미등기 부동산 경매신청하는 방법: 부동산경매 Ep39
시작하면서: 미등기 부동산은 무엇인가
우리나라 부동산은 등기부로 각종 권리를 공시합니다. ‘미등기’란 어떤 사연으로(?) 등기사항증명서 없는 건축물을 의미합니다.
아시다시피 부동산 경매는 등기부상의 근저당 등을 근거로 ‘임의경매’, 채권 등의 권원으로 가압류, 가처분 후 ‘강제경매’를 신청할 수 있습니다. 물론 등기부 갑구에 ‘OO 경매개시결정’이 등재되면서 경매의 시작을 알립니다. 그러므로 등기부 자체가 없으면 시작조차 할 수 없는 논리지요.
미등기 부동산의 형태는?
미등기 부동산의 대표적인 유형은 다음과 같습니다.
- 정상적으로 건축 허가 후 건물을 완성하였으나 현재 ‘보존등기’ 또는 ‘사용승인’을 받지 않은 경우
- 건축 중인 미완성 건물
- 무허가 건물
미등기 부동산, 경매신청 가능할까요?
결론부터 말하자면 사용 승인받지 않은 완공된 건물, 미완성 건물은 촉탁 등기로 경매를 진행할 수 있습니다. 그러나 누가 지었는지 알 수 없는 ‘무허가 건물’은 불가능합니다.
판례는 사용승인 없는 완공된 건물뿐만 아니라 미완성된 건물도 채무자의 소유로 건물의 실질과 외관을 갖추고, 지번, 구조, 면적 등이 건축 허가 또는건축신고의 내용과 사회 통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 부동산 경매 절차를 이행할 수 있다는 입장입니다. (대법원 2005. 9. 9. 2004마696 결정)
독립된 부동산의 기준은 건축법 제2조 ‘건축물의 정의’를 인용하고 있는데요. 즉 기둥에 지붕 또는 벽이 있으면 건축물로 봅니다. 그러므로 미완성된 건물도 절차상의 서류가 충족된다면 경매를 진행할 수 있겠네요.
미등기 부동산 경매신청 절차에 대하여
‘무허가 건물’은 앞서 말씀드린 대로 경매 절차가 불가능합니다. 그러므로 다음은 적법한 건축 허가 후 ‘보존등기’가 미 경료된 건물과 건축 중인 미완성 건축물에 대한 절차입니다.
등기부가 존재하지 않는 상태이므로 우선 본 건축물이 채무자의 소유라는 사실을 증명하는 절차가 필요합니다. 민사집행법 제81조에서 절차 규정을 별도로 두었습니다.
등기되지 않는 건물의 경매는 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 등을 제출하면 되는데요. 주로 건축 허가 당시 제출한 건축주 명의 서류 등을 들 수 있습니다. 지자체에서 관리하고 있습니다. 이 증빙서류의 입수가 어려우면 그 조사를 집행 법원에 신청할 수 있습니다. 경매가 가능한 경우는 적법한 건축 허가나 건축신고를 한 경우만 대상입니다.
마치면서
부동산이 등기되지 않았더라도, 채무자의 소유임을 증명한다면 강제경매를 신청할 수 있습니다. 물론 맘대로 지은 무허가 건물은 소유권을 입증하기어려우므로 해당하지 않겠지요.
등기되지 않은 부동산에 경매신청이 있으면 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고, 경매개시결정등기를 하게 됩니다. 법원이 미등기 부동산에 대하여 경매 개시결정으로 ‘소유권보존등기와 경매개시결정 등기’를 등기소에 촉탁하게 되는 것이지요.
다만 사용승인이 나지 않은 건물은 입찰 시 최초의 건축 허가대로 제대로 지어졌는지 여부는 확인해야겠습니다. 건축법상 사용승인이 가능한 건물이어야 나중에 문제가 발생하지 않겠지요. 낙찰 후 건축법을 위반한 내용이 있어 정상적인 사용승인이 나지 않으면, 원상복구 의무가 낙찰자에게 있으니 주의해야 합니다.