계약 기간을 1년으로 정한 임대차계약, 묵시적 갱신의 기준은?

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시작하면서: 계약 기간을 1년으로 정한 임대차계약, 묵시적 갱신의 기준은?

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂

오늘 주제는 분쟁 소지가 많은 주택임대차의 묵시적갱신 이야기입니다. 묵시적갱신은 여러 차례 포스팅했고, <부동산 상식 더하기> 책 106쪽~115쪽 에도 모두 수록했습니다. 모두 젤 밑에 링크할테니 참고하십시오.

묵시적갱신 기본적 이해

웬만한 사람은 그냥 다 아시는 내용입니다. 임대차계약 기간이 끝나기 전 정해진 기간 내에 임대인과 임차인이 서로 아무 의사표시 없이 지나간 경우를 말합니다. 관련 규정은 아래 규정을 확인하시고요.

묵시적갱신에서 발생할 수 있는 논쟁

묵시적갱신 시 임대차계약해지는 통지 후 3개월 지난 후에 효력이 발생하는데, 3개월 전에 임차인이 미리 이사하는 경우 문제가 불거집니다. 실제 잔금 때 임대인은 임대차보호법 원문을 들고나와 “3개월이 안 됐으니 중개보수는 임차인이 내야 한다.”라고 주장하면서 분쟁의 씨앗을 키웁니다. 이런 분쟁조정 사례신청도 눈에 띕니다. 결국, 합의로 끝을 맺지요.

‘묵시적 갱신’의 다른 논쟁도 있는데요. 1년을 기간으로 계약서를 작성한 사례입니다. 이때 양측이 아무 언급 없이 기간이 도래했으면 ‘묵시적 갱신의 기준점은 어디서부터 시작하는가‘에 대한 문제인데요. 이번 주제이기도 해서 이 부분에 집중합니다.

계약 기간을 1년으로 정한 임대차의 묵시적 갱신

1년으로 정한 임대차계약이 기간 종료가 도래했는데도 임대인과 임차인이 아무런 언급 없이 지나갔고, 그 후 임차인은 묵시적 갱신을 근거로 계약해지를 요구합니다. 당시 임대차계약 단서 조항에는 “중도 퇴실 시 중개보수는 임차인이 부담한다.”라는 특약을 기재한 계약입니다. 이 사례에서 쟁점을 알아봅니다.

묵시적갱신 기준점이 문제인데, 주택 임대차보호법 임대차기간에 관련 규정을 먼저 가져오면.

위 법조문의 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있다’라는 모호한 문구가 혼란을 키웁니다. 대법원까지 갔네요. ㅠ 여기서 말하는 ‘유효함’에 대해 우리 법원은 임대차보증금 반환 권리 행사에 한정하여 해석(대법원 96다 5551,5568 판결)합니다. 즉 계약 기간을 1년으로 정했다 하더라도, 1년 만기 시점을 묵시적 갱신으로 인정하지 않습니다. (국토부 임대차 상담사례 참조)

결국, 계약 기간 1년 도과 후 임차인의 계약해지는 중도에 퇴거하는 입장이 되네요. 계약서 특약에 근거해 중개보수는 임차인이 내야 합니다. 부연하면, 1년으로 정한 임대차계약의 묵시적 갱신 기준점은 2년입니다.

마치면서…..

머~ 여러 가지 상황이 있겠지만, 분쟁은 주로 중개보수인 돈 문제입니다. 물론 다 그렇지는 않지만, 일부 공인중개사의 단순한 생각은 ‘임대인은 장기적인 고객이고, 퇴거하는 임차인은 그저 지나가는 사람이다’라고 치부하는 경우도 꽤 있습니다.

글을 쓰는 저 역시 과거에는 맥없이 당한(?) 사례도 여러 번 있었는데요. 중개인은 임대인 편을 드는 경우가 사실 많습니다. 잘 몰라서 그럴 수도 있고요. 이때마다 근거자료를 들어 강력한 주장은 하지만, 보증금을 돌려받고 이사 가는 곳의 임차인에게 시간을 맞춰야 하는 이유로 장시간 싸우지도 못합니다. 이사를 해야 하는 임차인 입장에서는 참 난감합니다.

이런저런 문제로 2020년부터 ‘임대차분쟁조정위원회’ 설치되어 운영하고 있으니 적극 활용하시기를 바랍니다. 그전에 임대인, 임차인, 중개사 모두 원만한 합의로 좋게 마무리됐으면 합니다. 물론 장기고객인 임대인도 중요하지만, 이사 가는 임차인도 앞으로 훌륭한 동반자 고객이 될 수도 있다는 점도 고려하시기 바랍니다.

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긴 글 끝까지 읽어주심에 감사드리면서 늘 좋은 일만 가득하시기를 기원합니다. ^^

계약 기간 1년 vs 2년, 묵시적 갱신 기준이 다를까?: 1년으로 정한 임대차계약