시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
오늘의 주제는 부동산 상식에서 피할 수 없는 ‘상가건물 임대차보호법(상임법)’ 입니다. 얼마 전에 ‘부동산 경매 관련 상임법 요약’을 포스팅 한 바 있는데, 경매에만 국한, 일반적으로 다소 부족한 부분이 있어 몇 가지 추가해서 다시 포스팅합니다. 중복된 내용도 있으니 양해 바랍니다. 물론 <부동산 경매 더하기> 책에는 개요부터 권리분석까지 모두 수록했으니 참조하십시오.
상가임대차보호법의 탄생 배경은?
상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 2002년 11월 1일부터 시행된 법률입니다. 일정 요건을 갖춘 임차인은 다음과 같은 권리가 있습니다. (국세청에서 가져옴.)
일정한 요건을 갖춘 임차인은 상가에 입주하고, 사업자를 신청하면 대항력과 우선변제권의 등의 권리가 생긴다는 내용입니다.
상가임대차보호법은 모든 상가 건물에 적용되는가?
모든 상가건물이 이 법의 보호를 받게 되는 것이 아니고 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당합니다. 즉 종중, 동창회사무실, 교회, 사찰, 자선단체, 향우회, 친목 단체가 임차한 사무실 등 사업자등록의 대상이 되지 않는 비영업용 건물은 상가임대차보호법의 적용 대상이 아닙니다. 비업무용 건물은 확정일자를 받을 수 없으니 전세권 설정 등의 다른 방법을 찾아야겠지요.
영업용 상가건물 임차인들은 모두 이 법에 보호를 받을 수 있는가?
주택임대차와 마찬가지로 상가를 임대차해도 상가건물임대차보호법의 영향을 받게 됩니다. 다만 주택과 달리 상가는 ‘지역별 환산보증금’ 있어 일정한 기준금액을 초과하면 원칙적으로 상가임대차보호법의 적용에서 배제되므로 확정일자를 받을 수 없습니다. 환산보증금은 아래 계산 방법에 따라 정해집니다.다만 일선 세무서에서는 별도의 약정이 없다면 월 차임에 부가세를 포함하고 있으니 참고하십시오.
사업자등록의 대상이 되지 않는 비업무용 건물의 임대차와 이 법에서 정한 지역별 환산보증금액을 초과한 임차인은 원칙적으로 이 법의 보호를 받을 수 없습니다.
※ 원칙은 위와 같으나 환산보증금 초과 임차인도 보호하자는 취지로 대항력, 10년간 임대보장, 권리금보호 등의 권리는 일부 법이 개정되었고, 관련된 사항은 별도로 정리했습니다
※ 2018년 개정안에서 이어 2019년 4월 1일에도 환산보증금이 크게 상향되었습니다. 임대차보호법은 변동이 많은 법 중의 하나입니다. 정치 논리 또는 대중의 요구로 자주 변화되는 경향을 보이니 수시로 확인하십시오.
환산보증금 관련 실무사례 Q&A
Q1 :
저는 2025년 봄에 커피숍을 운영을 목적으로 서울시 종로에 소재한 건물 1층 상가를 임대차계약 했습니다. 제가 상가임대차보호법의 보호를 받는지요?
- 임대차건물 소재지 : 서울시 종로구 OO동 OO번지 – OO호 OO건물 102호
- 임대차 내역 : 보증금 3억 원 / 월 임대료 620만 원
A1 :
환산 보증금 계산식에 대입하면 3억 원 + (620만 원 x 100) = 9억 2천만 원이 환산보증금이 됩니다. 서울시의 환산보증금 기준은 현재 9억 원 이하이므로 귀하는 임대차보호법의 적용대상이 아닙니다. 몇 가지 예외 규정을 제외하고는 이 법의 적용을 받지 않습니다. 귀하는 환산보증금 초과 임차인으로 확정일자를 받을 수 없고, 민법의 임대차 일반 규정이 적용됩니다.
Q2 :
저는 2018년 10월 25일 서울시 강남구 소재 이동통신판매점을 개점하기 위해 1층 상가점포를 임대차계약을 체결했습니다. 제가 알기로는 임대차보호법은 10년간 영업보장 등의 임차인에 대한 보호 장치가 있는 것으로 알고 있는데, 저의 경우는 문제점은 없는지요?
- 임대차건물 소재지 : 서울시 강남구 OO동 OO-OO번지 OO건물 104호
- 임대차내역 : 보증금 3억 원 / 월 임대료 600만 원
- 계약내용 : 월 임대료의 60만 원(부가가치세)
A2 :
귀 점포의 환산보증금을 계산하면 9억 원입니다. 그러나 월 임대료에 대한 부가세를 합산하여 계산하면 다음과 같습니다. 환산보증금 = 보증금 3억 원 +[(임대료 600만 원 + 부가세 60만 원) X 100] = 9억6천만 원 만일 세무서에서 부가세를 포함하여 환산보증금을 계산한다면 귀하는 상가임대차보호법 보호 대상 상가가 아닙니다. 그러나 2015년, 2018년 법 개정으로 대항력 및 10년간 영업 보장, 권리금 등은 보호를 받을 수 있습니다. 계약전에 세무서 담당자에게 확정일자 관련 문의를 먼저 하시고, 부가세가 포함되면 확정일자를 받을 수 없으니 전세권 설정 등 다른 보호 장치를 생각해야 합니다.
※ 주의 : 환산보증금에 대한 법무부 유권해석은 부가가치세를 포함한다고 해석했습니다. 그리고 2009년 4월 수원지법 1심에서는 특약 사항에 “월 차임과 부가가치세는 별도임”을 표기했다면 환산보증금에 부가세는 포함되지 않는 것으로 판결했습니다. 실제로 본인이 확정일자를 받으러 갔을 때 세무서 담당자로부터 부가세 때문에 확정일자 날인을 거절당한 경험이 있으므로 주의를 요합니다. 계약 전에 세무서에 부가가치세에 대하여 먼저 문의해 보는 것이 좋은 방법입니다.
임대차보호법 – 임대료의 인상범위 / 계산사례 Q&A
임대료는 계약당사자 간에 자유롭게 정할 수 있으나, 인상 시에는 연 5%를 한도로 인상할 수 있습니다. 감액의 경우 제한이 없으며, 임대료 금액에 대한 인상이 아닌 기 산출된 환산보증금에서 5%를 인상할 수 있으니 참조하십시오. 다만 코로나19(1급 감염병) 창궐하여 이전에 없던 ‘제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동’이 임차료나 보증금 감액을 요구할 수 있는 조항이 신설됐습니다. 코로나 등의 ‘1급감염병’으로 인해 차임을 제대로 낼 수 없다면 감액을 요청할 수 있다는 뜻입니다. [상임법 제11조 제3항]
Q1 :
저는 서울시에서 상가를 임대하고 있는 건물주입니다. 보증금 5,000만 원에 월 150만 원의 임대료를 받고 있습니다. 현재 계약 후 1년이 경과된 시점입니다. 임차인에게 보증금은 그대로 하고 월세 인상을 요구할 수 있나요?
A1 :
임대차 보호법 조문(차임 등의 증감청구권)에서 보면 1년이 경과된 시점이라면 5% 한도 내에서 인상할 수 있습니다. 환산보증금 이하 임차인에게만 적용되며 금액은 월세에 대한 5%가 아닌 ‘환산보증금의 5%’입니다. 계산하면 다음과 같습니다.
[50,000,000원+(1,500,000원 X 100)] x 5% = 10,000,000원
⇨ 200,000,000 + 증가부분 10,000,000원 = 210,000,000원
⇨ 보증금 5,000만 원을 공제한 나머지 = 160,000,000원
⇨ 160,000,000÷100 = 1,600,000원
임대차 보증금 5,000만 원에 월 1,600,000원까지 가능하므로 기존 임대차 차임보다 100,000원을 인상할 수 있습니다.
상임법의 확정일자에 관한 사례들
① 임차사업장이 넓어 여러 명의 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자
각각의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 합니다. 표로 나타내면 다음과 같습니다.
사례의 101호~110호를 하나의 단일 영업장으로 사용하기 위해 개별 호수의 임대인과 임대차계약을 체결했다면 계약서는 총 8건이 되며, 이때 계약서마다 확정일자를 부여받아야 합니다.
② 동일 건물 내 1층에서 2층으로 이전할 경우의 확정일자 (임대인 같음)
1층과 2층은 별개의 목적물로 인식됩니다. 2층으로 이전하면 1층의 권리는 상실되고 2층의 권리가 이전한 시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차 계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.
③ 계약 연장 시 보증금만 증액되는 경우의 확정일자
임대차보증금의 증액된 부분만 별도의 계약서를 작성했다면, 추가 증액된 부분이 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다. 기존 계약서는 잘 보관해야겠지요.
전대차 관련 상가임대차보호법
① 전대차란 무엇이며 전차인의 경우 이 법의 보호를 받을 수 있는지?
전대차란 본인이 빌린 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 유상 또는 무상으로 사용·수익시키는 계약을 의미합니다. 예를 들어 B는 사업 목적으로 임대인 A 소유의 상가를 임대하였으나, 면적이 넓어 C에게 점포 일부를 재임대한 경우 A는 임대인, B는 전대인, C는 전차인이 됩니다.
② 전차인도 확정일자를 받을 수 있나?
전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않으므로 확정일자 부여대상이 아닙니다. 다만 전차인은 전대인이 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제받을 수 있습니다.
※ 세무서 업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여한 때도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없습니다.
③ 전차인의 계약갱신요구권
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 즉, A가 건물 소유주의 동의를 얻어 가게의 절반을 B에게 전대하였다면, A가 계약갱신을 요구할 수 있는 10년 동안은 B도 A를 대신하여 건물소유주에게 10년간 계약갱신을 요구할 수 있다는 것이지요.
상가임대차보호법의 대항력에 관하여
① 대항력의 내용과 최우선변제권
상가임대차보호법에서 최우선변제권이란 경매나 공매 시 해당 상가의 환가대금에서 근저당 등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 권리를 말합니다. 최우선변제권은 다음의 조건에 부합하면 그 권리가 발생합니다.
˙경매개시신청등기 전까지 대항력을 갖출 것
˙상임법에서 정한 소액임대차보증금에 해당할 것
보증금이 상가임대차보호법에서 정한 기준인 소액임대차보증금에 속하면 일정 금액에 대하여 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 임차한 상가건물에 대한 경매신청등기가 있기 전에 대항력을 갖추었다면, 소액보증금 범위 내에서 확정일자와는 관계없이 다른 권리자들보다 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다.
환산보증금은 임대차 전입 시점이 아닌 담보물권설정일을 기준으로 하므로 주의를 요합니다. 다음은 경매에서 최초 매각기일 전 배당요구 종기까지 배당요구를 하면 최우선변제 되는 일정액의 기준입니다.
② 우선변제권이란?
우선변제권이란 대항요건(상가의 인도 + 사업자등록)을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 임차건물의 경매나 공매 시 환가대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법과 같은 개념으로 보시면 됩니다.
환산보증금 이내 임차인과 초과 임차인 비교
아래 비교표를 작성했으니 참고하세요~
마치면서
임대차보호법에는 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가임대차보호법’이라는 두 개의 큰 줄기가 있는데, 모두 사회적 약자인 임차인을 위한 특별법입니다. 이 법은 물가 압력 및 각계의 요구사항과 정치적 논리로 내용이 자주 변하는 경향을 보여주고 있습니다. 법의 뼈대는 같지만, 수치는 자주 변동될 수 있으니 참조하기 바랍니다.
유튜브 영상, 그마저도 짧은 숏 영상만 주로 보는 이 시대에 너무 길게 썼지요. ㅠㅠ 되도록 짧게 쓰려고 했지만 잘 안되네요. 아무튼, 부동산 상식은 이처럼 모두 연결되어 있습니다. 나는 “경매를 안 하니 경매는 몰라도 된다!”라고 주장하시는 분도 있습니다. 약자를 보호한다는 임대차보호법도 경매의 민사집행법과 연결하지 못하면 무용지물입니다. 위험성을 미리 판단해야지요.
부동산 상식을 좀 더 완전하게 하자는 의미로 지식거래소에서는 <부동산 경매 더하기, 2025년 6월 판>을 발간한 바 있습니다. 이왕 시작한 것! 완전한 부동산 전문가 영역에 함께 도전해 보시지요!
