우리가 외국 서적을 읽을 때, 그 나라 말에 익숙하지 않은 사람은 외국어 사전을 이용, 번역하여 그 뜻을 이해합니다. 부동산 지식 또한 다르지 않다고 생각합니다. 처음 부동산 법률을 접하면 평생 사용한 언어인 우리 말로 되어있음에도 불구하고 전혀 이해할 수 없는 경우가 태반입니다. 필자 또한 초보자 시절에 부동산 공부를 목적으로 잔뜩 부동산 책을 사서 읽다가 낭패 본 적이 한 두 번이 아닙니다. 이는 부동산 관련 지식의 특성상 그렇습니다.
아무것도 없는 빈 땅에 건물, 아파트, 상가 등을 건축하여 비로소 사람이 거주하고, 상업활동을 하는 부동산이 탄생합니다. 물론 토지도 부동산의 범주에 포함되겠지요. 이렇게 생겨난 부동산은 취득, 보유(관리), 양도(처분)라는 3단계로 진행됩니다. 취득하는 단계에서는 사전 상식인 부동산 토지관련 법, 건축법, 세법, 등기법, 상속, 증여에 관한 넓은 지식이 필요하고, 보유 및 관리하는 과정에는 보유세, 각종 임대차법, 분쟁 처리의 법률 상식 등을 알아야 합니다. 마지막으로 처분하는 단계에서는 양도, 증여, 상속 등에 관한 상식이 필요하겠죠. 물론 이 글의 화두인 ‘부동산 경매’에는 ‘민사집행법’이라는 또 하나의 법률이 등장합니다.
부동산 지식의 속성
이처럼 부동산 지식은 생각보다 많은 분야가 뒤섞여 있습니다. 우리나라의 저명한 부동산학자인 김영진(1987) 님은 “부동산학이란 능률화 원리와 그 응용기술을 개척하는 종합 응용과학”이라고 정의를 내렸습니다. 오죽했으면 ‘종
합’이라는 단어를 사용했을까요. 이는 부동산 상식이 아주 광범위하다는 방증이겠지요. 거창하게 부동산학적인 접근은 아니더라도, 부동산 종합지식은 이해하기 힘든 전문 용어로 가득하여 일반인이 접근하기에 어려움이 있습니다.
부동산 지식의 완성은 경매다!
부동산경매는 어떨까요? 하나의 부동산이 경매시장에 나오기까지 아주 험난한 과정이 있었겠지요. 채권자와 채무자 간의 대립, 격한 분쟁, 임차인(세입자) 분쟁, 수많은 법률적 요건 등등······. 집주인, 채권자, 세입자 모두 격정적인 인생 이야기가 있었을 겁니다. 경매까지 진행되는 일련의 과정들을 ‘지식’이란 시각에서 보면, ‘경매’란 민사집행법을 기본으로 하는 잡다한 부동산 상식이 총망라된 지식의 보고(寶庫) 입니다. 부동산경매는 일반적으로 현장답사(임장) -> 권리분석(법률적, 임차인 분석 등) -> 입찰 -> 배당 -> 명도의 순으로 진행됩니다. 이 일련의 과정에서 임장에는 각종 건축법과 토지법이 관여하고, 권리분석에는 민법, 임대차보호법 등의 각종 법률이, 입찰과 명도에는 민사집행법 등이 알게 모르게 부동산 관련 전문지식이 고스란히 녹아있습니다. 이런 이유로 저는 부동산경매란 ‘부동산 지식의 온전한 완성’으로 해석합니다.
부동산 경매를 처음 공부하는 사람이라면 위에서 열거한 모든 지식을 깊이 파고들어 갈 것을 권하지 않습니다. 왜냐하면 너무도 많은 시간이 소모되는 힘든 작업이기 때문입니다. 다만 부동산을 종합적으로 알려주는 기본서 정도는 읽고 시작하는 게 좋지 않을까요!
마치면서
혹자는 “부동산 경매는 아주 쉽다.”, “권리분석 아무것도 아니다!!”라는 등 간단하게 묘사하고 있는데요. 물론 유료경매 사이트에서는 프로그램을 이용, 간단히 분석할 수 있습니다. 그러나 극단적이고 복잡하게 얽혀있는 법과 채권·채무 관계를 풀어나가는데 간단히 결론만을 도출하는 것은 문제가 있지 않을까요? 심지어 막강한 임대차보호법으로 무장한 임차인 관계까지 모두 파악하려면 공부 좀 해야겠지요! 그리고 이번 기회에 한 번 알아두면 평생 써먹을 부동산 지식을 완성해 보는 것은 어떨까요?
지난 시간에는 부동산 경매에 대한 전반적인 이야기를 했었습니다. 아래를 참조하세요.
항상 행복하시기를 기원합니다.
부동산경매, 도대체 넌 뭐니? : 부동산경매 Ep1