들어가면서
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
오늘은 공동소유 부동산(이하 공유)과 공유 부동산을 임대차 계약할 때 주의 사항을 주제로 포스팅합니다. 우선은 기본 개념을 아는 것이 첫 번째고 그다음은 법적 연결성을 통해 우리가 꼭 인지해야 할 내용을 이야기합니다.
부동산 공유란?
공동소유란 말 그대로 하나의 부동산을 2명 이상이 공동으로 소유하고 있는 것을 의미합니다. 요즘에는 부부가 공동명의로 집을 장만하는 형태가 많아졌는데, 이 또한 공유의 한 형태지요. 부모님이 돌아가신 후 생전에 가지고 계셨던 부동산이 그 자녀분들에게 상속되면 하나의 부동산을 여러 사람이 소유하는 공동소유가 되겠지요. 이외에도 여러 사람이 공동으로 투자하여 부동산을 매입한 경우(공투) 등 공유에 관한 사례는 많이 있겠지만, 주변에 흔히 있는 공동소유는 부부 공동명의와 상속이 많은 편입니다.
공동소유를 확인하는 방법은 등기사항증명서의 소유권 내용을 보면 알 수 있습니다. 등기사항증명서를 열람하면 사례와 같이 지분 ‘몇 분의 몇’으로 표기됩니다. 소유권에 대한 사항이므로 ‘갑구’를 보면 되겠네요.
공유 부동산의 법 조항 및 임대차 계약 시 주의 사항
앞서 공동소유가 등기사항증명서에 어떻게 나타나는지 살펴봤습니다. 공유란 하나의 부동산을 여럿이 공동으로 소유하는 개념입니다. 부동산의 소유 형
태가 달라서 각자의 지분으로 부동산을 처분, 관리하는 것에 대해 우리 민법은 몇 가지 원칙을 제시합니다.
부동산 전·월세 또는 상가의 임대차는 부동산을 이용하여 수익을 발생시킨다는 개념으로 민법의 ‘공유물의 관리’에 해당합니다. 민법에서 정한 관리행위는 지분의 과반수이므로 부동산 임대차계약을 할 때는 과반수가 참석 또는 동의하여 위임장과 위임서류를 첨부해야 할 것입니다.
주의할 점은 ‘과반수’란 51%의 지분을 의미하므로, 부부 공동명의 아파트 임대차 계약을 체결한다면 원칙적으로 부부 전원이 참여해야 합니다. 또한, 세 명이 같은 비율로 공유하고 있다면 두 사람 이상이 참여 또는 동의에 관한 서류를 제출받아야 합니다. 단순히 사람의 수로 예를 들었는데, 여기서 ‘과반수의 동의’란 지분을 가진 사람의 수를 의미하는 것이 아니고 지분의 과반수를 말합니다.
공유 부동산은 과반수의 참여나 정식 서류가 제출된 임대차계약만이 적법합니다. 그러므로 원칙을 지키는 임대차계약을 체결해야 할 것입니다. 동의하지 않은 지분에 대해서는 전세금반환청구소송을 통한 경매신청을 할 수 없고, 공유 부동산의 임대차 계약 체결은 과반수 동의로 가능하지만, 계약 해지는 계약 체결 당사자 전원에게 해지 의사를 통지해야 효력이 발생한다는 것도 참조하십시오.
마치면서
부동산 공유와 우리 민법의 해설까지 마쳤습니다. 원칙은 이런데, 사실 현실적으로는 원칙을 지키지 않는 경우가 대부분입니다. 남편이 회사에 출근해서 부인이 대신 온 경우 위임장을 받기란 실무에서 좀 어렵겠지요. 하지만 남편이 나중에 “난 모르는 일이오!”하며 임대차 계약 자체를 부정한다면 큰 위험에 처할 수도 있겠네요. 그러나 원칙을 지키지 않아 발생한 손해는 결국 임차인에게 돌아갑니다.
공유자 중 특정인에게 공유물 관리를 맡긴다면 애초에 등기할 때 지분율을 달리 정하는 방법도 있겠지요. 오늘은 공유부동산의 원칙에 대해서 기술했습니다. 현실적인 대처는 여러분 몫이겠지요.
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