시작하면서….
안녕하세요~ 지식거래소입니다. 🙂
부동산 거래 사고를 연재하고 있는데요. 과거에 작성된 글을 깁고, 더하는 있습니다. 오래된 글중 크게 개선된 것은 과감히 삭제하고, 여전히 위험성을 내포하고 있는 내용은 그대로 살리는 작업인데요. 주제는 ‘신탁된 부동산 거래 사고’입니다. 현재까지도 많은 사고가 일어나고 있습니다. 주의하자는 의미에서 포스팅을 진행합니다.
제목과 같이 신탁회사의 동의 없이 수탁자와 임대차 계약을 체결한 후 수탁자의 부도로 보증금을 잃고, 개업 공인중개사에게 소송을 제기한 임차인 이야기입니다. 되도록 법원의 원문 그대로 인용하였습니다. 다만 좀 오래된 사건이라 임대차 시세가 현실감이 좀 떨어지는 것은 사실입니다. 하지만 2025년 현재에도 똑같은 일이 반복되고 있고, 개선 사항은 요원하여 그대로 수록하기로 결정합니다.
사건의 내용 : 신탁된 부동산 거래사고(신탁회사 동의 없이 수탁자와 임대차계약을 체결하여 손해를 입은 사례) 수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 손해배상사건(2심 : 서울고등법원 2010. 7. 14.선고 2010나8039호) 사례
1. 사건의 개요
가. 원고는 2006. 10. 16. 중개업자인 피고 문00와 피고 양00의 공동중개로 소외 주식회사 00엔터프라이즈(이하 소외 회사)의 분양영업사원인 황00을 통하여 소외 회사와 사이에 수원시 장안구 00동 5-3 소재 000아파트 101동 1201호(이하 이 사건 아파트)에 대하여 보증금 1억 원, 임대기간 2006. 10. 30.부터 24개월로 정하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 소외 회사에게 계약 당일 계약금 2,000만 원을, 2006. 10. 30. 잔금 8,000만 원을 각 지급함으로써 위 보증금을 모두 지급하였다.
-> 신탁회사 승낙 없이 부동산중개업자 2인의 공동중개로 분양영업사원을 통해 OO회사에서 1억 원의 임대차계약을 체결함.
나. 소외 회사는 2006. 4. 28. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마침과 동시에 같은 날 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비신탁’이라 한다)와 사이에 신탁기간을 2006. 4. 28.부터 2009. 4. 30.까지로 한 부동산담보신탁계약을 체결하고, 같은 날 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 신탁원부에는 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 케이비신탁의 사전승낙을 조건으로 소외 회사 명의로 체결하되, 보증금은 케이비신탁에게 입금하여야 한다고 규정되어 있다.
–> 신탁의 내용 : 임대차 계약의 체결은 신탁회사의 사전승낙을 받고 보증금은 신탁회사에 입금해야 한다는 내용.
다. 그런데, 소외 회사는 원고로부터 지급받은 보증금을 다른 곳에 유용하고 케이비신탁에게 지급하지 않은 상태에서 2007. 4.경 부도가 났고, 케이비신탁은 원고의 임차권을 인정할 수 없다면서 원고에게 이 사건 아파트에서 퇴거를 통보하였다.
-> 분양회사가 임차인의 보증금을 유용한 후 부도가 난 상황. 신탁회사는 현 세입자에게 퇴거 요청. 부동산 중개업자를 피고로 한 소송이 진행됨.
결론(1심의 판단내용)
피고 협회는 위 공제계약에 따라 각 공제금액 5,000만 원의 한도 내에서 연대하여 원고에게 위와 같은 피고 문00, 양00의 중개과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 손해배상책임의 제한
다만, 앞서 본 바와 같이 원고도 황00 등으로부터 이 사건 아파트가 케이비신탁에 신탁되어 있다는 사실은 들었으므로 피고 문00이나 양00에게 그 정확한 법률적 의미나 효과에 대하여 묻고 위험성을 주의깊게 생각하여 이 사건 임대차계약의 체결 여부를 신중하게 결정했어야 하는데도 이를 소홀히 한 잘못이 있고, 이러한 과실 역시 손해발생의 원인이 되었으므로, 피고들의 손해액을 정함에 있어 그 과실비율은 앞서 인정한 사정에 비추어 50%로 정함이 상당하고, 따라서 피고들의 책임비율을 나머지 50%로 제한한다.
-> 임차인도 신탁된 사실을 알았다면 임대차계약에 대해 신중하게 결정해야하는데, 이를 소홀히 했으므로 과실 비율을 50%로 한다. 즉, 1억 원 중 5천 만 원은 2인의 공인중개사가 공동으로 지급하고, 나머지 5천만 원은 임차인이 손해 보는 결과가 되어 항소함.
결론(2심 항소심 추가로 주장되고 판단된 내용)
피고 협회로서는 피고 문00와의 공제계약에 따라 피고 문00가 배상할 전체 손해액 5,000만 원의 1/2인 2,500만 원을, 피고 양00와의 공제계약에 따라 피고 양00가 배상할 전체 손해액 5,000만 원의 1/2인 2,500만 원을 원고에게 지급할 의무가 있을 뿐인데······.
[중간생략]
한편, 피고 협회는, 피고 문00, 양00의 공동불법행위로 원고가 손해를 입음과 동시에 이 사건 아파트를 인도받아 점유·사용함으로써 차임 상당의 이익을 얻었으므로 손익공제의 법리에 따라 원고의 손해액에서 차임 상당의 이익을 공제하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 아파트의 소유권 및 임대권한은 수탁자인 케이비신탁에게 있고 원고가 이 사건 아파트를 사용한 것은 케이비신탁에 대한 관계에서 권한 없는 사용으로 되어 케이비신탁에 대하여 그 사용이득을 반환하여야 할 처지에 있는 것이므로 원고가 얻은 위와 같은 이득은 종국적인 이득이 아니어서 손익공제의 대상이 되지 않는다고 보아야 할 것이므로 이와 다른 전제에 선 피고 협회의 위 주장도 받아들일 수 없다.
-> 결국, 2심 항고심에서도 같은 결론이 나왔네요. 부동산의 확인설명을 제대로 하지 않은 공인중개사 2인에게 각각 2,500만 원씩 배상, 임차인도 신탁된 부동산의 위험성을 적극적으로 살펴보지 못한 이유로 5,000만 원 손해.
마치면서…..
꽤 오래된 사건을 가져왔습니다. 하지만 2025년 현재에도 신탁된 부동산 사고는 끊임없이 발생하고 있으며, 그 결론도 항상 같습니다. 개업 공인중개사와 임차인 손해로 끝납니다. 그간 수많은 신탁 부동산 사고에도 불구하고 개선된 사항은 없고요. 그저 언론에서 잠시 떠돌다 사라집니다.
계약 시 원칙을 지키고 조심하는 방법밖에 현재로선 없습니다. 네이버 블로그(지식거래소)와 개인 블로그 www.know25.com ‘신탁된 부동산 개념과 안전하게 계약하는 방법’에 대한 포스팅을 검색하여 참조하십시오. 아래 링크 있음.
지식거래소 발행 책 소개
경매는 부동산 상식의 마지막 퍼즐이다! – 부동산의 시작과 끝 부동산 경매
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