되는 권리와 예외조항 표
물론 대항력 있는 선순위 임차인이 말소기준권리 이후에 등기한 임차권(임차권 등기)도 소멸대상이 아닙니다. 좀 더 복잡한 얘기들은 임차인분석 편에서 하기로 하고 위의 표는 정신건강을 위해 한 번 쓱~ 읽고 지나갑니다.
마치면서: 권리분석은 모든 권리를 종합적으로 판단하는 것이다!
모든 권리가 이번 지면에 다 나왔습니다. 처음 보시는 분들은 “도대체 이게 다 뭐야! ㅠㅠ”라고 몸서리치겠지만, 우리는 앞서 ‘부동산과 관련된 권리의 종류이해 –권리분석을 위한 사전 지식’ 편을 접하신 분들은 그래도 좀 수월할 겁니다. ^^;; 그래서 우리는 한 걸음 더 나아갑니다.
‘말소기준권리’는 위의 설명과 같이 권리 소멸기준이 되는 권리를 정하고 이보다 시간상으로 빠른 선순위는 매수자(낙찰)가 인수하고, 느린 후순위는 깔끔하게 말소하는 기준을 말합니다. 말소와 인수를 정함에 있어 시간의 순서가 중요하겠고, 등기부에 공시되는 권리의 분석과 아울러 유치권과 같은 등기부에 공시되지 않는 권리 또한 조심해야겠지요. 앞으로 등장할 임차인에 대한 분석 또한 입찰가격을 결정하는 중대 변수로 존재합니다.
단순히 공적서류만을 가지고 모든 것을 판단할 수는 없고, 기본자료와 직접 현장에서 답을 찾아 이를 종합적으로 판단하면 권리의 인수 위험을 예방하는 일은 결코 어렵지 않은 일이라 생각합니다.
오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하십시오! 감사합니다.