시작하면서 : 부동산 신탁과 신탁된 부동산 거래할 때 꼭 확인하자!
안녕하세요. 지식거래소 무진입니다~ ^^
블로그 글을 하나씩 수정하고, 덧대다 보니 시간이 문제네요. 오늘도 어슴새벽녘에 정리하고 있습니다. 오늘은 자주 등장하는 신탁 부동산을 주제로 여러분들이 아주 싫어하는 텍스트가 많은 글을 씁니다. 저도 유튜브로 시작하고 넷플릭스로 하루를 마감하는 그저 그런 삶을 살고 있는데요. 영상은 접근하기는 쉬우나, 돌이켜 보면 남는 기억이 별로 없습니다. 영상은 도파민이 충만. 즐기는 데 사용하시기를 바라며, 뭔가 학습하실 때는 고전적인 방법인 책이나 텍스트를 권합니다. ㅎ (꼰대~ 나때는….)
그래서 오늘은 신탁의 기초 개념과 신탁된 부동산을 임대차계약 혹은 매매계약을 할 때 주의할 점과 꼭 해야할 일을 기술해 봅니다.
신탁이란?
신탁이란 단어를 한 마디로 요약해 보면. “신탁이란 일정한 목적을 위해 재산의 권리와 처분을 남에게 맡기는 일” 이라고 표현됩니다.
부동산신탁은 신탁의 목적인 개발·관리·담보·처분에 따라 부동산을 합법적으로 운용하는 것을 말합니다. 부동산 소유자가 해당 부동산을 신탁등기하면 신탁회사는 부동산을 효과적으로 개발, 관리, 처분하고 그 이익을 소유자에게 돌려주는 제도가 부동산 신탁이며, 이때 소유권은 형식적으로 신탁회사로 넘어가게 됩니다. 부동산신탁에는 개발신탁(토지신탁), 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁 등이 있습니다.
“왜 복잡하게 신탁까지 알아야 하나?”라고 반문하시는 분들도 많은데, 의외로 우리 주변의 많은 양의 신축건물이 부동산신탁(담보, 처분신탁)을 통해 생겨나고 있으므로 꼭 필요한 내용이라고 생각합니다.
부동산신탁의 종류
부동산 개발신탁은 개발사업 유형에 따라 임대형 신탁과 분양형 신탁으로 나뉘는데, 임대형은 토지에 건축물 등을 건설한 후 일정 기간 임대해 발생한 수익을 해당 부동산의 소유주에게 돌려주는 것이고, 분양형은 아파트, 다세대등을 지어 분양한 뒤 이익금을 소유주에게 돌려주는 것입니다.
부동산 담보신탁은 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사로 이전하고 수익권 증서를 받은 후 그 증서를 담보로 금융기관 등에서 대출을 받을 수 있도록 한 제도입니다. 금융기관이 담보물로 제공된 부동산을 직접 담보로 하는 현재의 근저당제도보다 신속하고 비용도 저렴한 편입니다.
부동산 관리신탁은 신탁한 부동산을 신탁회사가 직접 관리하며, 범위에 따라 을종 관리신탁과 갑종 관리신탁으로 분류됩니다. 갑종 관리신탁은 부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리, 운용하여 발생한 수익을 소유자 또는 소유자가 지정한 자에게 배당하는 것을 말하며, 을종 관리신탁은 부동산에 대해 발생할 수 있는 소유권 분쟁을 예방하고 소유권을 미리 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁입니다.
부동산 처분신탁은 자신의 부동산을 처분하고 싶을 때 이용하면 됩니다. 부동산 처분신탁은 갑종과 을종이 있는데 갑종 처분신탁은 소유자가 맡긴 부동산에 대해 처분할 때까지 관리와 처분을 신탁회사에서 대행하며, 처분대금은 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말합니다. 을종 처분신탁은 처분할 때까지 소유권 관리 및 단순한 처분 행위만을 수행하며 대금은 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말합니다.
부동산신탁 회사는 ‘신탁업법’에 의해 정식 인가를 받아야만 영업을 할 수 있습니다. 그만큼 안정성이 높으며 모든 업무가 합법적이고, 공정·투명하게 처리됩니다. 신탁을 결정했다면 필요한 서류를 챙겨 신탁계약 및 신탁등기를 하면 본격적으로 신탁회사에서 업무를 수행하게 되며, 신탁 목적이 달성되면 계
약은 해지됩니다.
뭐~ 구구절절 늘어놓았지만,
위에서 한마디로 정의한 신탁에 ‘부동산’을 붙여보면 부동산신탁이 됩니다.
즉, 신뢰할 수 있는 신탁회사(신탁업 법에 정식인가를 받은 안정성 높은 회사)에
내 부동산을 맡겨 관리 또는 처분 등을 부탁하는 겁니다.~ 별거 아니죠.
별건 아니지만, 실제 내가 이 부동산을 계약한다고 가정하면 위험 요소가 많습니다. 그걸 알아봅니다.~
신탁된 부동산 거래, 주의해야 한다!
다음은 신탁 등기된 부동산거래에 관하여 정리한 것입니다. 신탁의 종류를 먼저 이해하는 것이 우선이고, 현재 계약하려는 부동산의 등기사항증명서에 기
재된 신탁회사 담당자에게 문의하여 진행하시는 것이 가장 안전한 방법입니다. 참고로 부동산등기부등본에는 신탁의 종류가 구체적으로 기재되어 있지
않습니다. 소규모 다세대, 오피스텔 건축의 경우 소유주가 대출을 많이 발생시키기 위해 신탁을 이용하는 경우가 많습니다. 신탁된 부동산의 분양, 매매, 임
대 등은 세심한 주의가 필요합니다.
다음은 다세대주택을 건축하면서 명의를 신탁회사로 이전한 담보신탁의 사례입니다.
일반적으로 금융권의 근저당 등은 부동산등기부 [을구]에 은행명, 지점명, 채권최고액, 채권자 등이 기재되는 데 반해 부동산담보신탁은 미확인된 대출
기관에서 1순위 수익증권을 보유하므로 [을구]에 융자에 관한 기록이 없습니다. 대출 및 신탁에 관련된 모든 사항은 ‘신탁원부’에 기록되어 관리됩니다. 그
러므로 자세한 내용은 신탁원부를 발급받아 확인해야 합니다. 참고로 담보신탁의 경우 채권확보의 수단으로 공매가 이용되고 있습니다.
※ ‘신탁원부’는 등기소에서 발급받아 신탁계약 내용 및 실권리자를 확인하고 거래대금을 어디로 입금해야 하는지를 판단해야 합니다.
신탁된 부동산 계약 시 순서 및 유의 사항
① 부동산 등기사항증명서의 [갑구]에서 신탁회사를 확인합니다.
② 신탁원부를 발급(등기소)받아 신탁의 종류, 대출금 및 기타 사항을 파악 합니다. 매매, 분양, 임대차의 경우 계약 당사자(임대인)가 토지 소유주인지 아니면 신탁회사인지를 주의 깊게 살펴보아야 하며, 혹시 건설사가 부도난다면 자금 회수 문제 등도 신탁원부를 통해 일차적으로 확인합니다. 특히 부동산의 처분 권한을 가진 처분신탁은 건설사 부도 시 복잡한 경우의 수가 존재하니 주의하십시오.
③ 신탁회사 담당자에게 “원 토지주와 계약하려 하는데 절차는?”이라고 문의하여 “신탁자의 서면 동의 후 계약하시면 되고, 계약금 등의 입금은 신탁회사 계좌로 하셔야 합니다.” 등등의 내용을 담당자로부터 확인 후 계약을 진행하면 됩니다.
④ ‘신탁증서 사본’을 계약서에 첨부합니다.
⑤ 신탁해지에 따른 소유권 이전에 관한 단서조항 기재
※ 담보신탁의 경우에는 자금관리를 신탁회사에서 합니다. 이런 경우 계약금의 입금에 대하여(신탁회사 계좌로 계약금 송금 여부 등) 꼭 담당자와 상담하셔야 합니다.
⑥ 분양이 정상적으로 이루어지면 원소유자(시행사)는 대출기관에 융자를 상환(신탁회사 1순위, 시공사 2순위 : 공사대금 완납)하면 신탁은 해지되고, 소유권은 원래 소유자로 귀속됩니다. 소유권이 귀속된 이후에는 정상적으로 분양받은 자에게 소유권이 이전됩니다.
⑦ 계약서에 신탁회사 인감이나 계약금을 신탁회사 계좌로 보내면 안전. 잔금과 동시에 신탁해지(계약서 특약 삽입) -> 원소유자 소유권 귀속 -> 수 분양자(매수자)에게 소유권 이전을 동시에 처리해야 합니다.
신탁계약이 해소되어 신탁재산이 원래 소유자에게 귀속된 상황을 보여주는 등기사항전부증명서 갑구를 발췌했으니 앞의 사례와 비교해 보세요.
원래 소유자인 OOO 씨로 소유권이 환원된 모습을 볼 수 있습니다. 이제는 신탁등기의 상태가 아니므로 정상적인 부동산거래가 가능하게 되었네요.
마치면서
이렇듯 신탁된 부동산 계약은 좀 까다롭게 느껴지네요. 하지만 원칙만 잘 지킨다면 그리 어려운 일도 아닙니다.
요즘 말이 많은 신탁된 부동산의 임대차계약을 요약해서 정리하면, 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁계약 내용 및 권리자를 확인, 그 내용에 “신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 수탁자의 사전승낙을 조건으로 위탁자 명의로 체결하되, 임대차보증금은 수탁자(신탁회사)에게 입금하여야 한다.”라고 명시되어 있으면 보증금은 반드시 수탁자가 지정한 계좌에 입금해야 합니다. 물론 담당자와 확인은 필수입니다. 매매계약도 같은 논리로 이해하시면 됩니다.
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오늘도 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 조용히 커피 한 잔….
