물권과 채권 중요한 차이점: 부동산경매 Ep8
시작하면서 :권리분석을 위한 사전지식
부동산경매 분야에서 자주 등장하는 용어인 물권과 채권에 대해서 알아보겠습니다. 앞서 말씀드렸듯이 이 지면은 관련 법을 처음 접하는 초보자를 위한 공간으로 꾸몄습니다. 경매뿐만 아니라 우리 세상을 살아가는 데 있어 매우 유용한 상식입니다.
‘물권’이란 무엇을 의미하는가?
‘특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적 권리’라고 요약됩니다. 직접지배에 대한 물권을 갖고 있으면, 이 권리를 침해하지 못한다는 의미입니다. 단어가 좀 어렵지요. 예를들면 이렇습니다. 누군가 부동산을 취득하여 등기를 마친다면, 소유권이라는 ‘물권’을 취득한 것이고, 이 권리는 배타적으로 귀하의 소유이므로 누구도 이를 침해하지 못한다는 말입니다.
대표적인 물권의 종류는 우리에게 익숙한 소유권, 전세권, 저당권이 있고, 조금 생소한 유치권, 질권, 지상권, 지역권, 점유권, 기타 특별법 및 관습법이 인정하는 물권이 있습니다. 이러한 물권은 법으로 정해지게 되며, 물권의 권리를 가진 사람은 해당 물건을 사용, 수익, 처분의 배타적 권리가 부여됩니다.
※ 물권에서 ‘전세권’이란 우리 주변의 일반적인 ‘전세’가 아닌 등기부에 등기된 전세권을 의미합니다. 등기된 전세권은 물권의 한 종류로 그 권리(배타적 사용)가 보호되고, 반면 일반 전세는 채권적 전세로 ‘주택임대차보호법’이라는 특별법으로 관리됩니다.
채권은 채무자에게 행위를 청구할 수 있는 권리다
채권이란 ‘채무자에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리’입니다. ‘채무자에게 돈을 받을 권리’와 ‘금전이 아닌 특정 권리’도 채권의 대상이 될 수 있습니다. 채권은 채권자와 채무자 간의 약정 계약에 의해 성립되며 대부분 채권자와 채무자 사이의 금전 관계로 요약됩니다.
경매에서의 물권과 채권의 차이점
앞서 물권과 채권에 대해서 간략하게 알아보았습니다. 이 두 권리는 아주 특별한 원칙을 가지고 있는데, 이는 ‘물권’이 ‘채권’보다 우선한다는 ‘물권 우선주의’와 채권은 상호 평등하다는 ‘채권자 평등의 원칙’이 바로 그것입니다. 이 원칙들은 부동산경매의 배당에서 중요한 역할을 합니다. 경매에서 물권은 설정 순서로 배당되고, 채권은 공평하게 안분 배당되는 원칙을 가집니다.
※ 물권인 ‘등기된 전세권’과 달리 임차권인 ‘전세’는 원칙적으로 채권의 범주에 속합니다. 하지만 특별법인 임대차보호법의 대항요건과 전입+확정일자(우선변제) 대상이므로 물권 우선주의의 예외입니다. 즉, 특별법이 우선한다는 원칙이죠. 이를 ‘물권화되었다’ 표현하고, ‘준물권’이라고도 말합니다.
사례를 들어 물권과 채권을 알아보겠습니다. 두 가지 사례를 억지로 만들다 보니 다소 앞뒤가 안 맞을 수 있습니다. 널리 이해 바랍니다. 이런 일이 우리 주변에 종종 있습니다.
물권과 채권의 극단적 사례 비교
사례 1: 채권의 사례
[사례 1]에서 앞으로 예상되는 결과는?
시나리오 ① : B는 그가 소유한 부동산을 급매로 매도 후 잠적. A의 자금 회수 매우 어려운 상황 도래.
시나리오 ② : B의 사업 실패 소식을 접한 A는 그 즉시 B의 부동산을 가압류한 후 지급명령, 소송 등을 통해 집행권원을 확보한 뒤 ‘강제경매’를 신청함.
한편 B는 사업이 어려워지자 시중은행, 저축은행 등 제2금융권, 사채까지 끌어다 썼고, 그의 부동산에는 물권인 (근)저당권 등이 무수히 설정된 상태.
우선변제권을 가진 근저당권자와 저당권자가 낙찰대금에서 우선 배당, 결국 A는 2억 원의 채권 회수 불능. 그 후 A와 B는 즉시 관계 청산. 아는 사이에는 ‘돈 관계 하지마라!’는 말 진리 맞습니다. 친구 잃고 돈 잃는다. 남 일 아니라 제 사례입니다. ㅠㅠ
사례2 : 물권의 사례
[사례 2]에서 앞으로 예상되는 결과는?
선순위 근저당권자인 OO 은행에서 ‘임의경매’를 신청하여 OOO에게 낙찰됨. OO 은행에서 먼저 챙겨가고, 두 번째 근저당권자인 A는 다른 채권자보다 우선하여 매각대금에서 배당, 빌려준 돈과 이자까지 회수함. “끝”
마치면서 : 채권과 물권은 엄청난 차이점이 있다!
은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려 근저당권이 설정되었을 때, 채무자가 원금이나 이자를 연체하면 담당자는 시도 때도 없이 채무 독촉을 합니다. 여의치 않으면 은행은 법원에 경매를 신청합니다. 이때 근저당권은 물권이기 때문에 다른 절차 필요 없이 바로 임의경매신청이 가능합니다.
앞서 본 [사례 1]과 [사례 2]는 극단적인 예인데요. 같은 금액을 빌려준 사안인데도 결론은 아주 다르게 나타납니다. 물권인 저당권을 소유한 A는 다른 후순위 채권자보다 우선하여 배당받고, 남에게 침해되지 않는 배타적 권리를 가집니다. 경매의 권리분석에 항상 따라다니는 물권과 채권의 개념을 잘 이해하시면 복 받으실 겁니다. ^^
지루한 부동산 경매이론에 대해 말씀드렸네요. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기 바랍니다. 🙂
