시작하면서 :
부동산을 취득할 때나 전·월세 등으로 임차할 때 해당 부동산에 관련된 서류는 필수적입니다. 권리 변동은 언제 일어날지 아무도 모릅니다. 그러므로 주요 시점인 계약할 때, 중도금 지급, 잔금 지급 직전에 발급 또는 열람하여 반드시 확인해 봐야 합니다. 다음은 부동산과 관련된 필수 서류의 내용을 알아보고 판독하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
부동산 관련 필수 서류의 종류
※ 땅을 거래할 때는 주로 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등을 참조합니다.
등기사항 전부증명서(등기부) 발급방법 및 보는 방법
등기사항 전부증명서(등기부 등본)의 발급과 열람은 주로 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 가능합니다. ‘말소사항 포함’의 등기사항 증명서를
발급하면 과거부터 현재에 이르기까지 말소 및 변동된 이력 등이 차례대로 표기되며, ‘현재 유효사항’을 체크하면 말소된 내용은 삭제되어 최종 권리만 깔
끔하게 출력됩니다. 해당 건물의 탄생과 유구한 역사(?)의 흔적을 알고자 한다면 ‘말소사항 포함’을 선택 후 열람 또는 발급받으시면 됩니다…..
생략…
등기부에 관련된 글은 미리 포스팅 한 글이 있어 연결합니다.
건축물대장 : 무엇을 중요하게 봐야하나?
건축물대장은 건물의 정확한 정보를 알 수 있다
건축물대장은 건물의 구조, 면적, 층수 등 건축물에 대한 정보를 정확히 알 수 있습니다. 앞서 살펴본 등기사항전부증명서는 소유권과 각종 권리에 관한 서
류라면 건축물대장은 건물에 대한 이력이라고 할 수 있습니다.
구청, 군청에서 직접 발급할 수 있지만 주로 인터넷을 이용합니다. 정부민원포털 정부24에서 발급 및 열람 가능하며, ‘일반 건축물대장’과 ‘집합 건축물대
장’으로 구분됩니다.
건축물대장에서 무엇을 중요하게 봐야 하나?
건축물대장도 부동산 서류에서 중요한 공적 장부 중의 하나인데, 등기사항증명서와 함께 보완 및 비교 검토해야 하는 서류입니다. 특히 법을 어긴 ‘위반건축물’에 대한 기록이 담겨 있으므로 부동산을 거래할 때 확인하지 않으면 ‘이행 강제금’ 또는 ‘철거 등 원상복귀 명령’을 받게 되어 재산상의 큰 손실을 초래합니다. 또한, 영업허가를 받아야 하는 상가 임대차의 경우 위법건축물이 존재하면 허가가 불가능하니 세심하게 점검해야 합니다. 대출과도 직접 연관되어 있으니 꼭 확인합니다.
건축물대장의 구성 내용
건축물대장은 ‘갑구’와 ‘을구’로 구성되어 있습니다. 갑구에는 해당 건축물의 전체적인 현황이 담겨 있습니다. 위반 건축물의 경우에는 상단 우측에 ‘위반건축물’이라 표기되어 있어 누구나 쉽게 인식할 수 있으며, 위반에 대한 세부내용은 ‘변동사항’에 자세히 언급되어 있으므로 계약이나 경매 등의 입찰 전에는 위법건축물 유무를 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장은 건물의 전체면적, 구조, 용도, 소유자 현황 등이 기록되고 2017년부터는 내진설계에 관련된 내용도 추가되었습니다.
※ 간혹 등기사항전부증명서와 건축물대장의 내용이 불일치할 수 있습니다. 이럴 때는 소유권에 관한 내용은 ‘등기사항전부증명서’가 우선하고, 건물에 관한 사항은 건축물대장이 우선되므로 해당 관청(등기소, 구청 등)에 수정 요청을 하시면 됩니다.
위의 건축물대장을 읽어보면
❶ 번의 표시로 보아 이 건물은 ‘위반건축물’이 있다는 사실을 알 수 있습니다.
❷ 해당 건물의 연면적(건물 전체면적)을 알 수 있고, 구조는 철근콘크리트 구조, 용도는 근린생활시설 및 주택이 혼재된 상가겸용주택입니다
❸ 건축물 현황 : 지하 1층, 지상 3층 건물이며 지층 및 1층은 상가(소매점),2층 사무소, 3층 주택으로 구성되었습니다. 각 층의 개별 면적은 우측에
별도로 표시되어 있습니다.
❹ 변동내용 및 원인 : 위반건축물에 대한 구체적인 내용이 기록됩니다. 본 건물은 2층 근린시설인 사무소를 주택(다수의 원룸으로 추정)으로 불법으로
개조하였으며, 다른 층의 주택도 위반하여 증축하였음을 표시하고 있습니다. 현재 ‘원상복구 및 시정명령’ 상태입니다.
토지대장 : 지목과 면적 등 토지의 정확한 정보를 알 수 있다.
토지대장은 ‘정부24’에서 발급받을 수 있습니다. 토지대장을 발급받아 지목과 면적 등이 등기사항증명서와 일치하는지 확인합니다.
❶ 지목 및 면적 : 지목 및 면적이 표시되며 이 토지는 ‘대’ 입니다.
❷ 변동원인 : 소유자의 변동 일자와 원인을 기록하는 곳입니다.
❸ 개별공시지가 : 각종 세금의 기준이 되는 연도별 공시지가가 표시됩니다.
지적도 : 땅의 형상 등을 보기 쉽게 만들어 놓은 지도 형식의 문서.
‘지적도’란 토지의 형태, 인접 대지와의 경계선, 토지와 접하는 도로 등을 보기 편하게 지도 형식으로 만들어 놓은 일종의 문서입니다.
지적도 등본은 어떻게 보는가?
❶ 축척 1/500 : 토지를 1/500로 축소하여 표시한 것입니다.
※ 축척의 내용 : ｢ 내 집 앞 도로 몇 미터 도로인가? 삼각스케일 보는 방법 및 그림 예제 ｣ 참조.
❷ 방위 : 방위를 나타냅니다. 지적도 위쪽이 항상 북쪽입니다.
❸ 지번 / 지목 : 지번과 지목을 표시합니다.
❹ 도로 : 도로와 지번을 나타내며 도로와 접한 토지의 경계를 기록합니다.
토지이용계획확인서 : 토지에 대한 규제와 건축 허가 가능한 용도를 확인한다
‘토지이용계획확인서’는 토지에 대한 이용계획을 상세하게 알아볼 수 있는 문서입니다. 해당 토지가 어떤 법률의 영향을 받고 있는지, 제한은 없는지, 어떤 종류의 건축이 가능한지를 알 수 있는 문서입니다.
예를 들어 아파트를 지을 목적으로 토지를 찾고 있다면 ‘3종 일반주거지역’의 토지에 건축해야 경제적인데, 다세대 건축에 적합한 ‘2종 보통주거지역’의 땅을 취득하여 건축한다면 용적률, 건폐율 등이 맞지 않겠지요. 또한, 주택을 건축할 예정인데 도로가 접하지 않은 맹지를 샀다면 건축허가 자체가 불가능 합니다. 부동산을 취득할 예정이라면 토지이용계획확인서를 발급받아 건축 용도에 적합한지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다.
부동산종합증명서 : 부동산 서류를 한꺼번에!
토지대장, 지적도, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등의 부동산 서류를 개별적으로 발급받아야 하는 민원인의 불편함을 덜어주기 위해 정부에서는 일사편리(kras.go.kr)를 운영 중입니다. 이곳에서는 개별 부동산 증명서를 하나로 통합한 ‘부동산종합증명서’의 발급 및 열람 서비스를 제공함으로써 각종 부동산 정보를 한 번에 확인할 수 있습니다.
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