시작하면서: 깔세의 법적 기준점
안녕하세요~ 무진입니다.임대차 계약서 및 모든 특약을 정리하는 와중에 깔세가 등장했네요. 오늘은 단기 선납 월세(깔세)를 알아볼게요.
깔세의 법적 위치는 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법의 범주에 포함되지 않습니다. 즉, 대상이 아니라는 거죠. 요 문제로 법정 다툼이 꽤 있었습니다. 임차인이 이긴 경우도 있었고, 패소한 사례도 있습니다. 법원에서 주로 보는 쟁점은 계약서상에 ‘단기선납 월세(깔세)’라는 표기가 있는지 여부 또는 포함된 특약 사항에 명백히 이런 조항들이 있는지 였는데요. 임대인의 사정으로 명확한 깔세를 놓는 상황이라면 계약서를 작성할 때 주의해야겠습니다. 이 부분에 집중해 봅니다.
임대인이 깔세를 놓는 이유에 대하여
임대인이 깔세(단기 선납 월세 : 대개 보증금 없이 월세만 내는)를 놓는 사례는 다음과 같습니다.
① 상가 미분양으로 장기 공실 상태를 메우기 위한 임시방편으로,
② 영업부진 등으로 폐업한 공실 상가의 임대료 손실을 보전하기 위하여,
③ 기존 임차인이 영업을 그만두면서 권리금 회수를 위해 건물주와 합의, 새로운 임차인을 구할 때까지 시간을 벌고자 할 때,
※ 현재 깔세 자리인데도 권리금이 있다면 위와 같을 수 있습니다.
④ 임대인의 세금 절세 및 임대 수익 극대화를 위해,
⑤ 재건축 등의 기타 사유.
임차인이 깔세를 얻는 이유
그러면 깔세를 얻는 임차인의 이익은 무엇일까요? 일반적으로 자영업을 하려면 권리금, 임대차 보증금, 인테리어 비용 등 초기 비용이 적잖게 투자됩니다. 많은 비용투자에도 불구하고 장사가 잘될지, 안될지는 검증되지 않아 불안한 시장 상황에 놓이게 됩니다.
깔세는 보증금과 권리금이 없으니 소자본으로 즉시 영업을 시작할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 확인되지 않은 상권에서 투자의 위험성을 줄일 수 있으며, 상권 검증 후 장기 임대차 방법을 통한 사업의 효율적 리스크 관리가 가능합니다.
물론 제가 그 이유에 대해 모든 것을 파악할 수는 없지만, 상기 원인으로 깔세를 선호하는 것 같습니다. 다만 깔세를 얻어 장사하다가 자리 잡은(?) 임차인은 욕심이 생기면서 분쟁이 생기는데요. 상가임대차보호법 등을 들며 계약갱신 요구권을 행사하는 경우가 대부분입니다. 그러므로 서두에서 언급한 제대로 작성된 계약서의 형식이 매우 중요하다고 한 겁니다. 계약서를 알아봅니다.
단기 선납 월세 계약서 사례
‘단기 선납 월세계약서’입니다. 정해진 양식이 없으므로 제가 임의로 만들어 보았습니다. 계약서에 포함될 내용이 적합하다면 당사자 간 계약서로써 효력이 있
습니다. 다음의 내용은 계약서에 들어갈 특약 사항입니다.
세부적인 특약 사항 모음 (단기 선납 월세계약서 : 깔세 )
① 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인 정보제공 및 활용에 동의한다.
② 본 계약은 계약당사자들이 계약서에 인쇄된 내용 전부를 확인하고 동의한 계약임.
③ 현 시설 상태의 임대차 계약이며, 임차인의 부주의로 인한 시설물의 인위적 파손 시 원상 복구한다.
④ 본 계약은 단기 사용 목적의 임대차계약임과 ‘임대차보호법’의 규정 및 대항력이 인정되지 않는다는 사실을 임차인이 인지하고 합의한 계약이다.
⑤ 임차인은 기간 만료 ( )일 전에 재사용 여부를 임대인에게 통보한다.
⑥ 월 관리비 : 금 원(내용 : 공동전기, 공용수도, 청소비 )이며, 전기, 도시가스는 개별적으로 부과한다.
⑦ 월 관리비는 관리규약에서 규정된 금액을 납부한다.
⑧ 임차인이 계약서상의 제OO 조를 이행하지 않을 때는 임대인이 임의로 점포를 개방하여 임차인의 동산을 처분할 수 있으며, 임차인은 이를 민·형사상 책임을 임대인에게 묻지 않을 것을 각서한다.
⑨ 임차인이 사용하는 기간 전기요금 및 가스요금 등 공과금 미납에 대비, 입점할 때 금 원의 예치금을 선납한다. 예치된 금액은 임대인과 임차인이 퇴점을 기준으로 정산한다.
⑩ 기존 시설물을 파손한 때에는 임차인이 원상 복구함을 원칙으로 한다.
⑪ ( )개월 이상의 연장 계약은 불가함.
⑫ 본 계약은 ( )개월의 단기계약인 이유로 ( )개월 간의 총차임은 선납으로 한다.
※ 기타 사항은 계약 상황에 맞게 기재하세요.
마치면서
현재 상가 임대차에는 ‘단기 선납 월세’ 비중도 적지 않습니다. 이런 깔세의 거래는 임차인과 임대인의 직거래, 부동산사무소의 중개와 아울러 ‘단기 선납월세’만 전문으로 알선하는 브로커들도 많은 현실입니다.
단기 선납 월세(깔세)는 상가임대차보호법 적용대상이 아닙니다. 임대인 입장이라면 계약서 양식이나 특약에 깔세임을 명확하게 표시하는 것이 추후 계약갱신 요구 등의 분쟁을 예방할 수 있다는 점도 참조하십시오.
연결된 파일
- 단기 선납 월세(깔세) 계약서 양식 : 계약서 서식과 작성에 대해서는 따로 포스팅할 예정이고, 파일은 임시로 자료실에 올려놓겠습니다.
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