시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
부동산 상식을 리뉴얼하고 있습니다. 쓸데없는 것은 빼고 새롭게 깁고, 더하는 과정인데요. 그간 부동산 기본 상식, 세법, 등기법, 상가, 주택임대차, 각종 계약서, 재개발 재건축, 경매에 이르기까지 많은 양의 자료 업데이트를 진행하고 있습니다. 부동산의 전체 흐름을 다시 한번 요약하면 이렇습니다.
아무것도 없는 빈 땅에 아파트, 상가, 건물, 주택 등을 신축하여 사람이 거주하고, 상업활동을 하는 온전한 부동산이 탄생합니다. 물론 토지도 부동산의 범주에 포함되겠지요. 이렇게 생겨난 부동산은 취득, 보유(관리), 양도(처분)라는 세 가지 단계로 진행됩니다.
취득하는 단계에서는 사전 상식인 부동산 토지관련 법, 건축법, 세법, 민법, 등기법, 상속, 증여 등의 잡다한 지식이 필요하고, 보유 및 관리하는 과정에는 보유세, 분쟁을 처리하는 법률 상식 등을 알아야 하지요. 또한 처분하는 단계에서는 양도소득세, 증여, 상속 등에 관한 상식이 필요합니다.
국내 부동산 거래의 문제점은?
이렇게 부동산은 취득, 보유, 양도라는 세 가지 단계로 진행됩니다. 이런 일련의 과정에서 발생하는 사건, 사고 등을 ‘거래사고’라고 합니다. 생각보다 많습니다. 법원의 판결사례를 검색하면 읽기도 힘든 엄청난 양의 자료가 쏟아져 나오지요. ㅠㅠ
그간 부동산 거래에 대하여 공적 서류, 계약 당사자의 진위 여부, 대리권 등 법률상식을 알아보았고, 위험성, 문제점 또한 지속해서 제기했습니다. 부동산 거래의 안전과 투명성 확보를 위해 정부나 지자체에서 큰 노력을 기울이고 있어 향후 많은 부분이 개선되겠지요.
우리나라의 부동산 유통을 담당하는 공인중개사 제도는 2005년에 실시되어 지금에 이르고 있습니다. 적지 않은 역사에도 불구하고 아직 확고한 조직적 기반이 없는 것 같습니다. 일반적으로 공인중개사 개인이 작은 점포를 운영하며, 열악한 환경에서 부동산 업무를 힘겹게 처리하고 있습니다. 이 제도가 처음 시작할 때와 비교해봐도 별로 변한 게 없지요. 놀랍네요!
지역 공인중개사는 부동산 물건을 소개하는 일부터 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 설득 및 계약서 작성, 계약 당사자의 진위 확인, 부동산 권리분석, 실거래가 신고 등 많은 업무를 처리합니다. 또한, 법무사 입회하에 잔금 처리 및 소유권 이전까지 관여하여, 한 마디로 모든 것을 다하고 있지요. 아주 힘든 일입니다.
공인중개사가 처리하는 부동산 업무는 사실 재산이 오가는 아주 중요한 일인 데 반해, ‘주민등록의 조회’, ‘전입세대열람’ 등의 공적 권한 자체가 없으므로 부동산 계약에 관한 ‘위험성 판단’의 한계가 존재합니다. 그럴 수밖에 없습니다.
부동산 거래사고
당분간의 주제는 ‘부동산 거래사고’입니다. 앞서 언급했듯이 부동산의 취득, 보유, 양도 과정에서 각종 임대차 사기, 공문서 위조사건, 대리권 미확인 사고, 신탁부동산 사고 등등 고의든, 타의든 수많은 사건이 발생합니다.
부동산 매매는 매수인이 계약금, 중도금 잔금까지 모두 내야 소유권이 이전되는 선입금 구조로, 매수인은 권리가 완결되기까지 불안한 위치에 놓이게 됩니다. 매도인의 사기, 부동산 이중매매 등 이 기간의 위험을 대처하기가 어려운 상태가 되지요. 부동산 선진국에서는 계약에서부터 안전하게 소유권이 이전되기까지의 모든 금원은 금융회사에 예치하였다가 모든 것이 완결되면 매도인에게 지급하는 ‘에스크로제도’가 정착되어 있어 우리와는 사뭇 다릅니다. 우리나라도 이런 제도가 있기는 한데 ……. 알다시피 잘 이용 안하지요. ㅠㅠ
공인중개사가 양적으로만 증가한 결과, 치열한 경쟁만이 야기되고 제도적 개선은 요원합니다. 이런 이유로 부동산 거래 당사자들은 자주 위험에 노출되며, 경험 없는 젊은 분들의 사고가 많은 편입니다. 결국 아무것도 모르는 매수인(임차인)과 원칙대로 처리하지 않는 개업 공인중개사가 거래사고의 피해자가 되겠지요!
이번 주제로 과거에 일어난 대표적인 부동산거래 사고를 시리즈 형태로 수록할 겁니다. 오래된 사건도 포함, 시차로 인해 상황이 부자연스러울 수도 있습니다. 늘 조심해야 하는 부동산 거래에 대한 경각심을 갖고자 포스팅을 계획하오니 널리 이해 부탁드립니다.
법원의 판결 내용을 그대로 인용했습니다. 법정 용어들이 워낙 읽기가 어려운 장문의 글이 많아 나름대로 줄이고, 복잡한 글은 보기 좋게 편집상의 배열만을 새로 했습니다.
마치면서….
그냥 쭈욱 가면 될 것인데 꼰대처럼 말이 많았네요. ㅎ 암튼, 부동산 거래사고는 일단 발생하면 치명적입니다. 요즘 부동산 가격이 임대차부터 매매에 이르기까지 얼마나 거액입니까! 단 한 번의 실수만으로 지옥을 경험할 수 있습니다. 그래서 부동산 상식을 더하자는 거지요.
요즘 긴 거 싫어하고, 지면도 협소한 관계로 다음 포스팅부터 실제 거래 사례를 연재하겠습니다. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
향후 포스팅 내용
- 월세 세입자가 소유자의 주민등록을 위조, 매매계약을 체결 후 도주한 사례
- 대리권 미확인 사고
- 위반건축물 미확인 사고
- 운전면허증, 등기권리증 위조 사고
- 북동향 아파트를 남향이라 중개 및 계약체결 후 분쟁 사례
- 깡통전세를 소개한 공인중개사의 책임은?
- 신탁된 부동산 거래 사고
- 선순위 임차인 확인설명 의무 위반
- 부동산 사무소 보증금 편취사건 이야기
