농지 아무나 소유할 수 없다!: 농지에 대한 모든 상식 더하기

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂

부동산 상식을 쭈욱~ 이어가고 있습니다. 빼놓을 수 없는 토지에 대한 이야기지요. 그중에 오늘은 ‘농지의 모든 것’이라는 광범위한 주제를 한 지면에 압축하고자 합니다. 농지에 대한 전체 숲을 파악하시면 나머지는 기타 행정 절차로 별거 아닙니다. 제 스타일대로 토지에 관한 기초 정보는 계속 하단에 링크할 테니 필요 부분은 꼭 확인하세요~

농지란 무엇인가?

우선 법에서 정한 개념 등을 알아봐야겠네요. 농지법 2조에는 농지의 개념이 상세히 나옵니다. 다음에 나열한 내용입니다.

전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고, 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지와 토지의 개량시설과 토지에 설치하는 농축산물 생산시설을 합쳐서 농지라고 정의합니다. 농지란 농산물을 경작하는 토지와 비닐하우스 등의 부속시설을 말합니다.

※ 다년생 식물 :

목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목
과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육 기간이 2년 이상인 식물
조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)

※ 농축산물 생산시설 :

① 고정식 온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 생산과정에 직접 이용되는 부속시설
② 축사·곤충사육사와 연접된 설치 시설로 생산과정에 직접 이용되는 시설
③ 간이 퇴비장
④ – 농막·간이 저온저장고 및 간이 액비저장조 중 법으로 정하는 시설
– 농업인 또는 주말 체험영농을 하려는 사람의 임시 숙소인 농촌체류형 쉼터(2025년 시행)

요즘 핫한 농촌체류형 쉼터로 이 범주에 포함되네요. 이 부분은 나중에 자세히 포스팅 할 겁니다. 오늘은 거시적으로 전체 숲만 보고…..

농지는 아무나 소유할 수 없다!

농지는 원칙적으로 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유할 수 없습니다. 농업인 또는 농업인이 될 사람만 농지를 소유할 수 있다는 개념입니다. 그러나 주말체험 영농(주말농장) 또는 상속으로 받은 농지 등은 예외로 하고 있으니 참조하기 바랍니다.

※ 경자유전의 원칙[ 耕者有田之原則 ] : 우리나라 헌법 조항을 근거로 한 ‘농지는 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있다’라는 원칙이다.

‘농업인’이란?

이 또한 법적 근거를 봐야 하는데요. 농지법 시행령 3조에서 농업인을 이렇게 규정합니다.

1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자.
※ ㎡를 평으로 환산하는 방법은 해당 수치에 0.3025를 곱해주면 됩니다. 반대로 평을 ㎡로 환산은 나누어주면 됩니다. 예) 1,000㎡ x 0.3025 = 302.5평
농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자.
대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.
농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자.

농업인이 아닌 자가 농지를 소유하려면?

① 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업 경영을 하지 않는 자는 그 상속농지 중에서 총 10,000㎡까지만 소유할 수 있다.

② 8년 이상 농업 경영을 한 후 이농한 자는 이농 당시 소유 농지 중에서 총 10,000㎡까지만 소유할 수 있다.

③ 주말체험 영농을 하려는 자는 총 1,000㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

④ 농지를 임대하거나 무상사용하는 경우에는 자기의 농협 경영에 이용하지 않더라도 그 기간 중에는 농지를 계속 소유할 수 있다. (농지법 제6조 제4항)

농지를 취득하는 절차

농지를 취득하고 소유권 이전 신청을 하려면 ‘농지취득자격증명’이 필요합니다. 부동산 소유권 이전할 때 필요하지요. 1.000㎡ 이상의 농지를 취득하는 목적은 ‘농업 경영’이므로 이 증명을 받기 위해서는 농업경영계획서를 첨부해야 합니다. 물론 경매로 농지를 낙찰받을 때도 농취증이 필요하지요.

※ 농지취득자격증명제도 :
농지매수인의 농지 소유자격과 소유상한을 확인·심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하고, 경자유전을 실현하기 위한 제도로 농지 소재지 담당하는 해당 읍면에서 발급받아야 한다.

농지 취득할 때 주의할 점

농지의 소유권을 취득하고자 하는 자는 농지소재지의 시·구·읍·면장으로부터 ‘농지취득자격증명’을 발급받아야 소유권 이전을 할 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급은 그렇게 까다롭지 않습니다. 그러나 사후 관리제도인 ‘농지처분명령제도’라는 것이 있어 농지를 취득한 후 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 그 농지를 처분해야 하는 규정이 있으므로 주의하십시오.

농지처분명령 제도

농지 소유자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하게 되면, 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분하여야 합니다.

취득한 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않은 경우 농지처분통지를 받게 됩니다. 법에서 정한 1년의 처분 기간 이내에 농지를 처분하지 않으면, 시장·군수는 그 소유자에게 6개월 이내에 농지를 처분할 것을 명할 수 있습니다. 만일 이 처분명령을 이행하지 않으면 공시지가의 100분의 20에 상당하는 이행강제금이 매년 부과됩니다.

※자경이란?
‘자경’이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나, 작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하며, 또한 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

‘농지원부’에 대하여 : 2022년 8월 폐지 후 농지대장으로 통합

농지의 취득에서부터 자경까지의 내용을 보았습니다. 농지는 ‘경자유전의 원칙’에 따라 농업인만이 농지를 소유할 수 있으며, 예외적인 사례도 있다고 말씀드렸습니다. 또한, 농지를 취득하여 그 목적대로 이용하지 않으면 취득한 농지를 강제로 처분해야 한다고도 했습니다.

마지막으로 ‘농지원부’에 대해 알아보고자 합니다. 농지원부란 간단히 ‘농업인 증명서’ 정도로 표현되겠네요. 농지원부란 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용·관리하기 위해 작성 및 비치하는 행정 내부 자료입니다.

그러나 농지원부는 2022년 8월부터 폐지되고 ‘농지대장’으로 통합되어 운영됩니다. 농지대장에는 소유자, 실제 경작 여부, 이용실태 등 농지 이용 현황이 기록됩니다. 농지대장은 정부24와 지자체 민원실에서 발급 가능. 농지원부는 과거 보관분만 현재 유효합니다.

마치면서…..

농지에 대한 방대한 자료를 한 지면에 압축한 포스팅을 마칩니다. 좀 아쉬운 세부적인 부분은 앞으로 하나씩 분리해서 올리겠습니다. 뭐든지 전체 그림을 보는 것은 늘 중요하다고 생각합니다. 전체 숲을 본 후 나머지 조각들을 하나하나 맞춰가는 즐거움도 있잖아요.

오늘도 어김 없이 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 가정에 항상 좋은 일만 가득하시기를 바라면서….. 꾸벅 ^^

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