시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. ^^
부동산 상식들을 쭈욱~ 정리하고 있는데요. 생각보다 시간이 문제네요. 다른 일도 할 게 많은데…. ㅠㅠ 요즘 시중에 돈이 참 많이 풀리고 있네요. 돈이 풀리면 돈의 가치는 떨어지고 반면 자산 가치는 올라가는 거죠. 부동산도 주요 자산이니 따라 올라가겠지요. 하지만 대세상승이 아닌 돈의 가치 하락을 헷지하는 정도로 주요 지역만 움직일거로 예상합니다.
돈이 무지막지하게 풀리면 당연히 금리는 떨어져야 하는데, 반대로 금리는 올라갑니다. 이상 현상이지요. 정책의 문제로 봅니다. 과거 미국이 금리를 올릴 때 우리나라도 같이 올렸어야 했는데 정치 논리로 그렇지 못했습니다. 결국 금리를 내려야 할 시기에 이도 저도 못하는 상황입니다. 빚을 내 부동산을 구입한 사람은 더욱더 힘들어지겠고, 이대로 진행되면 서민은 물가 상승 압력으로 더 가난해지는….. ㅠㅠ
환율 상승으로 물가는 계속 뛰어오르는 형국입니다. 정부는 국민연금과 비축된 달러를 동원해 환율방어를 할 예정인 것 같습니다. 하지만 기축통화도 아닌 대한민국이 돈을 마구 찍어내고, 국민의 최후의 보류인 국민연금을 동원한다는 것은 앞뒤가 안 맞습니다. 걱정이네요~~
주제넘게 민감한 매크로 주제로 시작했습니다. ^^;; 이런 문제가 부동산과도 연관돼 있어 잠시 언급했습니다. 모든 것은 연결되어 있다는 정반합의 원칙입니다. 암튼, 다시 저는 제자리로 돌아와 일을 시작합니다. 오늘의 부동산 상식 주제는 ‘매도인의 하자담보책임’이네요.
매도인의 하자담보 책임?
부동산 매매 등의 계약 후에 부동산의 하자(결함)에 대한 책임을 규정한 법이 ‘매도인의 하자담보책임’입니다. 하자담보책임이란 매매의 목적이 된 부동산에 하자가 발생하면 매도인이 그 책임을 지는 법률행위를 의미합니다.
민법에서 ‘하자’의 구분은?(민법 조항 참조)
① 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우의 하자 ⇨ 계약을 해제할 수 있다.
② 계약의 목적은 달성할 수 있으나 부동산이 물리적인 하자가 있는 경우 ⇨ 손해배상만을 청구할 수 있다. (ex : 누수, 벽 등의 균열, 기타 치료 가능한 결함 등)
우리 민법에서 하자담보책임은 “하자 있는 것을 매수인이 알았거나 과실로 이를 알지 못할 때는 적용되지 않는다.”라고 규정합니다. 여기서 말하는 ‘과실’이란 매수인이 ‘조금만 주의해서 확인했으면 쉽게 하자를 알 수 있는’ 주의의무를 다하지 않은 것을 의미합니다. 즉, 매수인 과실이라면 손해배상청구를 할 수 없게 됩니다.
위의 사례는 ‘매도인의 하자담보책임’의 문제입니다. 매매 목적물에 하자(벽면 균열)에 대해 매수인이 이를 알지 못하고(선의), 벽지 교체를 위해 철거하니 균열을 발견(과실 없이 : 주의해서 확인해도 알 수 없는)된 사례이므로 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 본 사례는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우가 아니므로 손해배상(수리비, 보수비용 등)을 청구할 수 있습니다.
사례와는 달리 매매목적물의 물리적 하자가 있어 이를 매수인에게 알리고 계약 부동산의 금액을 감액해 준다면, 그 내용을 계약서 특약사항에 반드시 넣어야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다. (하자담보 면제특약)
하자담보책임 면제특약 사례(매매계약 실제 사례)
① “본 계약은 현 시설 상태의 계약임. 1층~3층은 매수인이 답사하였으나 누수 등의 문제점 없음. 다만 지층은 장마 때에만 안방 창문틀 쪽으로 물이 스며들어 수리가 필요하다고 매도인이 고지하였으므로 매수인은 거래 완료 후 본 누수사실에 대하여 이의를 제기하지 않는다.”
② “매도인은 본 계약 아파트 현관 우측 작은방에 결로 및 미세한 누수로 곰팡이가 발생한 사실을 고지하였음. 또한 이를 이유로 매매금액 일부를 감액하였으니 차후 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.”
※ 하자담보책임 면제 특약 : 매도인이 분쟁을 미리 방지할 목적으로 ‘하자담보책임을 면하는 특약’을 기재하고 매수인과 계약을 체결했더라도 계약할 당시에 이미 하자가 존재했고, 이를 매도인에게 알리지 않았다면 그 특약은 효력이 없습니다.
마치면서·····
법 조항에 있는 ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 권리의 하자 등’은 부동산사무소에서 전문적으로 권리분석 및 임장 후에 매매계약을 체결하므로 현실과 약간 동떨어진 문제입니다. 부동산의 일반적인 하자는 주로 누수, 건물의 파손, 각종 시설 등의 하자가 많은 편입니다. 그중에 실무에선 주로 누수에 대해 다툼이 많은 편입니다. 또한, 누수는 위층의 문제, 건축상의 문제 등 애매할 때가 많아 더욱 해결하기가 곤란합니다.
계약 당시는 외관상 문제가 없어 매매계약을 체결했는데, 잔금을 치른 후 부동산 하자가 불쑥 튀어나오면 무척 난감합니다. 잔금까지 끝났다면 매도인이 이를 인정하고 변상해주기란 참으로 어렵죠. 앞서 본 ‘하자담보책임’이라는 제도가 있기는 한데 입증의 어려움 등이 있어 이 또한 녹록지 않습니다.
부동산계약 거래 과정에서 우선 시설물들을 꼼꼼하게 살피고 하자가 발견되면 그 내용과 처리 방향을 서로 합의, 계약서에 정확하게 기록함으로써 분쟁을 줄여야 합니다. 본 블로그 홈피 자료실에 계약 시 작성 가능한 ‘매도인 하자담보책임 확인서’를 등록하겠습니다. 참조하세요~~
하자담보책임은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 참고로 민법의 ‘매도인의 하자담보책임’과는 별도로 ‘주택법’에서는 주요 구조부와 공사별 하자담보책임의 범위와 기간을 정해 입주자를 보호하고 있습니다.
오늘도 긴 글 끝까지 읽어주셔서 정말 감사합니다. 늘 좋은 일만 가득하시길 기원합니다.
