부동산 권리분석 스스로 할 수 있어야 한다!: 부동산경매 Ep17
들어가면서: 부동산 권리분석의 이해
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
오늘은 부동산 권리분석 기본에 대한 이야기를 할겁니다. 부동산에 경매에서 권리분석은 중요한 범주에 속하며 경매뿐만 아니라 일반 부동산거래에서 또한 무척 중요한 일입니다. 부동산 권리분석이란 한마디로 ‘부동산을 거래하면서 권리의 하자가 없는지 분석하는 것’으로 정의합니다.
권리분석의 범주
사회 초년생이 직장생활 편의를 위해 작은 원룸을 임차하는 것부터 신혼부부의 새로운 시작과 첫 내 집 마련, 조물주 다음이라는 건물주가 되기 위해 고가의 건물 구입에 이르기까지 우리는 일상에서 규모가 크든, 작든 간에 부동산거래를 하고 있습니다. 부동산 경매 또한 시세보다 좀 더 싸게 사자는 의미의 부동산거래의 한 방법이라고 할 수 있습니다.
우리는 부동산 거래계약에 앞서 ‘보증금을 떼이지는 않을까?’, ‘온전한 내 소유가 되는 데 뭔 문제가 없는가?’, ‘또 내가 모르는 하자는 없을까? 등등···. 노심초사하며 등기사항증명서와 더불어 잘 이해도 못 하는 각종 공적 서류를 보며 우리는 알고 있는 지식을 총동원, 나름대로 권리분석을 합니다.
권리분석은 어렵다?
부동산 권리는 여러 법이 복잡하게 얽혀 있어 일반인들은 쉽게 파악하기 어렵습니다. 특히 부동산 경매는 채권자와 채무자 간에 첨예한 이해관계 충돌로 권리분석이 더더욱 힘들 수도 있습니다. 그래서 미리 포기하고 전문가에게 모든 것을 맡겨버리기도 합니다. 그래서 기초분석에서 명도까지 관여하는 경매컨설팅 업체가 존재하는 이유이기도 하지요.
권리분석은 아주 쉽다?
혹자는 경매의 권리분석은 아주 쉽다고 말합니다. “경매는 소멸주의로 말소기준권리만 알면 그 아래 권리들은 자동소멸 되니 간단한 권리분석은 1분 내로 끝낼 수 있다.”라고 말합니다. 또한 유료경매사이트에서는 클릭 몇 번으로 임차인 분석은 물론 각종 권리의 분석까지도 일사천리로 진행되니 권리분석이 쉽다는 말도 일리가 있지요.
하지만 제 견해는 좀 다릅니다. 우리는 일상의 작은 물건을 하나 구입하는 데도 온갖 자료와 리뷰 등을 검색, 시간과 노력을 들여 성능과 가성비를 꼼꼼히 비교하여 삽니다. 그렇다면 고가의 부동산을 매수하는 데는 더 많은 시간과 노력이 필요하겠지요. 프로그램상으로 간단히 도출된 결론은 편리할 수는 있으나, 본질의 정확한 인지 하고는 큰 차이가 있습니다.
부동산 권리분석 필요성
부동산 권리분석은 전문가에게만 필요한 것이 아닙니다. 전·월세를 얻을 때, 내 집을 살 때, 부동산 관리, 재산의 효율적 방어, 각종 부동산의 위험회피, 경매에서의 위험헷지 기능 등 삶에 있어 가장 필수적인 지식입니다. 학교에서 좀쓸데없는 것 좀 과감히 빼고, 부동산 등기부 등 공적 서류 보는 법, 부동산 권리, 전세보증금 지키는 방법 등의 부동산 상식을 좀 가르쳤으면 좋겠습니다. 부동산 하면 투기라는 왜곡된 발상보다는 자산에 대한 현명한 투자이고, 인간의 근본적인 의식주 중의 으뜸인 ‘주’의 문제를 다루는 것이니까요.
마치면서
부동산 권리에 대해 논하다 보니 말이 길어졌네요. ^^;; 다시 본론으로 돌아옵니다. 이번 장의 주제는 ‘부동산경매 권리 분석에 관하여’ 입니다. 우리는 권리의 종류를 망라한 큰 숲을 먼저 본 적이 있습니다. 이제 개별적으로 그 권리를 분석하는 방법을 알아야 할 차례입니다.
길어지면 피곤한 법. 오늘은 일반적인 개요를 말했으니 다음 지면에는 등기사항증명서 보는 방법부터 시작해서 부동산 권리를 분석하는 방법을 하나하나 짚어나가겠습니다.
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