부동산 매매계약 후 잔금까지의 기간이 길 때 어떻게 대처해야 할까?

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시작하면서

오늘도 역시 부동산 상식을 업데이트하고 있습니다. 전에 쓴 글을 삭제, 보완, 현재 시점에 맞는 수정의 단계를 진행하고 있는데요. 오늘 주제는 ‘매매계약 후 잔금 납부 기간이 길 때의 대처 방법’입니다. 실제 겪은 이야기입니다.

아파트 매도인의 사정 이야기

A는 현재 사는 아파트를 팔고, 공기 좋은 곳에 전원주택을 건축하여 사는 것이 오랜 바램이었다. A는 시간 날 때마다 집 짓기 좋은 땅을 찾기 위해 부지런히 매물을 알아보는 중 정말 마음에 드는 땅을 발견, 뭐에 씐듯 덜컥 매매계약까지 마친 상태다.

토지 매매계약 후 설계사무소에 알아보니 완공까지는 6개월 정도가 소요될 것으로 예상된다. 그래서 A는 건축할 여유자금이 없어 부랴부랴 현재의 살고 있는 아파트를 시세보다 좀 싸게 부동산 사무소에 내놓은 상태다. 건축공정은 이미 시작되었고, 아파트를 매도한 금액으로 건축비를 충당해야 하니 급한 상태고, 게다가 잔금을 건축물 준공 시점에 맞춰야 하는 문제도 있다.

매수인 이야기

B는 여유자금으로 아파트를 구입, 월세로 임대를 놓을 예정이다. 이 지역 부동산을 알아보던 중 A가 소유한 아파트가 위치, 층, 금액 등이 아주 마음에 들었다. 다만 한 가지 매매 기간이 너무 길다는 게 마음에 걸려 고민 중이다.

매도인과 매수인은 이와 같은 상황에 있습니다. 매매계약이 체결된다면 어떻게 진행하며, 어떤 위험이 있을까요?

계약 후 잔금까지의 기간이 긴 경우는 여러 형태가 있다

사례는 제가 실제 부동산 투자를 할 때 겪은 이야기입니다. 투자처를 찾던 중 아주 괜찮은 물건을 발견했는데, 집의 인테리어 상태, 층수, 위치 등이 너무 좋아 놓치기 아까운 물건이었습니다.

물론 계약금만 지급, 중도금 없이 잔금만 지급한다는 조건과 몇 가지 특약을 정하여 순조롭게 계약을 진행 정상적으로 투자에 성공한 사례입니다. 이런 사례뿐 아니라 매매 기간이 긴 경우는 개인의 사정에 따라 여러 형태가 있겠지요. 세금적인 문제, 이사 갈 곳의 아파트 등이 미완성된 상태 등등….

본 사례는 매도인이 건축을 진행 중이었고, 자금이 급한 상황이었기 때문에 별문제 없이 지나갔지만, 매수인은 위험을 장기간 안고 가는 불안한 위치에 놓이게 됩니다.

매수인은 어떤 위험이 있을까요?

계약 기간이 길어진 상태이므로 이 기간에 이중매매, 가압류, 압류, 근저당, 소유권 이전을 방해할 권리 등이 생길 위험성이 존재합니다. 이 기간 동안 매수인은 늘 불안하지요. 또한 부동산가격이 급등하면 매도인이 계약을 해제할 가능성도 있습니다.

매매계약 진행 시 특약사항

물론 개개인의 사정에 따라 다르겠지만, 계약서를 작성한다면 장기간임을 감안해 다음의 몇 가지 특약사항을 정해야 합니다.

계약일 현재 권리의 하자는 없으며, 대출금은 ( )인 상태이며, 본 조건을 잔금일까지 유지키로 한다.
잔금일까지 근저당, 압류, 가압류 등 권리의 하자가 발생할 때는 매도인이 책임진다. (또는 계약 해제 조항 삽입)
매도인의 변심으로 계약이 해제된다면 계약금 외에 위약금으로 ( )를 지급한다.

매수인을 위한 법적 제도

계약 기간이 길어지면 매수인은 잔금까지 기간의 위험을 고스란히 안고 갑니다. 법적인 안전장치는 없을까요?

첫째, 부동산 ‘에스크로’라는 일종의 보험 제도가 있습니다. 잘 이용하지는 않지만, 2025년 현재 취급하는 은행이 꽤 있습니다.

둘째, 가등기(매매를 원인으로 한 소유권이전 청구권 가등기)를 매도인 합의로 설정하는 방법이 가장 원칙적이고, 확실한 방법입니다. 그러나 비용이 드는 단점은 있네요.

매매계약을 체결하였으나 잔금 지급일까지 오랜 기간이 소요되거나 잔금까지도 지급했는데 바로 소유권이전등기를 하지 못할 사정이 있는 경우 등에는 가등기가 가장 일반적입니다. 물론 이에 대한 비용은 원칙적으로 권리자(매수인) 부담입니다. 하지만 급한 사람이 비용을 부담하는 협의도 좋겠지요.

마치면서… 기타 방법에 대하여

계약에서 잔금까지의 기간이 긴 경우의 사례, 원인, 위험성 및 매수인을 위한 법적 제도까지 알아봤는데요. 물론 매수인이 이 부동산 물건에 강한 메리트가 있어야 계약이 체결되겠지요.

기간이 길어 매수인이 위험을 회피하는 방법에는 매도인과 계약 금액에 준하는 액수로 그 기간 동안 임대차계약을 체결하는 편법도 있습니다. (확정일자, 전입신고, 잔금 시 임대차계약 자동 해지 조항 삽입)

매도자 우위시장(부동산 상승장) 시장이라면 중도금을 빨리 지급하는 것을 고려합니다. 일단 중도금이 지급되면 법적으로 이행 착수의 의미로 계약해제는 불가능하니까요. 아니면 위험을 그냥 안고 가야겠지요. 개개인의 성향 문제입니다.

참고용 포스팅(가등기 관련)

가등기, 실제 사례로 본 소유권이전청구권 가등기: 부동산 경매 Ep14