시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
부동산 거래사고 사례를 포스팅하고 있는데요. 너무도 다양해서 모두를 게재할 수는 없고요. 다만 계약 시 주의하면 막을 수 있는 사례를 가져왔습니다. 오늘 주제는 ‘위반건축물 미확인 사고’입니다.
요즘 주택임대차 금액이 워낙 커서 대부분 대출을 받는데요. 주택 위반건축물은 대출 제한으로 계약전에 대개 걸러집니다. 하지만 상가는 허가 과정에서 뒤늦게 발견되는 경우도 있으므로 주택과는 다르게 봐야합니다. 그래서 오늘은 상가 이야기네요.
상가점포 계약, 건축물 대장 발급은 필수다!
위반건축물 미확인 사고에 대해 포스팅합니다. 주로 상가 ‘허가 관련된’ 임대차에서 가끔 일어나는데요. 보건에 관련된 유흥, 식당, 치과, 의료 관련 업종 등이 대표적인 허가업종입니다. 물론 상가를 전문으로 하시는 분들은 다 아시는 내용인데, 간혹 주택만 주로 중개하시는 공인중개사분들이 아주 가끔 상가를 중개하시는 경우가 있습니다. 이럴때 실수가 가끔 나오는데요.
특히 상가주택은 베란다 확장, 주차장 개조 등 위반건축물이 많은 편입니다. 즉, ‘건축물대장’을 보지 않고, ‘등기사항 증명서(등기부)’만 확인 후 계약을 쓴 경우가 의외로 많습니다. 부동산을 업으로 하시는 분들은 생계와 관련된 일이니 계약서를 쓰는 일은 아주 중요한 사안이겠지요.
지금은 많이 정착되었지만, 과거에 제 주변에도 이러한 일이 종종 있었습니다. 주택만 주로 중개하시는 분이 ‘치과기공소’ 상가 임대차 계약서를 쓰실 때, ‘위반건축물 확인'(건축물대장 미발급)을 하지 않고 등기부만 확인하여 계약서를 작성한 사례가 있습니다.
계약서 작성 후 임차인은 개업 공인중개사 말만 믿고 미리 인테리어 공사를 시작하였고, 공사가 마무리될 즈음 구청에 허가를 신청하였는데, 지자체에서는 ‘위반 건축물’이 있는 관계로 허가 불가’ 판정을 내렸습니다. 당황한 임차인은 건물주에게 위반건축물을 철거해 달라고 요청하였으나, 임대인 입장에서 실보다 득이 많은 건축물을 철거할리 없지요. 결국 화살은 부동산중개인에게 향하고, 임차인, 중개인 양측 다 큰 손해 보는 쪽으로 결론이 납니다. ㅠㅠ 아무리 급해도 계약서 작성할 때 ‘건축물대장’을 발급받았더라면 …… 아쉬움이 남네요.
실제 위반건축물 미확인 사고: 임차인이 영업허가를 받을 수 없는 이야기
위에서 잠깐 언급한 ‘치과기공소’ 건과 비슷한 사안인데요. 이번엔 유흥주점 사건입니다. 위반건축물로 인해 허가를 받지 못한 임차인은 임대인, 공동중개 공인중개사 3인에게 모두 소송을 겁니다. 사전에 해당 건물에 대한 가압류와 건물주에 대한 고소도 같이 진행합니다. ㅠㅠ 내용을 함께 보시지요.
사건의 내용 : 위반건축물 미확인 사고(위법건축물을 확인하지 않아 임차인이 영업허가를 받을 수 없는 사고)
- 부동산 소재지 : OO시 OO구 OO동 OO-OO번지 상가
- 관련 당사자 :
- 소유자(피고1) : A
- 공인중개사(피고2) : B
- 공인중개사(피고3) : C
- 임차인(원고) : D
3. 사건의 내용
원고 D는 유흥주점을 경영할 목적으로 소유자 A의 건물을 공인중개사 B와 C의 공동 소개로 아래와 같이 임대차 계약을 체결했다.
※ 임대차보증금 : 금 35,000,000원 / 차임 : 금 3,600,000원(월) / 기간 : 2년
그러나 이 사건 건물에는 3, 4층 발코니 무단 증축으로 인한 건축법 위반사항으로 영업허가를 받을 수 없어 원고 D는 계획하였던 유흥주점 영업을
할 수 없었다.
4. 결론(법원 조정 사항)
- 피고 소유주 A는 원고 D에게 35,000,000원을 지급한다.
- 피고 공인중개사 B는 15,000,000원을, 피고 공인중개사 C는 10,000,000원을 원고에게 지급한다.
- 원고는 피고 A로부터 위1항의 기재된 돈을 지급받음과 동시에 피고 A에게 이사건 건물을 명도하고, 기재 건물에 대한 가압류를 취하하고, 피고 소유
자 A에 대한 고소를 취하한다.
마치면서
이런 사고들은 비일비재합니다. 개업 공인중개사와 임차인이 조금만 주의하면 예방할 수 있는 사고입니다. 일종의 경각심을 갖고자 지난 포스팅을 리뉴얼 했습니다. 일련의 과정이 좀 귀찮더라도 원칙을 지키는 일은 중요합니다. 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
지식거래소 책 소개 : 부동산 지식의 완성 편
연결된 포스팅 모음
- 국내 부동산 거래의 문제점은?: 부동산 거래 사고 대하여
- 아파트 세입자가 소유자 주민등록증 위조 부동산 매매 계약 후 계약금을 편취한 사고
- 대리권 미확인 거래 사고 사례: 소유자 아들의 임대차 대리권 사기 사건
- 운전면허증, 등기권리증 위조 사고
- 북동향 아파트를 남향이라 중개 및 계약체결 후 분쟁 사례
- 깡통전세를 소개한 공인중개사의 책임은?
- 신탁된 부동산 거래 사고
- 선순위 임차인 확인설명 의무 위반
- 부동산 사무소 보증금 편취사건 이야기