시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
오늘도 어김없이 부동산 상식에 대한 포스팅입니다. 주제를 뭘로 정하나 고민하다가 ‘건축 중에 있는 미완성된 건물의 매매’로 정합니다. 이런 경우가 사실 꽤 있거든요. 이 부분에 대해 집중해 봅니다.
미완공된 부동산의 개념, 점검 그리고 매매 계약
건축물이 미완성된 상태에서 매매되는 경우가 종종 있습니다. 건축주가 자금 부족으로 완공 전 매매하는 사례가 있겠고, 건축업자가 건축 중에 미리 매수인을 찾는 등의 이유도 있겠지요.
‘건축 중인 부동산을 취득’하는 것은 [토지 + 기존 건축주가 현재까지 투입된 건축 비용]에 대한 거래의 개념입니다. 매수인(새로운 건축주)이 나머지 비용을 들여 건물을 완성한 후 소유권을 보존하는 것이 최종 목적이 됩니다. 이때 몇 가지 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다.
① 해당 지자체에서 건축주와 토지주가 정확한지 확인합니다.
② 건축 완공까지의 시공을 누가 할 것인가를 결정해야 합니다.
③ 현재까지 건축된 상태가 설계도와 시방서에 맞는 자재를 사용하여 공사를 진행했는가를 점검합니다.
④ 부실 및 하자 등을 대비한 하자 담보에 관한 내용을 준비합니다.
⑤ 소유권 보존 시 취득세 및 양도소득의 기준인 취득 원가 입증방법에 대한 내용을 숙지한 후 가격을 유리하게 협상합니다.
⑥ 건축주 명의변경 서류와 일정을 점검합니다.
⑦ 기타 건축 관련 부담금 등을 파악합니다.
위의 사항이 점검되었다면, 기타 약정을 세밀하게 설정 후 토지의 거래 대금(신고해야 하는 실제 거래가액)을 정하고 계약서 특약 사항에 다음의 내용을 명시합니다.
“본 계약은 현재 건축물 미준공 상태의 계약이며 매수인은 토지 대금 외에 추가로 건축 중인 건물 대금 금 원정(부가세 포함) 계약임.”
건축주 명의변경 후 시공을 매수인이 하는 경우
현재 건축물의 상태를 충분히 살펴본 후 계약을 합니다. 특히 미완성 건물은 실체가 없으니 토지만의 거래입니다. 그러므로 건물이 완공되면 취득세는 ‘새로운 건축주’인 매수인이 부담하게 되고, 매도인은 토지매매에서 차익이 있다면 토지에 대한 양도세 또는 사업소득세를 부담하게 됩니다. 그리고 건물에 대해서는 부가세가 과세됩니다. 이때 매수인은 건물 완공 후 취득원가에 대한 증빙서류를 준비해야 양도소득세의 부담을 줄일 수 있습니다.
매매 후 건축물의 시공을 매도인이 계속 진행한다면
토지는 별도로 매매하고, 총 매매금액에서 토지를 뺀 금액을 공사대금으로 정하여 매도인과 ‘건축공사 도급계약’을 체결합니다. 이 계약서의 공사금액이 건물의 취득원가가 됩니다.
완공되었을 때를 생각하여 마감재(외장, 내부, 계단, 빌트인 등) 및 조경 등을 구체적으로 합의하여 문서로 만듭니다. 또한, 하자 보수나 감리에 대한 구체적 내용(현금담보 또는 하자담보 보험 등)을 정리하고, 건물의 정상적인 완공 등을 위해 공사대금은 나누어서 지급합니다.
마치면서
매도인과 매수인의 각종 세금 등의 문제는 상황에 따라 변화될 수 있으니 꼭 세무 전문가의 도움을 받기를 바랍니다. 이에 관련 질의와 회신 있어 수록하오니 아래 내용을 참조하십시오.
[회신 1] : 미완성 건물의 민간신탁사, 경매, 공매, 수의계약을 통한 매각시에도 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세된다.
[회신 2] : 부동산매매업을 영위할 목적으로 건축물을 시공하던 중에 토지와 시공된 시설물을 양도하는 경우로서 그 시공 정도가「건축법」에 의한 건축물에 해당되는 경우「소득세법」제19조 제1항의 규정에 의한 사업소득에 해당하는 것이나, 건축물로 볼 수 없는 시설물에 해당하는 경우에는 같은법 제94조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것입니다. 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 사실 판단할 사항입니다.
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