시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂 부동산거래 사고 사례를 이어서 포스팅하고 있는데요. 오늘은 경매와 연관된 이야기를 주제로 합니다.
경매에서 ‘우선변제권’이란 법적 요건을 갖춘 임차인은 부동산이 경매됐을 때 보증금을 다른 채권자보다 우선해서 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권의 내용은 이미 작성한 아래 글을 참조하세요~
‘미등기 건물’은 등기부에 보존등기가 되어 있지 않은 건물을 의미합니다. 이유야 어쨌든 등기가 없는 건물을 통칭합니다. 그러면 미등기 건물을 임대차한 후 주택이 경매가 진행되면 어떤 법리가 적용될까요? 근거로 대법원 판례 변천사를 알아봅니다.
미등기 건물에 대한 대법원 판례 변화 이야기
과거 2001년 대법원 판례(2001년 10월 30일 선고 2001다39657)는 “미등기 건물의 임차인에게 우선변제권이 인정되지 않고, 또한 미등기 건물과 소유자가 같은 그 대지에 대한 경매 절차에서도 보증금을 우선 변제받을 수 없다.”라는 판결을 합니다. 이 판결로 미등기 주택 임대차 중개사고가 일어나면, 대개 부동산 중개인 50%, 임차인 50%의 책임이라는 판결이 한동안 주류를 형성했습니다.
2007년에 선고된 대법원 전원합의체(2004다26133) 판결에서 “미등기 주택 세입자도 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 주택과 토지가 함께 경매될 경우뿐 아니라 주택과 별도로 대지만 경매될 경우에도 우선변제권을 행사할 수 있다.”라며 기존 2001년 판례를 뒤집는 결과를 도출합니다. 결국 대법원 판례가 변경된 겁니다.
최신 대법원 판례(2023다201218)에서도 같은 방향성을 보이는데요. 이에 대한 소송 건이 있어 게재합니다.
신축 빌라의 분양 잔금을 납부하지 못한 A는 미등기 상태인 주택을 B와 2년간의 임대차 계약을 체결했고, B는 전입신고 등의 대항력을 확보, 확정일까지 마친 상태로 거주 중입니다.
건축주 C는 대금 미납부를 이유로 A와의 분양계약을 해제한 후 D에게 매도했고, D는 등기를 마친 상태입니다. 이에 D는 현 임차인 B에게 “A는 정식 소유권자가 아니므로 B와 체결한 임대차 계약은 무효.”라며 보증금 반환은 자신의 책임 아니라 주장합니다.
이에 대법원은 “A는 건축주 C와의 분양 계약을 통해 주택을 인도받은 상태이므로 적법한 임대 권한을 가진 것으로 인정한다. 또한 임차인 B는 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 완료해 대항력을 확보했으며 확정일자도 받았으므로 주택이 경매에 넘어가더라도 대항력 및 우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있다.”라는 판결을 합니다.
마치면서…..
미등기부동산 임대차에 대해 대법원 판례를 근거로 알아봤습니다. 판결을 명확하게 약자인 임차인 보호가 기준이네요. 미등기 건물의 주택임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 결론입니다. 우선변제권 뿐만아니라 최우선변제권도 마찬가지입니다.
등기부는 부동산 거래의 권리관계를 규정하는 공적 서류입니다. 이런 공적 장부에 등재되지 않은 미등기 주택의 임대차는 종종 신축이라는 그럴듯한 포장으로 거래가 이루어지곤 합니다. 하지만 초기 신축 단계에서의 임대차는 복잡한 권리로 예상치 못한 위험과 처할 수 있으며, 때로는 정신적 고통을 받을 수도 있으니 계약 시 각별한 주의가 필요합니다.
지루한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘은 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
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경매는 부동산 상식의 마지막 퍼즐이다! – 부동산의 시작과 끝 부동산 경매
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