들어가면서 : 부동산 계약서 작성 방법론
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. ^^
한동안 경매 책<부동산 경매 더하기, 2025년 6월 개정>을 만들다 보니 다른 이야기는 소홀히 했네요. 반성하는 차원에서 먼저 지난 글들을 보기 좋게 수정하는 작업을 하고 있습니다. 당분간 이 일을 계속해야 될 것 같네요.
어그로를 쪼금 가미한 제목과 같이 오늘의 주제는 ‘부동산 계약서 작성’에 관한 겁니다. “계약서 작성은 공인중개사가 하면되는 것 아니냐!”라고 반문할 텐데요. 사실 계약서를 쓸 때는 공인중개사는 물론이고 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 모두의 의견이 합치돼야 하는 현장입니다. 그러므로 모두가 참여해야 한다는 말이죠. 이 주제로 이어갑니다.
부동산 거래는 항상 크고 작은 문제들이 있고, 계약 과정에서 정확히 언급하지 않아 야기된 새로운 문제도 나중에 불쑥불쑥 튀어나오곤 합니다. 부동산계약서에는 ‘계약서 자체에 인쇄된 항목’이 있는데, 그 내용은 주로 계약해제, 제한물건, 원상복구, 중개보수 등이 열거되어 있습니다. 부동산 계약에 관련된 가장 일반적인 내용이 인쇄되어 있으며, 대부분의 부동산사무소에서 거의 같은 형식의 계약서를 사용합니다.
특약을 활용한 완전한 계약서 만들기
형식화된 계약서를 사용할 수밖에 없다면, 기본 계약서 양식과 함께 ‘특약 사항’을 활용하여 좀 더 완전한 계약서를 만들어야 합니다. 부동산은 반드시 하자가 존재한다는 ‘하자 전제의 원칙’을 기준으로, 모호한 문구 대신 정확한 문구를 삽입하여 미래에 있을 수 있는 분쟁을 예방해야겠습니다.
애매한 계약서 특약 문구는 분쟁의 씨앗이다!
계약서에는 명확하고 특정된 문구만을 사용해야 합니다. 그렇지 않으면 사소한 문제가 엄청난 혼란으로 진행됩니다.
제가 알던 지인(임대인)의 이야기입니다.
지인은 낡고, 오래된 아파트를 소유했는데. 어느 날 임대차 계약서를 작성하면서 시작됩니다. 물론 동네 부동산사무소에서 계약했고, 계약서는 담당 공인중개사께서 작성해 줬겠지요. 처음 임용된 젊은 공무원 분과 임대차계약을 체결했는데 아래 내용은 그때 들어간 특약 내용입니다.
“임대인은 도배를 해주기로 한다. 그리고 기타 부분은 임대인과 임차인 상호 협의하여 수리하기로 한다.”
평범한 문장입니다. 어찌 보면 별일 없어 보이네요. 하지만 위의 특약 중 기타 부분은 중개사, 임대인, 임차인의 기준점이 각각 다를 수 있습니다. 암튼, 문제가 발생합니다.
입주 시점을 기준으로 임차인은 시도 때도 없이 임대인에게 연락하여 기타 부분에 대한 수리를 요구합니다. 게다가 오래된 아파트니 젊은 사람 눈에는 얼마나 많은 하자가 보였을까요? 전등, 수도꼭지, 화장실 타일, 수건걸이, 샤워기, 방충망, 방문 등등 심지어 싱크대 전면 교체까지 요구합니다. 계약서에 그렇게 써 있다나.ㅠㅠ
당연히 문제가 발생했습니다. 서로 양보하여 원활하게 합의했다면 문제없었겠지만, 실제 이 특약으로 감정싸움으로 격화, 소송까지 한다며 매일 싸움으로 하루가 시작합니다. 임대인의 입장에서는 임차인의 ‘갑질’로 여겨 엄청 스트레스 받았겠고, 임차인은 당연한 권리를 행사한다고 생각. 부동산 중개사 또한 심적 고통을 당했을 겁니다. 결국 화살은 계약서를 작성한 죄로 부동산 중개사에게 돌아갑니다. 당신이 그렇게 썼으니 해결하라고요. ㅜㅜ
계약 시 다음의 내용을 특정하여 특약에 삽입했으면 어땠을까요?
“ 임대인은 도배, 장판, 화장실 샤워기, 안방 방충망을 잔금 전까지 수리해 주기로 약정한다.”
계약 시점에 서로 합의하여 명확한 문구를 넣어야 분쟁이 예방됩니다. 계약서는 공인중개사가 단독으로 쓰는 것이 아니라 계약 당사자가 합의하면서 함께 작성하는 것입니다. 공인중개사는 합의한 잘 안되는 부분을 조정하고, 중재하는 역할을 하는 것이지요.
계약서의 문구는 투명하게 작성하라
부동산 분양 시행사 및 영업사원이 실적 때문에 허튼 약속을 남발하는 사례가 많고, 특히 상가 분양 계약 과정에서 많이 나타납니다. 대표적으로 “본 상가를 분양받으면 임대를 책임지고 보장함.” 등의 내용인데, 얼핏 보면 별문제가 없어 보입니다. 하지만 분양 완료 후에 약속이 지켜지지 않는다면 문제가 커지겠지요.
약속한 내용이 ‘임대 보장’이라면 계약서 특약 사항에 ‘임대를 보장한다’라는 내용만을 단순히 기재할 것이 아니라, 구체적인 일시와 금액(“ 20 년 월 일 까지 OOO에 OO 조건으로 임차인을 맞추어 준다”)과 손해배상의 예정 조항( “만일 분양자가 지정된 시기까지 임차인을 구하지 못하면 1일 몇%의 지체보상금을 임대가 맞추어질 때까지 분양받은 사람에게 위약금으로 지급한다.”) 등을 계약서 특약 사항에 기재해야 누가 봐도 알 수 있는 투명한 문구가 되겠습니다.
계약서 문구로 소소한 다툼 등을 예방 할 수 있다
부동산 거래는 당사자들의 이해관계가 늘 첨예하게 대립하므로 약속이 지켜지지 않을 때가 많습니다. 예를 들면 상가 분양 업체 직원의 흰소리, 빚에 쫓기는 매도인의 책임지지 못하는 언행, 임차인 명도 지연으로 사업 일정을 맞추지 못해 큰 손해를 감수하는 건축주 등 주변에는 이러한 일들이 너무도 많습니다. 간결하고 명확한 계약서의 문구는 계약 후에 일어날 소소한 다툼 등을 미리 막을 수 있으므로 사전에 충분히 검토한 후 진행하십시오.
마치면서 : 부동산 사고가 발생하면 최소 ‘대형 사고’
부동산 거래는 거액이며 본인의 전 재산일 수도 있습니다. 그러므로 계약서를 작성할 때는 항상 긴장해야 합니다. 여러 가지 부동산 계약에서의 문제점 등 이 도출됐습니다. 결론적으로 부동산 계약서의 작성 요령을 다음과 같이 정리합니다.
계약서는 누가 봐도 알 수 있을 정도로 분명하게 작성되어야 하며, 고상한 문구만을 고집하면 해석이 달라질 수 있으니 쉬운 문체로 작성해야 하고, 어렵고 애매한 특약을 사용하면 후일 분쟁의 가능성이 커지므로 간결하게 작성해야 합니다. 그리고 계약서는 ‘공인중개사가 작성하는 것이 아니라 모두 함께 완성한다!’는 것을 기억하십시오.
연결된 파일
- 계약서 특약 작성의 비밀 – 손해배상 예정조항
- 부동산 경매 책 소개(네이버 블로그)
끝까지 읽어주셔서 감사합니다~ 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
