근저당권과 채권최고액 : 임대차계약 위험하다!

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다.

오늘도 새벽에 하루를 시작하면서 살아온 경험을 끄집어 냅니다. 오늘 화두는 근저당권과 임대차계약에 대한 이야기인데요. 이론적인 것과 실제 경험한 내용을 토대로 쭈욱~이어갑니다.

근저당권의 개념과 채권최고액

우리 민법에서 저당권을 이렇게 정의합니다.

‘저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가있다.’

좀 쉽게 풀어쓰면 이렇습니다. 어떤 사람에게 돈을 빌려주고 그 돈을 안전하게 회수하기 위해 채무자의 부동산 등에 담보를 설정하는 것을 말하며, 그 부동산은 채권자에게 인도하지 않고 채무자가 계속 사용하는 경우를 말합니다. 한마디로 집담보로 돈을 빌린 것이지요!

근저당권도 저당권의 한 종류입니다. 거의 모든 은행에서 대출을 실행할 때 근저당권을 설정합니다. 근저당권은 저당권과 비슷하면서 조금 다릅니다. 은행의 대출거래는 상환 기간에 불특정 채권을 담보하기 위한 설정이므로 저당권 설정보다 편리한 근저당권을 주로 설정합니다. 그러면 ‘불특정 채권’이란 뭘까요? 예컨대 은행에서 돈을 1억 빌리고 저당권을 설정한 상태라 가정합니다. 개인의 사정으로 이자를 연체하면 저당권 금액이 늘어나겠지요. 반대로 여윳돈이 있어 일부를 상환하거나 요즘은 일부 원금과 이자를 같이 상환하는 방식이 많으므로 시간이 경과됨에 따라 원금은 저당권설정 금액보다 줄어들겠지요. 즉, 특정되지 않는 불특정 채권입니다.

근저당권의 개념은 대출 상환 기간 중간에 일부의 원금과 이자를 갚더라도 채무가 확정되기 이전이므로 현재의 저당권에 영향을 주지 않습니다. 그러므로 원금 일부를 갚을 수 있어서 실제 채무는 근저당설정액보다 적을 수도 있으며 이론상 채권최고액을 정해 놓은 상태에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.

은행은 왜 저당권 대신에 근저당권을 설정할까?

근저당권의 개념을 주로 알아봤는데요, 그럼 저당권은 바로 이해됩니다. 위에서 언급한 ‘불특정 채권’을 제외한 원금 금액만큼만 담보 설정하는 것이 저당권입니다.

그러면 ‘불특정 채권’이란 뭘까요? 예컨대 은행에서 돈을 1억 빌리고 저당권을 설정한 상태라 가정합니다. 개인의 사정으로 이자를 연체하면 저당권 금액이 늘어나게 되고, 반대로 여윳돈이 있어 일부를 상환한다면 저당권설정 금액보다 줄어들겠지요. 즉, 불특정 된다는 말은 금액이 정확히 결정되지 않았단 얘기지요. 은행은 연장 계약을 할 때 변동된 금액으로 다시 저당권을 설정하거나 변경합니다. 은행의 입장에서 보면 매번 일이 많아져 여간 불편한 게 아닙니다. 그래서 금액을 넉넉히 설정한 근저당이라는 범위를 두면 여러모로 은행이 편하다는 논리입니다. 다음은 등기사항증명서에서 근저당설정의 예입니다. 참고하세요.

근저당권과 채권채고액 그리고 임대차계약의 위험성

실제로 전·월세 계약을 할 때 집주인과 부동산중개업자는 “현재 등기부에는 000만 원(채권최고액)이라고 되어 있는데, 대출받은 후 그동안 많이 갚아서 지금 은행 빚이 000만 원밖에 안 되니까 안심하고 계약해도 된다.”라고 임차인을 설득, 은행 부채를 확인한 후 임대차계약을 하는 사례가 종종 있습니다. 그러나 계약 후 집주인이 이 근저당으로 다시 대출을 받으면 세입자는 위험한 상황이 될 것입니다. 이론상 그렇다는 얘기입니다. 대출 가능 여부는 은행 재량이 겠지요. 그래도 큰 돈이 오고가는 거래니 작은 위험이라도 제거해야 합니다.

근저당 중 일부 금액을 갚았다 하더라도 근저당의 특성상 상환 부분만큼 계약 후 대출을 받으면 채권 순위가 밀려 위험할 수 있으니, 반드시 근저당 감액등기 또는 말소등기할 것을 ‘계약서 특약’에 기재 후 잔금 때 직접 은행에 동행하여 확인 합니다.

다음은 실제로 제가 중개업을 할 때 실제로 겪은 이야기입니다. 지그마한 빌라를 전세계약을 체결하면서 생긴 사고네요.그저 참고로 봐주세요~

계약예정 부동산의 등기부를 열람해 보니 그리 금액은 크지 않았지만 제2금융권 OOO 금고에 근저당이 설정된 상태였다. 부랴부랴 시세를 점검했더니 큰 문제는 되지 않을 금액. 하지만 최악의 경우 경매로 진행 유찰이 거듭되면 임차인의 손해가 날 수도 있다는 판단이다. 그래서 집주인에게 근저당권 말소요청하기로 한다.

“대표님~ 등기부에 OOO금고 근저당권 금액 OOO가 있네요! 안전하게 말소해야 합니다!” 내가 이렇게 요청했고, 그는 “잔금 치루고 근저당 금액 값아 줄게요! 내가 그 OOO에 사외 간부로 등록해 활동하고 있으니 염려 마세요.”

실제로 문의해본 결과 현재 임대인은 OOO금고 사외 이사로 등재되었으며, 동네에서는 유지로 통했다. 아무런 의심 없이 계약을 진행. 잔금을 무사히 치른다. 게다가 나는 실제 임차인, 임대인과 OOO금고에 동행하여 근저당 금액을 그 자리에서 변제했고, 심지어 완납 영수증 사본까지 임대차계약서에 첨부 한다. 임대인은 본인이 본 금융사의 간부라 자체 법무사를 통해 깨끗이 말소까지 보장한 상태다. 나는 철떡같이 믿고 모든 걸 마무리 한다. 하지만 지금부터가 문제 시작이다. ㅠㅠ

잔금을 치루고 이사까지 마쳤다. 며칠 후 혹시나 해서 등기부를 열람하니 근저당이 그대로 있다. OOO금고에 확인해 보니 “근저당 결제 후 바로 다시 대출 나갔는데요” 한다. 이럴 수 있을까???. 원론적으로 근저당 특성상 그럴 수 있다. 또한 금융권 간부라는 권력으로 요청하면 가능할 것도 같다.ㅠㅠ

임대인에게 격렬하게 따진다. 생략….. 뭔말을 해도 막무가네. 자기는 분명히 보는 앞에서 갚았단다. 된장! 개xx … 아무튼, 잘못되면 해결해준다는 각서와 함께 임차인 설득으로 끝. 짧게 썼어도 우역곡절이 참 많았다. 다행이 부동산 대세 상승기라 아무일 없이 잘 끝났다.

오늘의 교훈 : 근저당 말소나 감액 등기는 임차인 측 법무사를 이용해야 한다. 특히 제2금융권은 더더욱 그렇다!

마치면서

근저당권과 채권채고액 그리고 임대차계약의 상관 관계를 포스팅했습니다. 채권최고액의 결정은 금융권마다 차이가 있는데, 이자 연체를 대비하여 주로 120%를 한도로 책정하는 것 같습니다. 예를 들어 근저당권 채권최고액이 1억2천만 원이라면 120,000,000원을 120%로 나누면 100,000,000이 나옵니다. 실제 채무액은 1억 원이라 추정할 수 있습니다. 대출실행 기간에 일부 원금을 상환했다면 이보다 금액이 적을 것이고, 이자 등을 연체하고 있다면 미납액만큼 실제 채무액이 늘었을 수 있으니, 실제 채권액보다는 채권최고액을 기준으로 부채 금액을 판단해야 합니다.

오늘도 두서 없이 끄적인 글 끝까지 읽어주셔서 정말 감사합니다. 늘 행복하시기를 기원합니다.