담보가등기 정확히 알아야 한다: 부동산경매 Ep15
들어가면서 : 담보가등기 이야기
지난 시간에는 소유권가등기에 대한 알아봤는데요. 바로 이어서 담보가등기 이야기입니다. 경매에서 가등기는 자주 등장합니다. 그 개념을 명확히 이해하시기 바랍니다.
가등기의 악용 시대
옛날에 대부업자(사채업자)가 채무자에게 돈을 빌려주고 부동산에 저당권을 설정하여 빚을 갚지 않으면 강제경매로 채권을 회수했습니다. 그러나 이 과정이 좀 번거롭고 시간이 오래 걸린다는 단점이 있어 다른 방법을 모색한 것이‘저당권’ 대신 ‘소유권이전청구권 가등기’를 설정하는 것이었습니다. 빚을 제때 갚지 않으면 채무자 부동산 소유권을 강제로 명의 이전해 버렸죠. ‘소유권 가등기’는 채권 회수의 편의성과 고의로 부동산을 강탈할 목적으로 주로 악용되었습니다.
가등기담보 등에 관한 법률 탄생
세월이 흘러, 채권자가 소유권가등기를 이용, 채무자의 부동산을 빼앗는 피해 사례가 많아지자 정부에서는 대책을 세웁니다. 선량한 채무자 보호를 위하여 가등기담보 등에 관한 법률(이하 가담법)을 제정하였습니다.
담보가등기 표시방법
가담법에서 ‘담보가등기’는 등기사항증명서에 ‘소유권이전청구권 가등기’로 표기됩니다. 등기부의 기록사항이 두 권리 모두 똑같더라도 법적으로는 담보가등기로 구분됩니다. 앞서 말씀드린 담보가등기와 소유권가등기를 구분할수 없다는 것은 가담법이라는 새로운 법이 탄생했기 때문이죠.
가담법에서 채무자가 빚을 갚지 않으면 담보가등기 권리자는 청산금을 채무자에게 지급한 후 본등기 할 수 있고, 해당 부동산을 경매신청할 수도 있습니다. 경매를 신청한다면 담보가등기 권리는 저당권으로 간주합니다.
소유권가등기와 담보가등기의 구분
소유권가등기와 담보가등기를 구분하는 것이 참 모호합니다. 이런 내용을 법원도 인식했는지 담보가등기의 등기사항증명서의 표기 방법이 변화되었습니다. 즉 등기부에 소유권보존가등기는 ‘소유권이전청구권 가등기’로, 담보가등기는 ‘소유권이전담보 가등기’로 표시하여 혼란을 예방하고 있으며, 등기원인에 ‘대물반환예약, 채권담보, 금전소비대차, 대여금 채권담보’라는 내용 등을 함께 기록함으로써 확인하기 쉬워졌습니다. 그러나 과거에 생성된 등기부에는 아직 반영되지 않았으니 참고로 알아두시면 좋겠습니다.
실제 담보가등기 경매 사건자료
실제 사례로 경매사건 자료를 가져왔습니다. 담보가등기권자가 임의경매를 신청한 사건입니다. 등기사항증명서 ‘갑구’와 법원의 매각물건명세입니다.
결론
가등기의 시대적 악용 사례와 담보가등기의 탄생 배경을 알아봤습니다. 경매 매각물건 분석의 사전지식 정도도 알아두시면 좋을 것 같습니다.
오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.