계약갱신요구권 행사할 때 차임 5% 인상의 의미
본 내용은 국토부에서 발간한 ‘주택 및 상가건물 임대차 상담 사례집’과 ‘주택 상가건물 임대차분쟁 조정 사례집’의 내용을 발췌해서 만든 자료입니다. 2025년에 상담하거나 분쟁을 조정한 내용이고요. 법률 용어가 어렵잖아죠. 그래서 제가 조금 읽기 편하게 다듬고 더한 글입니다. 참고하시기 바랍니다. 원본이 필요하신 분은 본 사이트 자료실에 보관했으니 다운받아 사용하세요~
계약 갱신과 차임 증감 관련규정
우선 기본 상식으로 관련 규정을 먼저 보고 갑니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
주임법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액(5%)을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
차임 증감 금액에 대한 분쟁 이야기
임차인이 계약갱신요구권을 행사하면서 분쟁이 발생했습니다. 임대인은 5%를 꽉 채워 전세금을 인상하려 했고, 임차인은 사정 좀 봐 달라는 의미로 금액을 낮춰줄 것을 요구했네요. 이에 임대인은 임차인이 요구한 금액에 맞춰야 하는지 혹은 내보낼 수는 있는지에 대한 질문입니다.
답변 원문
“계약갱신요구권은 존속 중인 계약에 한하여 1회 행사 가능하며, 임대차계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사해야 합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 형성권이므로 임대인이 법정 사유를 들어 정당하게 거절하지 않는 한 곧바로 계약갱신의 효과가 발생하게 되며, 계약갱신요구권 행사 시 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다.
계약갱신을 요구하는 경우에도 계약갱신의 효력과는 별도로 차임 증액에 관한 협의를 할 수 있는데, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 보증금 또는 차임 증액 시 5% 한도 내에서만 증액할 수 있습니다.
갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 의미는 아니며, 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 보증금을 5% 증액하는 것에 동의하지 않는다는 이유로 임차인을 퇴거시킬 수는 없습니다.”
마치면서
답변의 핵심적인 내용은 계약갱신청구권 행사 시 5%가 상한이며, 양측이 서로 합의를 통해 임대료를 정할 수 있다는 내용입니다. 임차인이 임대인의 5% 인상 요구에 동의하지 않는다는 이유만으로 퇴거시킬 수는 없다는 말입니다.
아무튼, 임대차 분쟁은 대개 양측의 이기적 욕심으로 감정적으로 치닫는 경우가 많습니다. 함께 살아가야 하는 이 어려운 시대에 조금씩 양보해서, 모쪼록 원만한 합의가 되기를 바랍니다.
지식거래소에서 만든 책
