경매 임차인 완벽 권리분석 자료: 부동산경매 Ep32
시작하면서 : 임차인 권리분석 실전 사례
안녕하세요~ 지식거래소입니다. 오늘은 무지하게 길게 쓸 계획인데요. 하도 많아 왠만하면 여러 개로 분리할 계획이었는데, 검색하시는 분들 입장에서 왔다 갔다하면 불편할 수도 있겠다는 생각에 한꺼번에 모읍니다.
그동안 우리는 임대차보호법과 기타 부가적인 내용 등을 알아봤습니다. 민사집행법에 특별법인 임대차보호법이 개입하면서 부동산경매에서 주요 변수로 작용하고 있습니다. 임차인 분석은 권리분석 중 까다로운 분야에 속하는데요. 우리가 임차인 분석을 하는 주된 이유는 낙찰대금 외에 추가로 인수(보증금을 떠안는)하는 권리가 있는지 여부를 사전에 파악하기 위해서입니다. 중요한 과정입니다. 수익을 내기 위해 경매에 도전하는 데 오히려 시세보다 비싸게 산다면 아무런 의미가 없겠지요.
그래서 이번에는 경매과정에서 선순위 임차인의 유형을 전부 알아보고, 실전 사례에서는 어떻게 권리분석을 하는지 살펴보겠습니다. 선순위 임차인이란 대항력을 가진 임차인을 의미합니다. 앞서 구구절절 알아본 대항력, 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권, 임차권등기 등에 밀접한 연관이 있습니다. 이런 연관성을 가지고 있는 임차인은 경매 절차에서 어떤 유형을 가졌는지에 대해 전부 열거합니다.
부동산경매 임차인의 유형 분석 총정리
현재 시점은 2025년입니다. 초보자를 위한 교육목적에 적합한 자료를 찾다 보니 세월이 좀 지난 것도 여럿 있습니다. 현재까지 법적으로 변화된 것이 있으면 부분적으로 반영하겠습니다. 넓은 양해 부탁드립니다.
[임차인 유형1] 확정일자가 없는 선순위 임차인이 배당요구를 했다면? (소액임차인)
확정일자는 다른 권리자와 경합하여 배당받을 수 있는 우선변제권이 있다는 것을 의미합니다. 즉 임차인의 경우 배당요구를 했어도 확정일자가 없으면 우선변제를 받을 수 없습니다. 채권으로 분류, 안분배당을 받습니다. 하지만 특별법으로 정한 소액임차인은 확정일자가 없어도 배당요구 시 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 배당에 대해서는 ‘경매절차 편’에서 자세히 다루겠지만, 이해를 위해 간단한 배당의 예를 들어 보겠습니다.
다음의 내용은 확정일자가 없는 소액임차인이 배당요구종기일 전에 배당요구를 마친 상태이며, 1억 9천만 원에 낙찰된 사례입니다. (서울시 기준)
위의 사례 내용으로 임차인의 권리분석을 한다고 가정합니다. 어떤 순서로 해야 할까요?
① 임차인, 등기부 갑구, 을구의 권리를 시간의 순서대로 배열한다.
② 말소기준권리를 찾는다. – 근저당
③ 임차인이 대항력이 있는지 확인한다. – 법원 서류 확인 결과 대항력 있음.
④ 배당요구 종기일 내에 배당요구를 신청했는지, 확정일자는 있는지 확인.
⑤ 배당요구한 임차인이 소액임차인이면 소액보증금 표 확인.
⑥ 경매 절차에서 전액 배당을 받는지, 낙찰자 인수금액은 없는지 확인.
자료를 근거로 예상 배당표를 작성해 봅니다.
사례가 다소 앞뒤가 안 맞지만, 배당 과정의 편의를 위해 임의로 작성했습니다. 나 임차는 대항력 있는 임차인이지만, 확정일자가 없으니 우선변제는 해당 없습니다. 다만 나 임차는 소액임차인으로 최우선변제금 5,000만 원을 먼저 배당받을 수 있겠지요. 나머지 권리자들은 순위대로 배당받아 마지막 근저당권자 3,960만 원을 배당받고 남는 재원은 없습니다. 그러면 나 임차의 미회수보증금은 어떻게 될까요?
‘대항력’이란 보증금을 모두 돌려받을 때까지 인도를 거부할 권리를 말합니다. 역으로 말하면 낙찰자가 인수하는 권리입니다. 그러므로 낙찰자는 낙찰대금 외에 나 임차의 미회수 보증금 6,000만 원을 추가로 인수합니다.
※ 낙찰자의 총 비용 : 1억 9천 만원 + 6천 만원 = 2억 5천 만원
대항력있는 임차인이 존재하는 경매물건 권리분석은 세심한 주의가 필요합니다. 그러나 앞서 정한 권리분석 순서를 잘 지킨다면 그리 어려운 일도 아닙니다. 그러면 실제 경매시장에 나온 물건을 토대로 권리분석을 진행해 봅니다.
[임차인 유형2] 선순위 임차인이 확정일자가 없다?
‘임차인 사례1’은 소액임차인이면서 대항력도 갖춘 사례였습니다. 소액임차인은 확정일자가 없어도 배당요구를 할 수 있는 반면 이에 해당하지 않은 일반 임대차의 경우 우선변제를 받으려면 확정일자가 있어야 합니다. 확정일자가 없으면 배당요구를 하더라도 물권보다 순위가 밀려 다른 채권과 안분배당 받아야 합니다.
2020타경 9xxx 경매사건입니다. 경매정보사이트 상의 내용은 말소기준권리인 근저당보다 앞서 임차인의 전입으로 대항력있는 임차인으로 판단됩니다. 원칙대로 분석합니다.
① 임차인, 등기부 갑구, 을구의 권리를 시간의 순서대로 배열한다.
② 말소기준권리를 찾는다. – 근저당
③ 임차인이 대항력이 있는지 확인한다. – 법원 서류 등 확인
④ 배당요구 종기일 내에 배당요구를 신청했는지, 확정일자는 있는지 확인합니다.
사례 해설(2020타경9xxx)
본 사건은 가평군의 다세대주택의 박OO의 채권에 의한 강제경매사건입니다. 등기부상에 소유권 외에 최선순위인 근저당(가평군농협)이 말소기준권리이며, 이보다 앞선 날짜에 임차인 김OO이 전입 신고되어 있습니다. 대항력있는 선순위 임차인이 확정일자가 없고, 배당요구는 하지 않았지요. 물론 보증금 1억 2천만 원으로 최우선변제에 해당하지 않습니다.
선순위 임차인이 확정일자가 없으면 낙찰자가 임차인 보증금 전액을 인수해야 합니다. 위험한 물건이지요. 유찰이 거듭되어 임차인의 보증금을 지급하고도 시세 대비 수익성이 보장되면 그때야 입찰 가능한 물건입니다. 임차인 분석 없이 최저매각가격만 보고 입찰하게 되면 낭패를 당하겠네요.
[임차인 유형3] 대항력 있고, 확정일자도 앞선 임차인이 배당요구를 안 했다?
2019타경649 제주시 연동의 아파트 경매사건입니다. 확정일자도 다른 권리보다 앞선 대항력있는 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 안 한 사례입니다. 본격적 분석에 앞서 법원의 대항력을 가진 임차인에 대한 원칙을 알아보겠습니다.
“최선순위 설정 일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됩니다.”
원칙을 풀이하면 이렇습니다.
▪대항력을 가진 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수한다.
-> 선순위임차인이 확정일자가 없는 사례(임차인 유형1)에서 봤습니다. – 전액 인수
▪대항력과 확정일자를 가진 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 전부를 배당받지 못하면 나머지 잔액은 낙찰자가 인수한다.
위의 논리로 따진다면 대항력있는 임차인이 배당요구를 안 했다는 사실은 다른 권리와 경합하지 않겠다는 의미로 대항력만을 주장한다는 말과 같습니다. 결론적으로 낙찰자가 임차인 보증금 전액을 인수해야 합니다.
이런 지식을 알고 있는 임차인은 일부러 배당요구를 안 하기도 합니다. 어차피 전액 낙찰자가 인수하니 보증금 회수에는 문제가 없고, 또 법원의 여러 절차가 귀찮을 수도 있어 간혹 배당요구를 안하기도 합니다. 아무튼, 선순위 임차인이 확정일자 없거나 배당요구를 안 한 경우 모두 전액 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하니 꼼꼼한 권리분석이 필요합니다.
사례 해설 (2019타경649)
담보가등기권자인 신OO의 임의경매 물건입니다. 아시다시피 담보가등기는 저당권과 같은 권리로 간주, 말소기준권리가 되며 경매 절차 후 소멸하는 권리입니다. 물론 등기부상의 다른 권리들도 함께 소멸되겠지요. 그런데 임차인이 문제입니다. 앞서 언급한 순서대로 임차인분석을 해봅니다.
※참조 링크: 가등기, ㅣ 담보가등기 이야기, ㅣ소유권가등기와 담보가등기 권리분석
경매 검색정보에는 대항력있는 선순위 임차인이며 앞선 확정일자 또한 있으나, 배당요구를 안 한 것으로 표기되어 있네요. 정확히 확인하기 위해 법원의 현황조사서, 매각물건명세서 그리고 전입세대열람까지 차례로 확인합니다.
※ 참고 : 임차인은 배당요구 종기일까지 전입 상태를 유지했다면 그 이후에는 이사를 해도 대항력은 유지됩니다.
※ ‘전입세대 열람 내역’서류는 2023년 개정, ‘전입세대확인서’로 명칭 변경. 2025년 3월 현재 확인 완료.
법원서류 등을 조사해보니 임차인은 대항력있는 임차인이며 배당요구종기일까지 배당요구를 안 한 상태입니다.
경매가 진행되어 2020년 03월 30일 송OO 씨가 단독으로 응찰하여 감정가보다 78% 저감된 431,030,000원에 낙찰받았습니다. 법원은 2020년 04월 06일에 매각허가결정을 했으나 송OO 씨는 잔금을 납부하지 않았습니다. 송OO씨는 임차인의 보증금 전액을 인수한다는 내용을 간과한 것으로 보입니다. 결국 송OO 씨는 임찰을 포기했고, 입찰보증금 약 38,640,000원을 몰수당합니다. 물론 법원이 몰수한 이 금액은 배당 재원으로 사용합니다. 시세보다 싸다고 덜컥 낙찰 받아 포기한 사안으로 임차인 분석을 실패한 경매사고로 추정됩니다.
송 씨의 포기로 경매절차는 다시 진행됩니다. 이번에는 두 명이 응찰하여 정OO 씨가 311,000,000원(56%)에 낙찰받습니다. 정OO 씨 또한 대금지급기한인 2020년 8월 27일까지 낙찰대금을 납부하지 않아 정 씨의 입찰보증금 역시 몰수되어 이 건의 권리자들에게 배당됩니다. 이 사안 역시 경매사고로 송씨와 같은 내용이겠지요. 낙찰대금에 임대차 보증금 2억 7천만 원을 더한 금액이 총매수금액으로 오히려 시세보다 비싸 입찰보증금을 포기한 안타까운 사건입니다.
또다시 시작된 경매절차에서 2020년 09월 21일 황OO 씨가 참여하여 응찰가 272,000,000원(감정가 대비 49%)을 써내고 낙찰받게 됩니다. 황 씨는 감정 평가일이 2019년으로 그간 부동산이 많이 상승했으며 임차인 보증금을 인수하고도 수익이 남는다고 판단, 참여한 것을 보입니다. 법원은 정상적으로 매각허가결정을 했고, 황OO 씨는 대금지급기한인 2020년 10월 27일 전에 대금을 납부함으로써 모든 경매절차는 종결됩니다. 참고로 이 사건의 배당이 어떻게 이루어지는지 알아보겠습니다.
위와 같이 배당될 것으로 예상됩니다. ‘배당 편’에서 자세히 다루겠지만, 남대구세무서의 배당은 1순위가 되겠고, 금액은 알 수 없어 공란으로 넣었습니다.
이로써 대항력과 확정일자가 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 사례에 대해 배당까지의 모든 과정을 실제 사례를 통해 알아봤습니다. 이처럼 임차인에 대한 인수 여부는 부동산경매에서 가장 중요한 부분이겠지요. 이 밖에도 임차인의 존재는 많은 변수가 있습니다. 아차 하면 낙찰자가 큰 손해를 볼 수도 있으니 늘 조심해야 합니다. 또 다른 사례를 살펴봅니다.
[임차인 유형4] 선순위 임차인이 확정일자가 앞서 있고, 배당요구를 했다?
확정일자에 기한 배당요구를 한 대항력 있는 임차인은 다른 후순위 채권에 우선하여 변제를 받겠다는 것을 의미합니다. 임차인의 보증금은 채권의 물권화로 다른 권리들과 경합하여 배당에 참여합니다. 이때 배당과정에서 전부를 배당받지 못하면 대항력이란 막강한 권력으로 배당받지 못한 금액은 새로운 매수인(낙찰자)에게 전가합니다. 즉 잔존금액은 인수하는 개념입니다.
사례 해설 (2019타경1957)
경북 태화동 소재 아파트 매각물건입니다. 국민카드에서 신청한 경매개시결정 등기가 말소기준권리가 되며 대항력이 있는 임차인이 있습니다. 법원은 통상 첫 매각기일 전 1개월로 ‘배당요구종기’를 정하여 임차인에게 통보합니다. 임차인은 배당을 받기 위해서는 반드시 종기내에 배당요구를 해야 합니다. 좌측 자료로 보아 임차인은 확정일자를 구비했고, 배당요구까지 마친 사례입니다. 어떻게 진행될까요?
두 차례 유찰 끝에 2020년 8월 3일 이OO 씨가 39,200,000원에 본 물건을 낙찰받습니다. 그리고 대금 지급기한까지 미납한 상태입니다. 이번에도 임차인 분석을 제대로 하지 않은 결과로 추정됩니다. 예상 배당표를 작성해보면 법원의 경매집행비용(편의상 300만 원으로 추정)은 제일 먼저 0순위로 배당받고, 임차인은 확정일자에 기한 우선변제금 약 3,600만 원을 우선 배당받습니다. 배당재원이 없음으로 국민카드는 한 푼도 배당받지 못합니다. 또한, 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액이 낙찰자에게 인수되는 것을 볼 수 있습니다.
결국 낙찰금과 인수되는 잔존 보증금을 합친 금액이 총 매수금이 되므로 낙찰자 이OO 씨는 입찰보증금을 포기하고 대금을 미납한 것을 보입니다. 전입일자, 확정일자가 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구한 사례는 대부분 전액 배당될 가능성이 큽니다. 하지만 깡통전세 등 곳곳에 함정이 있을 수 있으니 대항력 있는 임차인은 한 번 더 살펴서 조심해야겠지요.
[임차인 유형5] 배당요구를 했으나 배당요구종기 내에 배당요구를 철회한 경우?
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구한 후 배당요구를 철회했다면 어떻게 될까요? ‘배당요구를 철회했다.’는 말은 ‘배당요구를 안 했다.’라는 것과 같습니다. 결국 앞선 사례와 같이 임차인 보증금 낙찰자 전액 인수입니다.
대항력있는 임차인의 배당요구철회는 배당요구종기 내에만 할 수 있습니다. (민사집행법 제88조 2항) 배당요구를 철회한 내용은 법원의 물건송달내역 및 매각물건명세서에 기록됩니다. 사례를 가져왔습니다.
[임차인 유형6] 선순위 임차인이 배당요구종기를 지나 배당요구를 했다?
‘배당종기일’이란 민사집행법에서 정한 배당신청서 접수를 마감하는 날입니다. 배당요구종기일을 지나서 배당신청을 하면 결국 배당요구를 안 한 것으로 간주하여 임차인이 신청한 배당요구는 무효로 됩니다. 배당요구를 안했다는 것으로 간주, 낙찰자가 임차인 보증금 전액 인수라는 결론이 나겠지요. 분석을 해보겠습니다.
사례 분석 (2018타경2073)
서울 강북구 수유동의 다세대 경매물건 입니다. (주)강남옥션이 근저당에 기인한 임의경매 사건인데, 이외에 박**가 접수한 임의경매 (2018타경7306)가 또 있네요. 경매신청 채권자가 2명 이상인 경우를 중복사건 이라고 합니다. 이때는 먼저 접수된 경매사건(2018타경2073)을 모사건으로 진행합니다.:
선순위 확정일자를 갖춘 대항력이 있는 임차인으로 배당요구를 마친 상황입니다. 그러나 195쪽의 배당요구종기일을 살펴보면 2018년 5월 14일로 임차인 박OO 씨는 배당요구종기일이 지난 2018년 6월 20일에 배당요구를 했습니다. 결국 배당요구를 안 한 것으로 판정되어 배당요구는 무효가 되고, 배당에 참여할 수 없으니 우선변제권을 행사할 수 없지요. 결국 임차인의 보증금은 전액(1억 3천만 원) 낙찰가가 인수해야 합니다.
2019년 9월 30일 박OO 씨가 단독 응찰하여 본 물건을 낙찰받습니다. 법원은 이에 매각허가결정을 했고, 낙찰자는 임차인 보증금 전액 인수라는 사실을 뒤늦게 알고 대금을 미납, 낙찰을 포기한 것으로 추정됩니다. 본 물건은 다시 경매절차를 진행, 임차인 보증금 전액을 물어주고 수익이 남을 때까지 유찰되겠지요. 매각물건명세서를 가져왔습니다.
[임차인 유형7] 선순위 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 늦다?
대항력있는 선순위 임차인이 확정일자를 기준권리보다 늦게 갖춘 상태로 배당 요구까지 마쳤습니다. 임차인은 보증금의 전부 또는 일부를 순위에 밀려 배당받지 못할 가능성이 큽니다. 반대로 낙찰자의 입장에서 보면 임차인이 배당받지 못한 미배당 보증금을 인수해야 합니다.
사례 해설 (2019타경6354)
경남 혁시도시의 아파트 경매 물건입니다. 2017년 2월 28일 근저당권이 최선순위로 말소기준권리가 됩니다. 중간에 상속을 원인으로 한 소유권이전 등기로 보아 원래 소유주가 돌아가신 것 같습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 종결로 모두 소멸되어 문제는 없어 보입니다. 그러나 이번 사례도 임차인이 문제네요.
경매자료를 확인해보니 임차인 이OO 씨의 전입 일자가 말소기준권리 보다 앞서는 것을 보아 대항력있는 임차인입니다. 다만 확정일자가 2018년 6월 26일로 전입하고 한참 후에 확정일자를 받았네요. 그리고 2018년 10월 29일 임차권등기도 합니다. 그리고 본 물건이 경매 절차를 시작하자 배당요구종기 내에 배당요구까지 마친 상태입니다. 현재까지가 유료경매 정보지 상의 자료를 보고 판단한 내용입니다. 자료의 오류가 있을 수 있으니 기타 원본 자료를 좀 더 봐야겠지요. (등기부 확인, 점유관계조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서 열람 등)
아무튼, 2020년 6월 15일 (주)OOOOO의 단독입찰로 감정가 대비 93%로 낙찰됩니다. (낙찰가 268,907,000원) 이 기준으로 예상 배당표를 만들어 봤습니다.
임차인 분석을 하기 위해서는 배당에 대한 이해가 필요합니다. 인수 여부 판단과 아울러 나중에 명도할 때의 저항성도 판단해야 하기 때문이지요.
예상 배당표를 작성해보니 낙찰자가 임대차보증금 154,835,000원을 낙찰가 외에 부담해야 합니다. (총비용 : 낙찰가 268,907,000원 + 인수 보증금 154,835,000)
결국 대금을 미납, 낙찰 포기한 사건입니다. 임차인분석을 간과, 최저매각가격만 확인 후 입찰한 결과입니다. 낙찰자는 입찰보증금 약 2,300만 원을 날린 사건입니다. 인수 보증금을 물어주고도 남는 금액에 도달하면 낙찰되겠지요.
글을 마치면서 -임차인 분석 요약본
부동산경매에서 임차인의 분석을 ‘경매의 큰 벽’이라고도 하고, ‘권리분석의 핵심’ 또는 ‘권리분석의 꽃’이라는 등 여러 말로 언급됩니다. 이는 임차인의 권리를 분석하는 일이 어렵다는 뜻일 수도 있습니다. 진행된 각종 경매사례를 들어봤는데요. 과거 오래된 자료뿐만 아니라 최근의 경매절차에서도 임차인 분석 실패, 낙찰을 포기한 사례가 의외로 많습니다. 그만큼 조심해야 한다는 방증이겠지요.
경매는 시세보다 낮은 가격에 부동산을 낙찰받아 투자수익을 얻는 것이 기본 개념인데 권리분석 실패로 오히려 손해를 본다면 시작 안 하는 것이 오히려 낫겠지요. 그러나 임차인 분석도 그 원리를 이해하고, 몇 가지 원칙만 지킨다면 그리 까다로운 일도 아닙니다. 이번 지면에는 그간 쭉 알아봤던 임차인에 대해 마무리하는 시간으로 활용하겠습니다.
임차인 분석의 시작은 민사집행법입니다. 그러나 특별법인 강력한 임대차보호법이 결합하여 좀 복잡해졌습니다. 특별법이란 일반법 위에 있는 법체계로 일반법보다 우선 적용됩니다. 임대차보호법에서 말하는 임차인의 대항력이란 ‘대항요건(점유+전입)’을 갖춘 익일 0시부터 발생하는 특별한 힘으로 다른 여타 권리에 대항하여 임차인이 보증금 전부를 돌려받을 때까지 주장할 수 있는 권리입니다. 경매에서는 ‘대항력 있음’의 의미는 말소기준권리 보다 먼저 대항력을 갖춘 상태를 말하며 이를 ‘선순위 임차인’이라 통칭합니다. 확정일자와는 다른 개념입니다.
경매배당 절차에서는 근저당 등의 물권은 순서대로 배당받고, 일반채권은 안분배당 받습니다. 임차인의 보증금은 당연히 채권입니다. 그러나 이번에도 특별법으로 임차인의 채권에 확정일자를 더함으로 다른 물권과 경쟁할 수 있는 ‘물권화(준물권)’라는 또 다른 힘을 부여합니다. 선순위 임차인이든, 후순위 임차인이든 확정일자가 있는 임차인은 배당에서 다른 물권과 경쟁, 배당받을 수 있는 길을 열어준 겁니다. 즉 경매 배당에서 후순위 권리자보다 우선 배당 받을 수 있는 권리를 갖는 것입니다.
우리는 민사특별법인 임대차보호법을 이해하면서 임차인에 대한 유형을 먼저 파악하고 각각의 대응 방안으로 경매에 참여, 리스크를 최소화해야 합니다. 그동안 알아본 부동산경매에서 등장하는 임차인의 유형에 대해 총정리할 겸 전부 나열해보고, 분석 방법에 대해 알아봅니다. 좀 복잡할 수 있으나 우리 주변을 돌아보면 쉽게 알 수 있는 일반적인 내용입니다. 대항력있는 임차인을 ‘선순위임차인’, 대항력이 없는 임차인을 ‘후순위 임차인’이라 칭합니다.
▪전입 및 확정일자가 말소기준권리 보다 늦은 후순위 임차인의 배당요구 : 후순위이므로 말소기준권리가 되는 근저당 등이 먼저 배당받고, 남은 금액에서 임차인이 배당받습니다. 대항력이 없어서 낙찰자 인수는 없습니다.
▪후순위 임차인의 확정일자가 말소기준권리 보다 앞서있다 : 전입 전에 확정일자를 먼저 받은 형태입니다. 우선변제권의 효력 발생일은 전입일과 확정일자 중 늦은 날이 기준이므로 말소기준권리가 되는 근저당 등이 먼저 배당받고, 남은 금액에서 배당받습니다. 대항력이 없음으로 낙찰자 인수는 없습니다. 다만 임차인은 후순위로 일부 또는 전액 배당받지 못할 가능성이 있어 명도할 때 어려움이 예상됩니다.
▪확정일자가 있는 선순위 임차인이 배당요구를 했다 : 대항력과 우선변제권 있음으로 배당요구종기일 내에 배당요구를 했다면 다른 권리에 우선하여 배당을 받습니다. 일반적으로 낙찰금액이 임대차보증금보다 큰 경우가 많아 대부분 배당받고 종결됩니다. 그러나 그렇지 않은 경우도 간혹 있습니다. 결론적으로 낙찰가가 보증금보다 많으면 전액 배당받아 낙찰자 인수는 없고, 만일 낙찰 금액이 보증금보다 적으면 낙찰자가 나머지를 인수합니다.
▪확정일자 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다 : 배당요구를 하지 않았다는 말은 우선변제권을 사용하지 않고, 대항력만을 주장한다는 의미로 임대차보증금 전액 낙찰자가 인수해야 합니다.
▪확정일자 있는 선순위 임차인이 배당요구 종기일을 지나 배당요구를 했다 : 법으로 정한 종기일을 지나 배당요구를 하면 무효가 됩니다. 그러므로 임대차보증금 전액을 낙찰자가 인수합니다.
▪확정일자 있는 선순위 임차인이 배당요구를 했으나, 배당요구종기 내에 배당요구 철회했다 : 배당요구 종기일 내에 배당요구를 철회했다면 배당요구를 하지 않은 것으로 간주, 임대차보증금 전부를 낙찰자가 인수합니다.
▪선순위 임차인이 확정일자가 없다 : 확정일자가 없으면 우선변제권이 없습니다. 배당요구를 해도 채권으로 분리되어 물권인 근저당권 등이 먼저 배당 받고, 재원이 남으면 다른 채권과 안분 배당됩니다. 거의 배당받지 못할 가능성이 큽니다. 그러나 대항력이 있어 임대차 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수됩니다. 배당요구를 하지 않았으면 보증금 전액이 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.
▪선순위 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 늦다 : 확정일자에 기한 우선변제권이 말소기준권리 보다 늦은 후순위로 말소기준권리인 근저당 등이 먼저 배당받고, 남은 금액이 있으면 배당받을 수 있습니다. 대항력은 여전히 유효하므로 배당받지 못한 나머지 보증금은 낙찰자가 인수합니다.
▪선순위 임차인이 있으나 정체불명(미상)의 경우 : 확정일자도 없고, 배당요구도 하지 않은 제일 난감한 경우입니다. 세대열람에서 전입이 말소기준권리 보다 앞서니 분명히 대항력은 있습니다. 하지만 보증금 액수라던가 다른 정보가 없는 상태입니다. 조심해야겠지요. 이런 경우라면 여러 각도로 따져봐야 합니다. 진정한 임차인이라면 임대차보증금은 낙찰자에게 전가하려는 의도로 본인의 정체를 숨기는 경우도 있겠습니다. 이런 경우 낙찰자가 미상의 보증금 전액을 인수해야 합니다.
또한, 가짜로 임차인을 만드는 사례도 다수 발견됩니다. 경매절차 특성상 당사자가 가장 임차인을 만드는 것은 그리 어렵지 않습니다. 가장 임차인으로 등재하는 예로는 공인중개사 없이 임대차계약서를 직접 허위로 제작하는 방법에서부터 소유자의 부인, 가족, 친인척, 지인을 임차인으로 둔갑시키는 행위 등 여러 형태입니다.
가짜인지, 진짜인지를 구분하는 일은 입찰자의 숙제입니다. 우선 손품을 팔아 법원 서류 등을 검색, 무상거주확인서가 제출되었는지 등을 파악하고, 실제 발품을 팔아 채권자도 만나보면서 진성 임차인 여부를 판정하는 노력이 필요합니다. 물론 이런 경우 경매 베테랑들도 어려운 건 마찬가지입니다. 이혼한 전 부인, 친인척, 지인의 등의 임대차 사례 중 실제로 임대차 계약을 체결한 경우도 다수 있으니 섣불리 판단할 일은 아닙니다. 확실한 증거가 필요한 사안이죠. 또 법률전문가가 가짜 임차인을 정교하게 만들어 주는 사례도 있으니 확실한 증거자료 없이 초보자 접근은 힘들 거라 예상합니다.
후순위 임차인이라면 낙찰자가 인수하는 부담은 없으니 크게 문제가 없습니다. 결론적으로 표면상 대항력 있는 임차인으로 그 진위가 밝혀지지 않은 사람이 배당요구를 하지 않았다면 조심해야 합니다. 임차인을 직접 만나보는 노력이 필요하며 현장에서 그 답을 찾아야 합니다.
임차인 분석을 마무리하면서 설명하는 필자도 어려움을 느낍니다. 처음 접하는 초보자라면 무척 어려울 겁니다. ^^;; 경매란 워낙 다양한 사건들로 얽혀 채무자와 채권자가 첨예하게 대립하므로 여기저기 함정도 같이 공존합니다. 그러므로 이론적으로만 해결하기에는 분명히 한계가 있습니다.
법원 문건, 등기부 등의 공적 서류 등을 기본으로 부지런히 발품을 팔아 현장에서 문제점을 해결하다 보면 실력도 쌓이면서 좋은 결과를 낳겠지요. 세상에 공짜는 없습니다. 포기하지 마시고 한발 한발 전진하는 투자자가 되시길 기원합니다.
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