시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다.
지식거래소 블로그를 새롭게 리뉴얼하고 있습니다. 좀 지난 자료를 보다 보니 이런 내용도 나오더군요. 폐기할까 하다가 아직도 지방이나 좀 연식이 오래된 주택에서 이런 현상이 있어 그대로 살립니다. 그래서 오늘의 주제는 ‘건물과 토지 주인이 다른 경우의 임대차’입니다.
단독이나 다가구주택은 건물과 토지의 소유주가 다른 예가 종종 있습니다. 특히 연세 드신 어르신이 땅은 본인이 계속 소유하고, 건물만 아들에게 증여한 사례도 꽤 있습니다. 뇌피셜로 온갖 추측은 가능한데, 정확히 왜 그런지는 알 수 없네요. 혹시 아시는 분은 댓글로 남겨주세요~
건물주 토지 주인이 다른 단독주택 사례 이야기
물론 직접 겪은 이야기입니다. 부동산 물건을 소개받고 마음에 들어 등기부 등을 검토할 때 주택이 토지와 건물주가 각각인 것을 발견할 때가 가끔 있습니다. 주로 오래된 단독주택이나 다가구주택에서 볼 수 있는데요. 부동산 매매 과정에서 3번 정도 이런 경우를 봤습니다.
은평구에서 빌라 신축할 토지를 알아보던 중 은평구에서 위 사진과 비슷한 단독주택을 소개받고, 맘에 들어 등기부 등을 검토한 적이 있습니다. 건물등기부를 보니 젊은 사람이 건축물 소유주로 등재되어 있고, 토지등기부를 확인하니 연세 많으신 어르신이 토지 주인으로 된 것을 발견합니다. 사연이 궁금했지만, 개인 사정이고 해서 물어보진 않았습니다. 머 이유가 있겠지요.
일반 단독주택은 건물보다 당연히 토지가 우선시 됩니다. 건물은 오래되어 그 가치가 아주 미약한 상태이므로 토지만 어르신이 계속 소유하고 있는 것으로 파악했습니다. 물론 거래는 이루어졌습니다. 토지 주인과 건물주인이 가족이라 쉽게 성사됐습니다.
이외에도 이런 사례는 꽤 있는데. 특히 연세 드신 어르신이 땅은 본인이 계속 소유하고, 건물만 아들에게 증여한 사례가 대부분이네요. 물론 본인들은 생각을 거듭하여 이런 결론에 도달했겠지만 이 기간이 오래되면 문제가 발생할 수도 있습니다. 이런 경우 아들의 사업 실패?로 건물만 경매로 넘어가면 건물 소유자가 제3의 인물이 될 수도 있습니다.
특히 단독 중 다가구주택은 여러 세입자를 받을 수 있어 건물은 오래되었어도 잘 관리하면 건물의 가치는 계속 유지될 수 있고, 지속적인 수입도 발생하는 장점이 있습니다. 이런 다가구주택이 소유주가 각각 달라지면 임대차 계약 체결에 있어 문제가 발생할 수 있습니다. 그래서 단독주택 중 다가구주택에 사례를 집중해 봅니다.
단독 다가구주택 사례
상속, 증여, 매매, 건물만 낙찰받은 사례 등 소유권의 분리는 여러 원인이 있습니다. 우리나라 부동산은 건물과 토지로 이원화되어있기 때문에 법률상 하자는 없는 것입니다. 토지와 건물의 등기사항증명서(말소사항 포함)를 보면 어떤 이유로 토지와 건물의 주인이 분리되었는지를 추정할 수 있고, 소유권도 각각 나누어진 것을 알 수 있습니다. 실제 발급받은 단독 다가구주택의 등기사항증명서의 내용을 분석해보겠습니다.
위 사진 역시 과거 거래된 물건인데, 토지와 건물의 등기사항증명서(말소사항 포함)를 보면 어떤 이유로 토지와 건물의 주인이 분리되었는지를 추정할 수 있고, 소유권도 각각 나누어진 것을 알 수 있습니다. 실제 발급받은 등기사항증명서의 내용을 분석해 보겠습니다.
건물 및 토지 등기사항을 종합해보면 유O건 씨가 1988년 7월 29일 본 토지와 건물을 취득하여 보유하다가 2000년 3월 29일에 건물만을 유O한 씨(같은 성씨로 보아 아들로 추정됨.)에게 증여합니다.
증여받은 유O한 씨 소유의 건물은 2009년 건물만 경매 개시되고, (압류 및 가압류 등기 생략) 2010년 12월 9일 낙찰자인 김O수 씨로 소유권이 바뀌게 됩니다. 한편, 토지는 유O건 씨가 계속 보유하다가 2009년 1월 19일 우O식 씨에게 매도합니다.
위와 같은 일련의 과정을 통해 건물과 토지의 소유가 각각 분리되었습니다. 등기사항증명서의 내용을 분석해 보니 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 언제든 토지와 건물의 주인이 달라질 수 있다는 사례를 보여주네요. 건물만 소유한 자는 건물을 이용할 권리가 있습니다. 그러므로 세입자를 구해 임대를 놓고 그 수익을 취할 수 있으며, 반면 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구할 수 있습니다. 그렇다면 건물과 토지의 소유권이 다른 주택에 임대차계약을 하면 임차인
은 어떤 법률적 상황에 놓이는가에 대해 알아보겠습니다.
단독주택, 다가구주택 토지와 건물의 주인이 다를 때 임대차 계약은 어떻게 될까?
주택의 임대차는 주로 건물을 사용하기 때문에 건물 소유주와 임대차계약을 체결하게 되며, 물론 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다. 하지만 다음 같은 상황이 연출되면 임차인의 피해가 예상되므로 계약할 때 조심해야 합니다.
만일 임대차한 건물이 경매로 진행되면
임차인은 건물에 대해서만 권리가 있으므로 건물 매각대금에서만 보상됩니다. 토지를 제외한 건물만의 낙찰가는 시세 이하가 대부분이므로 보증금 일부를 회수 못 할 수 있습니다.
토지 소유자는 건물 소유자에게 토지를 사용하는 대가로 사용료를 요구하는데, 이 지료에 대한 분쟁으로 경매가 진행된다면
임차인은 건물에 대해서만 권리가 있습니다. 건물만의 경매는 낙찰가 하락으로 보증금 일부를 회수 못 할 수 있습니다.
토지 사용에 대한 권리가 소멸하여 소송 등으로 건물을 철거한다면
만일 건물이 철거되면 건물 소유자의 존재가 없어지므로 임대차보증금 회수는 어려워질 수 있습니다.
마치면서 : 임대차 계약을 진행해야 한다면
위와 같은 내용에도 임대차계약을 한다면, 위험을 보완할 만한 충분한 가격 협상 또는 토지주와 건물 소유자 두 사람을 임대인으로 하는 임대차계약을 체결하면 위험을 줄일 수 있습니다. 공동 임대인으로 하는 계약은 경매 시 건물과 토지 매각 대금에서 보상받을 수 있기 때문이지요. 이때 계약서 특약으로“본 계약은 건물 소유자 OOO과 토지 소유자 OOO을 공동임대인으로 하고, 보증금, 월세 등은 건물 소유자에게 입금하기로 한다.”라고 기재합니다.
연결된 자료
- 토지주와 건물주인이 다른 경우의 매매계약 방법
- 부동산 상식만으로 부족하다. 부동산 상식에 경매 지식을 더하다! : 지식거래소의 책 소개