시작하면서 : 부동산 위임장 원본 보관의 주체
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다.
지난 시간 부동산 위임장에 대한 일반적인 내용을 포스팅한 바 있습니다. 오늘은 ‘위임장과 첨부된 본인발급 인감증명서의 보관 주체는 누구인가?’라는 중요한 주제를 이야기할까 합니다. 머~ 법적으로 정확한 지침이 없으니 일반적인 내용과 제 뇌피셜까지 조금 가미된 내용. 그러려니 하십시오. 오늘의 이야기는 실무에서 관례로 실행하는 내용으로 상식적 차원에서 읽고 가시기 바랍니다. 깊게 따지다보면 복잡해니까. ㅎ
부동산 위임장을 간단히 정리하면
본인이 부동산 계약 현장에 참석할 수 없을 때 본인 대신 계약에 참석, 법률행위를 하는 사람을 ‘대리인’이라고 부르며, 이때 인감증명이 첨부된 위임장이 제출됩니다. ※ 실제 대리인과 거래할 때는 본인이 직접 발급(대리 발급 X) 받은 인감증명서와 위임장을 확인하시고, 되도록 거래 금액은 본인의 통장에 입금하시기 바랍니다.
본인이 참석할 수 없는 상황에는 주로 인감이 첨부된 위임장으로 부동산 거래 계약 등을 합니다. 만일 부동산 거래에 대리인이 참석한다면 ‘위임장의 원본’은 누가 보관해야 하는가의 문제가 제기됩니다. 왜냐하면, 원본은 차후 분쟁이 발생하였을 때 입증서류로써 중요한 역할을 하기 때문이죠. 위임 관련 서류의 원본을 누가 보관하느냐의 문제에 대해 다음과 같은 논란이 있습니다.
부동산 위임장 보관 문제 논란
① 현재 부동산거래 관례상 위험성이 가장 큰 쪽은 매수인 또는 임차인이므로 부동산 거래사고 발생을 대비하여 매수인 또는 임차인이 보관해야 한다고 주장합니다.
② 위임장 원본은 부동산 계약에 관한 수권행위를 받은 수임인(대리인)이 보관을 해야 대리권 분쟁이 있을 때 입증할 수 있다고 주장합니다. 만일 대리권을 부여한
위임인이 대리인에게 위임했다는 사실을 부인한다면, 대리인은 정당한 대리권 있음을 입증하기 위해 서류의 원본을 보관해야 한다는 생각입니다.
③ 부동산 중개사무소에서 보관해야 한다는 주장입니다.
기타 여러가지 의견이 있습니다. 정확한 법적 지침이 없어 정확한 기준이 없는데요. 답답한 나머지 여기저기 관련 부서에 문의도 합니다. 우리 이웃님이 보내준 회신 내용도 있습니다.
[질의내용]
1. 주택매매계약시 대리계약을 했을 때 본인의 위임장 및 인감증명서를 징구하였을 경우 매수인에게 교부해야 하는지, 공인중개사사무소에 보관해야 하는지요?
2. 매수인에게 원본을 교부하고 사본을 공인중개사사무소에 보관하면 되는지요?
[회신내용]
◦ 질의①, ②에 대한 답변 -「민법」제563조는 “매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”고 규정하고, 계약의 형식이나 첨부서류 등에 대해서는 특별히 규정하지 않고 있습니다. 따라서 민법 이외의 다른 법령 및 당사자의 약정이 없는 한 당사자의 인감증명서 및 위임장(대리인이 계약을 체결하는 경우) 등은 매매계약의 효력발생을 위해 반드시 첨부 되어야 하는 것은 아니라고 생각됩니다.
– 그런데 귀하께서는 대리인이 본인의 위임장 및 인감증명서를 받은 경우 이를 누구에게 교부해야 되는지를 문의하신 것으로 판단됩니다. 대리인이 본인을 대리하여 매매 계약을 체결하는 경우에도 매매계약의 당사자는 본인과 상대방이기 때문에 원칙적으로 본인의 위임장 및 인감증명서는 공인중개사 사무소가 아닌 상대방에게 교부하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.
– 다만, 본인의 위임장 및 인감증명서 교부와 관련하여 민법 이외의 법령(「공인중개 사법」등)에서 특별한 규정이 존재하는 경우 혹은 당사자 사이에 다른 약정이 있는 경우에는 교부의 주체가 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
【법무부 2017.05.31.】
위 내용으로 봐서는 부동산 사무소 보관은 아닌 건 확실하네요! 그리고 다음과 같은 질의 회신(출처 : 서핑하다가?)도 있습니다. 참고하세요~
부동산중개사무소에서 계약 시 관행?
위와 같은 견해의 차이가 있는데요. 실무에서는 대리인과 계약할 때는 어떻게 업무를 처리하는지 알아보겠습니다. 다음의 내용은 [계약서 특약 사항 모음]에서 발췌했습니다. 물론 이 특약은 일반 부동산중개사무소에서 계약하실 때 주로 적용되는 내용입니다. 위임 관련 서류는 편의상 계약 후 부동산사무소에서 계약서와 함께 보관하는 사례가 아직도 많은 것 같습니다.
보통 부동산중개사무소에서 대리인과 계약할 때 거래 상대방(매도인 또는 임대인)에게 전화로 확인 후 계약서를 작성합니다. 이때 거래금액은 대리인이 아닌 본인의 계좌로 입금하는 것이 일반적입니다. 돈이 직접 매수인 또는 임대인의 통장으로 들어가니까 비교적 안전하겠지요. 이런 경우는 대리제도의 형식을 빌린 사자(민법 용어 : 단순 전달자, 심부름꾼)를 시켜 계약한 것입니다.
대리인이 단순 사자가 아닌 직접 권한을 대행하는 입장에서는 다르게 해석됩니다. 즉, 위임장에는 위임한 부분, 위임한 권한 등이 있으므로 대리인은 원칙적으로 위임장에서 정한 권한을 행사할 수 있고, 계약금이나 중도금 수령의 권한이 있다면 대리인 명의 은행 계좌로도 얼마든지 대금을 입금받을 수 있는 것입니다.
마치면서 : 부동산 위임장 원본과 인감증명서 누가 보관해야 하는가?
위임장의 원본은 누가 보관해야 하는가에 대한 앞선 주장이 모두 타당성은 있습니다. 원본 2부를 만들어 대리인과 거래 상대방이 보관하는 것이 가장 좋겠
지요. 그렇지 않으면 논리적으로 ‘대리인’이 위임장 원본을 보관해야 하는 것이 가장 설득력이 있습니다. 대리권 유무의 다툼이 있다면 그 당사자는 본인과 대
리인이기 때문입니다. 본인이 위임 자체를 부인하여 소송으로 진행된다면 이에 대한 입증 책임은 당연히 대리인이 되므로 ‘정당한 대리권 있음’을 증명하기
위하여 위임장 원본이 필요한 것이지요.
부동산사무소에서 보관 중 폐업 등으로 원본이 분실된다면 대리인은 이를 입증하기 어려울 것입니다.현재 위임장 원본 보관에 대한 여러 가지 견해차가 있으며, 법적으로 정확한 지침도 없는 상태입니다. 즉, 무엇이 옳다는 결론을 내릴 수 없습니다. 하지만 대리인이 단순 심부름꾼(사자)이 아닌 대금 수령의 권한까지 부여받았다면, 현 재 실무 관행으로 정착된 결론은 다음과 같습니다.
“위임거래에 있어서 위임장의 원본은 대리권 있음의 증명을 위하여 대리인이 위임장 원본을 보관하는 것이 타당하다. 다만 복사한 위임장(대리인 신분증과
첨부된 인감증명 포함)에는 참여한 공인중개사가 ‘원본대조필’ 기재 후 전원 서명 날인하여 각 당사자에게 교부하는 것이 바람직하다.”
