경매에서 임차인 우선매수권 인정될까?: 부동산 경매 Ep38
시작하면서
“제가 임차인으로 사는 집이 현재 경매 절차가 진행되고 있습니다. 제가 이 집을 우선적으로 구입할 수 있는 임차인 우선매수청구권이 있다고 인터넷에서 본 것 같은데 가능한지요?”
가끔 이런 질문을 하시는 분들이 계십니다. 불안해서 그러시겠지요. 이럴 때 출처 불명의 오류도 등장합니다. 그래서 ‘임차인매수청구권’에 대한 이야기를 간단하게 이야기하고 넘어갑니다.
경매 절차에서 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있나?
결론적으로 일반 주택에 세 들어 사는 임차인이 경매에서 우선매수권을 행사할 수 있는 방법은 원칙적으로 없습니다.
다만, 2023년 전세 사기가 만연하자 정부는 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭: 전세사기피해자법)’이 공포됐습니다. 그러나 원칙적으로 2년 존속하는 한시법으로 운용하고 있으니 참조하십시오. 얼마나 연장될지는 의원회의 권한으로 저는 잘 모르겠습니다.
부동산경매에서 임차인 ‘우선매수청구권’을 인정하는 예외는 있다
일일이 나열하면 복잡해지니까 단순하게 정리하겠습니다. 법이 정한 임대주택에 거주한 사람만이 경매 시 ‘임차인 우선매수청구권’이라는 권리가 생깁니다.
임대주택이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 법에 따라 주택임대 사업을 하기 위해서 등록한 자 혹은 임대주택조합 등이 건설 및 공급을 한 임대주택을 말합니다. ‘임대주택법’이 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 개정되면서 매입 임대주택까지 대상은 확대되었습니다.
마치면서
일반 주택에서 거주 중인 임차인은 경매 시 우선매수청구권이 없습니다. 그래서 만일 경매가 진행되고 있는 주택을 매입하고자 한다면 일반 경쟁입찰에 참여해야겠지요.
반면 본인이 법으로 정한 임대주택 거주 중에 경매가 진행된다면 아래의 법 조항을 꼼꼼히 따져 ‘임차인이 우선매수’를 청구할 수 있습니다. 경과조치에 따라 연도별 적용 범위 등의 차이가 발생할 수 있으니 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 참조하시면 됩니다. 임대주택에 관한 법률이 매우 세밀하게 변동됐습니다. 깊이 파고들면 복잡해지니 간단하게 알아두시면 좋을 것 같습니다.
앞서 잠시 언급한 전세사기피해자도 경매 시 ‘우선매수권’을 행사할 수 있습니다. 이 법의 유효기간은 공포 후 2년으로 정하고 있으나, 연장될 수도 있으니 참고만 하십시오.