경매 전세권 분석 오류로 인한 참사 사례: 부동산 경매 Ep50
들어가면서 :배당으로 바라본 낙찰자가 미납한 이유 분석
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
오늘은 권리분석 실패로 응찰자가 거액의 돈을 잃게되는 사연입니다. 안타까운 일이지만 교훈으로 삼고자 과거의 자료임에도 가져왔습니다.
낙찰된 부동산 매각물건을 분석 후 최종적으로 배당표를 만들어 보겠습니다. 꽤 고가의 물건인데 권리분석 실수(?)인지 두 번의 미납과 그 과정에서 ‘매각결정허가취소’도 한 번 있었던 우여곡절 많은 물건입니다.
권리분석의 순서
전세권이 설정된 물건으로 분석하기에 앞서 몇 가지 순서 필요하겠지요. 검색화면으로 개략적인 물건의 정보를 파악한 후 아래와 같은 순서로 분석에 들어갑니다. 물론 낙찰받을 부동산의 임장과 시세 분석은 필수로 해야겠지요.
① 등기부 갑구, 을구의 권리를 시간의 순서대로 배열한다.
⇨ 등기사항증명서를 먼저 확인하는 습관을.
② 말소기준권리를 찾는다.
⇨ 말소기준권리 : (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 전세권(배당요구 또는 경매신청), 경매개시결정 등기 중 가장 선순위 권리.
③ 임차인이 대항력이 있는지 확인한다.
④ 배당요구 종기일 내에 배당요구를 신청했는지, 확정일자는 있는지 확인.
⑤ 배당요구한 임차인이 소액임차인이면 소액보증금 표 확인.
⑦ 경매 절차에서 전액 배당을 받는지?, 낙찰자 인수금액은 없는지 확인.
※ 전세권자이면서 동시에 임차인의 지위를 가졌다면 두 권리 모두를 행사할 수 있다.
전세권 권리분석 오류 사례의 자료
사례의 경매물건은 성남시 분당구 정자동 소재 아파트입니다. 입찰진행 내역을 보면 아주 복잡하지요. 미납된 것도 두 건이나 되고, ‘매각결정허가취소’된 것도 보이네요. 매각결정허가취소된 건은 그나마 보증금이라도 챙길텐데, 미납 건은 보증금이 몰수됩니다. 몰수된 보증금은 법원에서 쓱~ 챙기는 게 아니고 배당 시 배당금에 포함되어 채권자에게 나누어 줍니다. 게다가 미납된 재경매된 물건은 법원에 따라 20%~30%의 보증금이 추가되니 더 억울합니다. 남 좋은 일만 한 꼴이 됐네요. 아무튼 왜 이런일이 일어났는지 권리분석을 해보겠습니다. 가장 중요한 등기부를 가져옵니다.
등기부 내역
지면 관계로 ‘주요 등기사항 요약본’을 가져왔습니다. 말소기준을 알기위해 순서를 정리하던 중 유OO의 ‘전세권’과 해진에셋대부(유)의 ‘근저당권’이 같은 날에 설정되어 있네요. 이럴 때는 어떤 권리가 선순위일까요? 제가 부동산을 한창 공부할 때 외웠던 ‘동순별접’이 생각나네요. 즉, 동일 구는 순위번호, 다른(별) 구와는 접수번호로 순위를 구별한다는 의미입니다.
위의 등기부 내용으로 보아 같은 ‘갑구’이므로 순위번호(21번)가 앞선 전세권이 최선순위 권리입니다.
임차인 현황 및 매각물건명세서
임차인 현황과 매각물건명세서를 종합 요약해보면 다음과 같습니다.
▪점유자 중 위OO은 또 다른 점유자 유OO 씨의 배우자임.
▪전세보증금 15억 원의 권리신고를 마친 상태.
▪전입일이 2016년 12월 7일로 선순위 근저당보다 후순위로 대항력 없고, 확정일자도 없습니다. 다만 배당요구종기 내에 배당신청은 했네요.
▪유OO 씨는 전세권자의 지위와 임차인의 지위를 동시에 갖고 있음.
▪기타 유치권 신고내용과 보증금 20%라는 특별매각조건도 있네요.
권리분석 실수?
이 자료들을 근거로 권리분석표를 만들어 보겠습니다. 그전에 낙찰자가 ‘왜 미납했는지?’를 추정해 봅니다. 억대에 달하는 입찰보증금을 포기할 만큼 함정이 있었는지 궁금해지네요.
전세권이 말소기준권리가 되는 기본적 요건은 배당요구했거나 경매를 신청한 때에만 말소기준권리가 되며, 경매 절차 종료 시 소멸한다는 원칙이 있습니다. 낙찰자들은 이 사실을 착각한 것 같습니다. 이 사건에서 임차인이 전세권자이며 배당요구를 했다는 사실만을 단순 해석하여 낙찰받았다고 추정됩니다.
전세권자로서 배당요구를 했다면 배당을 받든, 받지 못하든 소멸하는 것이 맞습니다. 하지만 현재 임차인 유OO 씨는 전세권자와 일반 임차인의 지위를 동시에 갖고 있다고 했습니다. 이는 두 가지 권리를 모두 사용할 수 있다는 의미입니다. 선택해서 사용할 수도 있고, 두 권리를 모두 사용할 수도 있는 논리입니다. 그러면 유OO 씨는 어떤 권리를 사용해서 배당요구를 했을까요? 법원의 문건/송달내역에 분명히 나와 있습니다.
법원의 문건 송달내역
문건처리내역의 ‘임차인 유OO … 배당요구 신청서(주택임대차) 제출’로 보아 일반임차인의 지위로 배당요구한 것입니다. 아니라면 ‘( )’에 ‘전세권’이라고 기재했겠지요. 아무튼 전세권 분석 실수로 추정됩니다.
본 사례의 말소기준권리?
말소기준권리를 찾기 위해 등기부의 모든 권리를 나열합니다.
등기사항증명서 원본을 확인하여 ‘갑구’와 ‘을구’를 종합, 시간이 빠른 순서대로 배열했습니다. 전세권과 근저당은 같은 날 설정됐는데 순위번호가 빠른 전세권이 선순위입니다. 하지만 전세권자는 이 전세권으로 배당요구를 하지않고, 일반 임차인의 지위에서 배당요구를 한 상황입니다. 그러므로 전세권은 말소기준권리가 될 수 없고, 해진에셋대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤로 두 개의 근저당과 가압류, 압류가 설정됐으며 성남시 분당구의 압류는 당해세로 보입니다. 근저당권자 해진에셋대부(유)가 임의경매를 신청한 사건입니다. 특히 유의할 점은 유OO 씨의 전세권(전세금액 15억 원)은 낙찰자 인수로 투입금액에 포함해 계산해야 합니다. 앞의 낙찰자가 미납한 사정이 이해됩니다.
결국, 이 물건은 두 번의 미납과 한 번의 매각허가결정취소 끝에 낙찰가 743,040,000원(27%)에 낙찰되었고, 2020월 04월 23일에 배당까지 끝났습니다. 그러면 낙찰가를 기준으로 배당표를 작성해보겠습니다. 근저당 실제채권금액, 세금 등은 정확한 내용을 알 수 없기 때문에 예상되는 배당표입니다.
예상 배당표
▪낙찰금액 : 금 743,000,000원
▪몰수된 전 경매 보증금 : 금 470,400,000원
▪경매비용 : 약 7,838,000원
▪실제배당금액 : 금 1,205,562,000원(매각대금 + 전경매 보증금) + 낙찰금액
전경매 절차에서 미납한 사람의 보증금은 몰수, 배당금액에 합쳐져 위와 같이 배당됩니다. 하나캐피탈은 한 푼도 못 받습니다. 유OO 씨의 전세권은 낙찰자가 인수하며 총 인수비용은 ‘낙찰액 + 전세권 금액’이 되겠네요.
글을 마치면서 ….
경매권리분석 실패 사례를 장황하게 표현했습니다. 부정적인 측면만 강조, 혹여 경매의 두려움만 가중한 게 아닌가 하는 생각도 듭니다. 그동안 학습효과를 위해 주로 경매 실수 물건을 주로 분석했지만, 경매는 안전한 물건이 더 많습니다. 함정만 있는 것은 아니니 긍정적으로 생각해 주시기 바랍니다.
우리는 부동산 경매를 파악하기 위해 그간 많은 법률 지식과 씨름했고, 좀 더 안전한 경매 투자를 위한 권리분석, 임차인분석, 경매절차 그리고 지금 배당에까지 접근하고 있습니다. 사실 이런 과정을 생략해도 경매는 얼마든지 할 수 있습니다. 유료경매 업체의 홈페이지에는 권리분석에서 배당까지 모든 자료들이 일목요연하게 정리되어 있어 주변 지식 없는 초보자도 쉽게 다가갈 수 있습니다.
전자 또는 후자가 모두 같은 결론에 도달하게 되는데요. 다만 한 가지 분명한 것은 사설경매업체의 정보 오류는 업체가 전적으로 보장해 주지 않는다는 점입니다. 즉 유료경매사이트의 내용을 믿고 경매에 참여, 그 내용의 잘못으로 낙찰자가 손해를 본 경우라도 업체는 절대 책임지지 않습니다.
우리는 유료경매사이트의 자료를 도구로 삼고, 이 내용을 점검 및 검증할 수 있는 ‘어느 정도의 지식’이라는 자신만의 무기를 하나쯤 장만하는 것은 꼭 필요하지 않을까요! 투자에 대한 실수는 본인 외에 아무도 책임지지 않습니다!
긴 글 끝까지 읽어주셔서 너무 감사합니다. 오늘도 행복한 하루 보내시기를 바랍니다~^^