시작하면서…..
부동산 거래 중에 발생한 사고는 참 많지만, 그중에 대표적인 것만 모아 포스팅하고 있습니다. 지난 시간에는 신분증을 위조한 사기 사건을 다뤘는데요. 오늘의 주제는 ‘직계 가족의 대리권을 이용한 사기’입니다.
주변에 흔히 발생하는 가족에 의한 대리권 사고를 찾다 보니, 좀 오래된 사건을 편집했습니다. 금액도 현재의 시점과 많은 차이가 있고, 앞뒤가 조금 안 맞을 수도 있습니다. 그러나 실무에서는 소유자 외에 부인, 아들, 가족이 적법한 서류 없이 참석하는 사례가 아직도 비일비재합니다. 경각심을 갖고자 기획합니다.
사건 이야기
1. 부동산 소재지 : OO시 OO구 OO동 OO번지 빌라 A동 301호
2. 관련 당사자 :
- 빌라 소유자 : A
- 소유자의 아들 : B
- 공인중개사 : C
- 임차인 : D
3. 사건의 내용
(1) 본 부동산 소유주의 아들인 B는 자신의 어머니 A 소유 빌라를 몰래 임대하여 임대차보증금을 편취하기로 마음먹고 해당 주민센터에서 자신이 임의로 작성하여 A명의 인감증명서를 발급.
(2) B는 20 년 1월경 중개업자인 C에게 이 사건 주택의 중개를 의뢰하여 20 년 1월 15일 임대차계약을 체결하기로 함. B는 C에게 A명의의 인감증명서와 함께 주민등록등본 및 초본, A명의의 인장을 보여주며 자신이 A로부터 이 사건 주택의 임대 권한을 위임받았다고 말하였고, 이에 C는 위 인감증명은 대리로 발급된 것이어서 인정할 수 없다고 말하자 B는 A와 직접 통화하라며, 미리 공모한 40대 성명불상의 여성에게 전화를 걸어 공인중개사 C에게 바꾸어 주었다. 이에 C와 임차인 D는 B가 임대 권한이 있다고 믿고 다음과 같이 계약을 체결했다.
>>> 부동산 공인중개사 C는 ‘인감증명의 대리발급’한 사실에 대해 위험을 감지하였으나 잔금 때 처리하려고 그냥 넘어갑니다. 사실 계약 시 가족이 참석했을 때 실무에서는 위임장, 인감증명 등 서류의 제출 날짜를 정해 뒤로 미루는 사례는 흔히 있는 일입니다.
(3) 20 년 1월 15일 임대차 계약 체결 임차보증금 OOOO만 원 임대차계약서 임대인 란에 A의 이름 기재 및 도장을 날인함. 중개업자 C는 잔금 지급일에는 임대인 A가 직접 나오거나, A가 직접 발급받은 인감증명을 첨부하라고 B에게 요청.
>>>잔금 지급일에 직접 발급받은 인감증명 첨부하라는… 요기까지는 개업 공인중개사가 잘 하셨네요!
(4) 잔금 지급일인 20 년 1월 28일에도 B는 대리로 발급받은 인감증명서 지참. 다시 미리 공모한 성명 불상의 여인에게 전화하여 C에게 안심하고 잔금을 지급하라고 말하였다. 이를 믿은 중개사 C는 B로 하여금 20 년 2월 3일까지 A가 직접 발급받은 인감증명서를 가지고 온다는 각서를 작성 이를 임차인 D(원고)에게 교부하고 잔금을 B에게 지급.
>>> 잔금 시점에 주인 아들은 딴 소리를 합니다. 개인 각서는 아무런 소용이 없는 것 잘 아시죠. 아무 소용도 없는 각서를 받고, 잔금을 치릅니다. 여기서부터 잘못된 거죠. 잔금을 치르지 말았어야 하는데… 아님 소유자 통장으로 쐈어야 하는데 아들이 박박 우긴 거죠. 현장에선 말처럼 쉽진 않습니다. ㅠㅠ
(5) 그 후 임차인 D는 소유주 A가 이 사건 주택의 명도를 거부하자 A를 상대로 임대차보증금반환청구의 소송을 제기하였으나 20 년 10월 22일 아들인 B의 위 행위에 대하여 대리 또는 표현대리의 책임이 없다는 이유로 원고 패소함.
(6) 소유주의 아들인 B는 사기 등의 죄로 기소 후 유죄 판결 확정.
(7) 임차인 D는 공인중개사 C를 상대로 손해배상청구 소송을 제기함.
판결의 내용(원문 인용)
부동산 중개업자 C는 A의 대리인이라 주장하는 B가 대리권이 있다고 주장하며 A의 인감증명서를 제시하였으나, B는 A의 인감도장을 소지하지도 않았으며, B가 임대차계약서에 날인한 A명의의 인영은 A명의의 인감증명서에 현출된 인영과 육안으로 구별될 정도로 상이함에도 이를 대조, 확인조차 하지 아니하고, B가 전화를 하여 A이라며 바꾸어준 성명 불상자와 통화를 하면서 구두로 물어본 것 이외에는 A 본인임을 확인하는 절차를 전혀 취하지 아니한 채 B의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 중개한 과실이 있다 할 것이므로 원고 D에게 발생한 재산상 손해를 배상할 의무가 있다.
길어서 생략…….
한편 원고 D(임차인)도 이 사건 주택을 임차하면서 계약 상대방인 B가 이 사건 주택의 소유자가 아닌 것을 알았으므로 B에게 소유자를 대리할 권한이 있는지 여부를 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있었다고 할 것임에도 B가 제시하는 인감증명서와 임대차계약서에 날인한 임대인 명의의 인장이 동일한지 여부도 확인하지 않았다.
B가 바꿔주는 사람과 C가 통화할 때도 옆에서 듣기만 하였을 뿐, 통화 상대방이 A 본인인지 여부를 확인하는 노력을 하지 않았으며, C가 B의 대리권을 의심하여 B가 제시한 인감증명서를 인정하지 못하겠다고 하여 본인을 데려오거나 본인이 발급받은 인감증명서를 가져오라고 하였음에도 B가 위와 같은 조치를 전혀 취하지 않는 등의 B의 대리권에 관하여 의심할 상황이었음에도 B가 작성한 각서만 받고 잔금을 지급한 점, B의 말만 믿고 임대차보증금을 편취당한 잘못이 있는바……, 그 과실의 비율은 위 사실관계에 비추어 40%가 상당하다.
따라서 공인중개사 C는 원고에게 OOOO만 원(임대차 보증금의 60%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 20 년 1월 29일부터 C가 이 사건 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 20 년 10월 7일 까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날 부터는 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
>>> 결국 개업 공인중개사는 60%를 물어주고, 임차인은 40%의 쌩 돈이 날아갔네요. ㅠㅠ
마치면서….
좀 지난 이야기지만 대리권에 대한 내용이 다 나왔네요. 본인발급 인감증명, 대리의 권한, 표현대리, 각서 등…… 이런 일은 일선에서 쉽게 일어납니다. 남편이 업무 중이라 부인이 대신 와서 계약하는 일도 무척 많습니다. 개업 공인중개사가 위임장을 요구하면 “위임장! 헐~ 나 못 믿냐고요! 자꾸 이러면 딴 부동산 가서 계약할 거예요!”라며 당당하게 소리칩니다. 이때 부인은 마음만 먹으면 얼마든지 보증금을 편취할 수 있습니다. 당사자가 아닌 타인과 거래했기 때문이지요.
이런 거래사고가 일어나면 무조건 공인중개사와 임차인이 피해자입니다. 하지만 대리로 나왔을 때 현장에서 공인중개사가 강제로 조율하기란 참 어렵지요. 그래도 할 건 해야 합니다.!!! 이에 대한 내용을 아래 링크를 했으니 참고하세요~~
부동산 상식의 완성!!!
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