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등기사항전부증명서 보는 법: 구 등기부등본 완벽하게 보는 방법 해설

들어가면서: 기본 중에 기본 등기사항증명서 보는 법

안녕하세요~ 지식거래소입니다.

오늘은 등기사항전부증명서(이하 등기사항증명서 또는 등기부)에 대한 이야기입니다. 부동산 공부한다면 기본 중의 기본이지요. 머~ 발급받는 방법이야 홈피 따라 하면 될 것이고…. 인터넷에 ‘발급받는 법’ 널려있으니 검색해서 사용하세요.

등기사항 전부증명서(등기부 등본)의 발급과 열람은 주로 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 가능합니다. ‘말소사항 포함’의 등기사항 증명서를 발급하면 과거부터 현재에 이르기까지 말소 및 변동된 이력 등이 순차적 표기되며, ‘현재 유효사항’을 체크 하면 말소된 내용은 삭제되어 최종 권리만 깔끔하게 출력됩니다. 해당 건물의 탄생과 유구한 역사(?)를 알고자 하는 지적 호기심이 있으면 ‘말소사항 포함’을 선택 후 열람 또는 발급받으시면 됩니다.

등기사항전부증명서는 세 가지 항목으로 나뉘며 소유권, 기타 권리 등 중요한 정보를 알 수 있다

❶ 표제부 : 건물의 표시를 나타냅니다. 부동산의 소재 지번, 건물의 내용, 건축물의 종류, 면적 등을 나타냅니다.

❷ 갑구 : 소유권에 관한 권리 사항을 표시합니다.

❸ 을구 : 소유권 이외의 권리가 등록됩니다. 소유권 이외 권리에는 금융권 대출인 근저당권, 저당권 그리고 전세권 등을 들 수 있습니다.

실제 열람한 다가구주택 건물 등기사항증명서(토지 제외한 건물만 열람)

등기사항증명서 사례 해설

①번 ‘표제부’를 보면 지하 1층, 지상 3층의 다가구주택임을 알 수 있고 총 17가구 거주, 각 층의 면적 등이 표시되어 있습니다.

‘갑구’의 소유권에 관한 사항에서 박OO 씨가 ‘소유권 보존’으로 기재되어 있는 것으로 보아 박OO 씨가 처음 이 집을 건축한 후 지금까지 소유하고 있는 것을 알 수 있습니다.

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 그러므로 이곳에는 처음 집을 지은 후 최초 등기인 ‘소유권 보존’과 이후 매매가 되어 다른 사람으로 이전된 ‘소유권 이전’이 기본적으로 표기되며, 그뿐만 아니라 경매 결정등기, (가)압류, 가등기 등도 소유권에 관련된 권리이므로 같은 ‘갑구’에 등기됩니다. 만일 이곳에 소유권 외에 다른 권리가 등기되어 있다면, 소유권에 대한 중대한 사건이 벌어진다는 가정하에 그 권리의 내용을 세심하게 분석해야겠죠.

끝으로 ‘을구’에는 금융권의 근저당이 설정된 것이 보입니다. 채권최고액과 채무자, 근저당권자 등이 표기되어 개략적인 대출 내용을 파악할 수 있습니다.

등기부의 구성과 발급

등기사항 증명서의 주요 내용인 [표제부], [갑구], [을구]를 종합하여 부동산 권리를 분석할 수 있습니다. 갑구를 보고 현재 소유주가 언제 이 부동산을 구매했는지 알 수 있고, 이곳에 가압류 등이 많은 부동산은 부동산경매에 처할 가능성이 있으므로 거래할 때 조심해야 합니다. 을구에는 은행 대출인 근저당권의 금액이 표시됩니다. 시세 대비 과도한 대출을 받았다면 전·월세 계약할 때 중요한 참고사항이 될 것입니다. ※ 더 자세한 내용은 다른 지면에서 보완하겠습니다.

등기사항증명서의 구성을 어느 정도 살펴보았습니다. 우리나라 부동산은 토지 위에 건물을 지었으니 부동산 등기부는 토지와 건물 두 종류로 되어 있는 것이 원칙입니다. 그러나 집합건물(아파트, 연립, 다세대주택, 공동상가)은 토지와 건물이 일체화되어 우리나라 등기부에는 토지와 건물이 하나의 등기부로 일원화되어 있습니다. 토지와 건물을 따로 팔지 말라는 얘기지요.

즉 일반 건축물의 등기사항증명서를 발급받을 때는 토지 등기사항증명서와 건물 등기사항증명서 두 종류를 발급받아야 하는데, 집합건물의 경우에는 토지와 건축물이 통합된 ‘등기사항전부증명서 – 집합건물’ 하나만 열람 및 발급 받으면 됩니다.

집합건물(아파트, 다세대 등) 등기사항전부증명서의 구성은 조금 다르다

￭표제부 : 표제부는 ‘1동의 건물의 표시’와 ‘전유부분의 건물의 표시’로 나누어집니다.

[1동의 건물의 표시] 1동 건물 전체에 대한 층수, 전체면적, 토지면적 등이 표기

[전유부분의 건물의 표시] 각 세대별로 전용면적, 건물 호수, 구조, 대지권 비율 등 표시

￭ 갑구 : 소유권에 관한 권리 사항을 표시합니다.

￭ 을구 : 소유권 이외의 권리가 등록됩니다. 소유권 이외의 권리에는 (근)저당권, 전세권 등을 들 수 있습니다.

집합건물(아파트) 등기사항전부증명서 사례

집합건물(아파트) 등기사항전부증명서 사례 해설

❶ 표제부 (1동의 건물의 표시)

1동 건물 전체에 대한 주소, 각 층의 면적, 구조 등이 표기됩니다. 본 사례는 아파트 OOO 동, 총 10층 건물이며, 층마다 전체면적을 표시.

❷ 대지권의 목적인 토지의 표시

1동 건물에 대한 전체 토지 면적을 나타냅니다.

❸ 표제부 (전유부분의 건물의 표시)

OO 아파트 OOO 동 9층 903호의 전용면적이 140.90㎡임을 알 수 있습니다. 전용면적이란 계단, 복도 등의 공용면적을 제외한 순수 주거 면적을 말합니다.

❹ 대지권의 표시

대지권의 종류와 대지권 비율을 표시합니다. 대지지분이라고도 하며 전체 토지 중에서 903호에 할당된 토지 비율을 의미합니다.

❺ 갑구 (소유권에 관한 사항)

소유권에 관한 내용이 등록됩니다. 현재 소유자는 김OO 씨이며 소유권 이전된 날짜, 접수일, 등기원인 등이 표시됩니다.

❻ 을구 (소유권 이외의 권리)

소유권 이외의 근저당, 전세권 등이 등록되는데, 본 등기부에는 공란으로 현재 설정된 것이 없습니다.

결론: 말소사항 포함 등기사항증명서 사례 포함

등기부등본 보는 방법에 대해 알아보았습니다. 항상 기본에 충실해야지요. 이 기본을 토대로 좀 복잡하게 설정된 등기사항증명서를 한번 보겠습니다.

다음 사례는 예시를 위해 일부러 좀 복잡한 ‘말소사항 포함’으로 열람해서 중간 편집했습니다. 부동산의 과거의 역사(소유권 변동 이력, 과거 경매 사항, 근저당, 가압류 등의 과거 이력 등)를 보려면 이렇게 발급하시는 게 맞습니다. 특히 경매는 우울한 사연이 많은 관계로 과거 건물 역사(?)를 좀 파악하면 명도에 도움이 될 수도 있겠네요.

위 사례의 등기부 붉은 삭제선은 현재 유효하지 않고 말소 및 변동된 사항을 나타냅니다. 그러므로 무시해도 됩니다. 일반적으로 부동산 거래 시에는 깔끔하게 정리된 ‘현재 유효사항’만 있는 등기부를 주로 사용합니다. “끝”

오늘도 힘찬 하루 되시길 기원합니다.

등기사항전부증명서 보는 법: 등기부등본 완벽하게 보는 방법 해설