부동산 경매, 도대체 넌 뭐니?: 부동산경매 Ep1
누구나 한 번쯤은 들어봤을 부동산 경매! 부동산을 헐값에 살 수 있다는 막연한 기대와 연세가 좀 있는 분이라면 그리 좋지 않은 기억으로 남아있을수 있습니다. 저 또한 어릴 적 우락부락한 사람들이 몰려와 각종 세간살이를 강제로 문밖으로 밀어내고, 쫓겨나는 사람은 필사적으로 이를 막으며 울고불고 생난리인 현장을 가끔 목격하곤 했습니다. 가까운 이웃이 그랬고, 친한 친구의 집 또한 그랬습니다. 지금은 각종 법과 시스템을 정비해 일반화됐지만, 과거에는 경매로 먹고사는 깡패도 많았고, 평판이 그리 좋지 않았던 것도 사실입니다.
요즘 사람들은 경매는 어떻게 생각할까요? 부동산 경매라는 범주에 수많은 매체와 책이 존재하며 실제 경매로 부자 된 사람들이 대거 등장, 재테크 수단으로써 크게 부각되고 있습니다. 경매는 ‘쉽게 돈을 버는 이상적인 도구’로 자리매김하고 있는 형국이지요. 그러니 경매를 처음 접하는 사람에 있어서 경매란 막연한 환상일 수도 있겠네요.
부동산이 경매로 나오는 이유
부동산을 매입할 때 부족한 자금 대부분은 은행에서 차입하는 형태로 거래가 이루어집니다. 일정 기준에 적합한 사람은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리고, 은행은 그 대가로 매달 이자를 받으며 동시에 대상 부동산이 담보로 제공됩니다. 물론 등기부에는 저당권(근저당)이 설정되겠지요. 이후 채무자(돈을 빌린 사람)가 이자 및 원금 지급을 차일피일 미루다 결국 상환불능상태일 때 은행은 근저당이 설정된 부동산을 경매시장에 넘겨 빌려준 자금을 회수할 수 있습니다. 좀 더 구체적으로 예를 들어보겠습니다.
다가구주택을 소유한 사람이 사업에 실패하여 막다른 길에 내몰린 상황이라면 어떤 일이 발생할까요? 다가구주택이니 세입자 또한 다수겠지요. 소유자는 은행의 원금 및 이자 지급 여력이 없어 장기 연체, 제2금융권(캐피탈, 저축은행 등)에 추가 대출, 지인들에게 급전 융통, 카드 대출 및 연체, 사채 등등…. 개인이 할 수 있는 모든 영역에 접근하는 상황이 도래하겠지요. 그리고 결국 무지막지한 채무를 뒤로한 채 조용히 잠적하는 최종 결론에 도달합니다. 일반적인 얘기입니다. 그러면 채무자의 잠수(?) 그 이후에는 어떤 일이 일어날까요? 모든 채권자(돈 받을 권리가 있는 사람)는 연락이 되지 않는 채무자를 막연히 기다리지 않고 각종 법적 조처를 하게 됩니다. 은행을 포함한 제2금융권에서는 근저당에 기한 임의경매를 준비하겠고, 일반 채권자들은 가압류 설정, 카드사에서는 연체 금액에 대한 가압류, 각종 세금 압류 그리고 세입자의 임차권등기 등의 ‘법적 조처’가 이루어집니다. 물론 이런 권리들은 모두 등기부상에 설정됩니다.
‘경매개시결정 등기’ 또는 각종 거북한 권리들이 등기사항전부증명서(등기부)에 기록된다면 누가 봐도 복잡할 것입니다. 이런 부동산은 시세보다 당연히 빚이 더 많을 것이고, 만일 일반매매로 거래된다면 위에서 말한 채무자들은 한 치의 양보도 없이 본인 돈만 챙기고자 난리가 날 것은 자명하겠지요. 권리가 복잡한 부동산은 채권을 공평하게 분배하는 원칙이 없음으로 일반매매로 거래되기는 참 어렵습니다. 결국 배당 원칙이 분명한 경매시장에 나올 수밖에 없겠지요.
부동산 경매란 무엇인가?
‘부동산경매’란 개인이 해결하지 못하는 채무 관계를 법원에서 일정한 절차(민사집행법)를 통해 매각하고, 그 대금으로 ‘배당(빚잔치)’하는 강제집행절차 입니다. 직접 경매를 당하는 분들에게는 안된 일이지만, 반대로 채권을 회수해야만 하는 채권자로서는 아주 효율적 제도이지요. 그리고 이를 매수하는 낙찰자는 부동산을 저렴하게 살 수 있는 기회의 장이기도 합니다. 경매법정은 늘 투자자로 북적대고, 서점의 부동산 코너에는 ‘경매 전문’ 도서로 넘쳐 사람들의 관심이 참 많습니다. 시세보다 무조건 싸게 살 수 있다는 생각으로 사람들을 법원으로 이끄는 것 같습니다. 하지만 갖가지 함정이 도사리고 있으니 어느 정도의 부동산지식은 꼭 필요합니다.
부동산 경매공부의 시작점 용어의 정의
이쯤에서 우리는 부동산경매 여행을 떠나보기로 합니다. ‘부동산 상식’이 그렇듯이 용어만 이해해도 편해질 수 있으니 부동산경매에 대한 전체적인 윤곽을 잡아봅니다. 처음 접하는 분들은 당연히 어려울 수도 있겠지요. 하지만 전체적인 블로그 내용을 정독한다면 자연스럽게 해결될 거라 믿습니다.
부동산경매의 분류(종류)
위의 그림은 우리나라 경매의 광의적 표현이고 분류된 종류 중에 우리가 주로 다루고자 하는 내용은 공경매 중 ’법원경매‘에 관한 내용입니다.
임의경매란
담보물권(근저당권, 저당권 등)과 용익물권(전세권 등)의 권리자가 본인의 피담보채권이나 전세금 등을 변제받기 위해 경매를 진행하는 경우입니다. 강제경매와 달리 집행권원은 필요 없으나, 담보권의 존재를 증명하는 서류 등이 첨부되어야 합니다.
강제경매는
집행권원(채무명의)을 지닌 채권자의 신청으로 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금으로 채무를 실현하는 법원의 강제집행 절차를 말합니다.
집행권원(채무명의)이란 무엇인가?
채권자가 채무자에 대하여 금전을 받을 수 있는 권리가 표시되고, 그 청구권을 강제 집행
할 수 있는 공적인 문서를 말한다. 다음은 집행권원이 될 수 있는 것을 나열했다.
- 확정된 이행판결 : 이행의 소송에서 받은 승소 판결문
- 가집행선고부 판결 : 가집행 할 수 있음을 선고한 판결
- 확정된 지급명령 : 법원의 지급명령에 대하여 채무자가 의의 없어 확정된 것
- 각종 조서 : 화해조서, 조정조서, 청구인낙조서 등
- 공증된 금전채권문서 : 공증된 문서 중 금전 등의 채무이행에 관한 문서. 예컨대, 금전대차 등의 계약 시 ‘만일 불이행 시에는 즉시 강제집행을 하여도 이의가 없다’라는 뜻을 기재하여 공증을 받으면 집행권원이 되는 것이다.
마치면서
오늘 처음 ‘부동산 경매’에 대한 포스팅을 시작합니다. 전체적 숲을 간략하게 알아봤는데요. 본 내용은 초보자를 위한 글이니 재야의 고수분들은 패스하시면 되겠습니다.
전체적인 맥락만 봤는데도 생소한 용어들이 슬슬 나오네요. ^^; 처음이라 그렇습니다. 앞으로 수없이 반복될테니 걱정하지 마시고 따라오시기 바랍니다.
오늘은 누구나 인지하는 ‘부동산 경매’에 대한 현실적인 부분과 좀 어려운 용어도 잠시 알아봤습니다. 첫걸음을 하신거죠. 다음 시간에는 ‘방대한 부동산 지식, 경매로 완성되다’라는 주제로 찾아뵙겠습니다. 요즘 부동산 임대차 사기 등 사회적으로 문란한 사건이 많습니다. 이런건 좀 학교에서도 가르켰으면 합니다.!
지루한 글 끝까지 읽어주심에 감사드리며 어제보다 오늘이 조금이라도 더 행복하시기를 기원합니다.