시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
오늘도 재미있는 부동산 세법 이야기입니다. 실무를 하다 보면 가끔 이런 질문이 있네요.
“내 소유 아파트가 있는데, 우리 아들한테 팔 수없나요?” 뜬금없이 물어봅니다. 실제로 이런 분들 꽤 있습니다. 그래서 오늘의 주제는 ‘가족 간 부동산 거래’로 정합니다. 결론은 가능합니다! 다만 그전에 준비할 게 있지요! 그걸 알아볼 겁니다.
왜 가족끼리 부동산 거래를 하려 할까요?
몇 가지 이유를 유추했습니다. 거래 절벽으로 부동산 거래가 용이하지 않을 때, 보유세 절감, 양도세 회피, 증여세 절세, 실제로 부자 간의 거래하는 경우 등 이유는 참 많습니다. 그러나 세금을 절세하는 방향으로 매매가격을 조절, 증여를 매매로 가장하고자 하는 게 본질적인 이유겠지요. 그래서 우리 세법은 조세회피를 방지하기 위한 다양한 규정을 둡니다.
어떤 이유라도 가족 간의 부동산 거래는 세 가지 정도는 기본으로 따져봐야 하는데요.
첫째는 현행 세법의 ‘부당행위계산부인 제도’이고,
둘째는 배우자 또는 직계존비속 간의 재산의 유상 양도는 증여로 추정합니다. 이 부분도 같이 살펴봅니다.
셋째로 증여로 보는 경우 취득세 중과도 같이 고려합니다.
‘부당행위계산부인’ 규정
특수관계자 간의 거래를 통해 세금을 부당히 감소시키는 경우에 적용되는 법으로 소득세법 제41조, 소득세법 시행령 제167조에 언급되어 있습니다. 쓸데없는 것 빼고 관련 법조문을 올립니다.
핵심 내용만 가져오면 이렇습니다. 특수관계자(가족 등) 간에 정상적인 매매가격을 벗어난 금액으로 신고 시 국세청은 세법에서 정한 시가로 양도세를 과세한다는 내용입니다. 세법에서 정한 ‘정상가액’이란 세법상 시가의 5%와 기준 금액 3억 중 적은 금액 이내의 가액을 말합니다.
예컨대 시가가 10억인 부동산의 정상가액이란 10억의 5%인 5천만 원과 기준금액 3억 중 적은 금액인 5천만 원의 범위를 의미합니다. 즉, 시가인 10억 원 ± 5천만 원인 9억 5천 ~ 10억 5천만 원까지의 금액으로 거래하면 정상가액으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다는 말입니다.
하지만 그 범위를 벗어나면 부당행위계산부인 규정을 적용, 실제 거래금액으로 양도소득세를 과세하는 것이 아니라 세법상 시가로 양도소득세를 과세합니다. 시가가 10억인데 아들에게 8억에 팔았다면, 8억은 정상가액의 범위를 벗어났으므로 세법상 시가인 10억을 양도가액으로 하여 양도세를 계산한다는 논리입니다.
‘부당행위계산부인 제도’ 또 다른 함정이 있는데요. 거래 시점으로부터 6개월(전) ~3개월(후)의 주로 실거래가를 기준으로 삼는데요. 거래 잔금 시 부동산 가격 폭등 등으로 시가가 변동되면 세금 폭탄이 될 수도 있습니다. 따라서 계약일과 잔금 시점의 시가를 정확하게 판단하여 매매 가격을 정해야 합니다.
법조문 내용 중 특수관계인의 범위는?
국세기본법 시행령 1조의 2에서 나오는데요. 직계존속은 물론 웬만한 친척은 모두 들어가네요!
1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속
증여세에 관련된 이야기
‘부당행위계산부인’ 규정이 매도인의 양도소득세에 관여한다면 매수인과 관련된 증여에 대해서 알아봅니다. (관련 조항 : 상속증여세법 제35조, 제44조 / 상속증여세법 시행령 제26조)
현행 세법은 배우자 또는 직계존비속 간의 재산의 유상 양도는 증여로 추정합니다. 다만 거래의 객관성과 거래 자금 등이 투명하게 입증되면 정상적인 거래로 봅니다. 물론 입증 책임은 본인에게 있으니, 증빙 자료는 철저히 준비해야겠지요.
위 증여세법 조항의 핵심은 거래가액이 세법이 정한 정상가액인 시가의 ±30% 내 금액과 기준 금액 3억 원 내의 금액을 의미합니다. ※ 비교 : 부당행위계산부인 규정은 5%와 기준 금액 3억 중 적은 금액임.
예컨대 시가 10억 원의 부동산을 세법이 정상가액 범위인 10억의 30%인 3억과 기준 금액 3억 중 적은 금액인 3억 원 내의 금액이므로 7억 원 ~ 13억 원에 거래하면 증여세는 없습니다. 그러나 시가 10억의 부동산을 5억 원에 양도했으면 2억 원에 대한 증여세를 과세합니다. 우리 세법은 7억 원을 기준으로 하니까요. 반대로 10억 원의 부동산을 15억 원으로 거래한다면 이때도 마찬가지로 세법상 기준 가액 13억 원을 초과한 2억에 대해서만 증여세를 과세합니다.
결론
법이 좀 복잡하다 보니 많이 돌아왔네요. 이번 주제는 ‘부모와 자식 간의 부동산 거래 가능한가?’인데요. 결론적으로 얼마든지 가능은 합니다. 하지만 위에서 언급한 ‘부당행위계산부인’과 ‘증여세 규정’을 철저히 파악해 이에 적합한 금액으로 매매를 진행해야 합니다. 또한 입증 서류는 충분히 챙겨야 하며, 그밖에 변수 등을 종합하여 계획하셔야 합니다. 개인이 준비하기에는 어려울 것 같으니 꼭 세무 전문가와 상의하시기를 바랍니다.
연결된 포스팅 링크
지식거래소의 책
부동산 경매는 안 해도 경매 상식은 알아야 한다!!! <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
