시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
즐거운 부동산 상식 시간입니다. 부동산 경기가 많이 침체됐지요. 생업에 종사하시는 중개사분들도 걱정 많으시겠네요. 하지만 우리나라는 역사적으로 늘 서민은 경기가 안 좋은 상태가 지속됩니다. 아이러니 하지요. 이런 때일수록 힘내야지요~
미국에서 기침하면 우린 독감입니다. 현재 미국 상황은 금리를 내린다는 방향으로 급선회하고 있습니다. 금리를 내리면 시중 자금이 증가될거고, 미국 달러가 풀리면 자산시장에도 당분간 영향을 주겠지요. 우리나라도 영향을 받아 시중 자금이 풀리면 단기간에 자산시장이 커질 겁니다. 즉, 금과 암호화폐, 부동산 시장에도 당분간 우상향 하겠지요. 하지만 통화가 많아진다는 의미는 화폐가치 하락으로 이어지고 결국 원화가치 하락은 불을 보듯 뻔한 단계입니다. 전형적인 양털 깍기. 고물가로 더욱 더 힘든 시대가 올 거라고 예상합니다.
시작하다가 엉뚱한 곳으로 갔네요. 오늘의 주제는 상가주택입니다. 상가주택에 대한 전체적 이해를 위해 숲을 볼 예정입니다. 좀 더 디테일 한 부분은 나중에 한 번 더 포스팅할 예정이고요. 오늘은 상가주택에 대한 간단한 이야기입니다.
상가주택(겸용주택)이란?
상가주택이란 말 그대로 ‘상가+주택’의 합성어로 건물 내에 상가가 있어 상업 활동을 할 수 있고, 별도로 주거용인 주택도 같이 있는 건물의 형태입니다. ‘겸용주택’ 또는 ‘꼬마빌딩’ 등으로 부르며 우리 주변에 참 많습니다.
1층 또는 2층은 상가(점포, 사무실 등)고, 그 이상의 층은 주거용으로 사용되는 건물이 바로 상가주택입니다. 도심지의 주택난 해결을 위해 생겨난 상가주택은 어느 정도 상권이 뒷받침되는 곳에 건축되어 수익성 건축물로 인기가 좋습니다.
‘상가주택’은 건축물대장을 보면 그 내용을 정확하게 알 수 있습니다. ‘주용도’ 부분에 ‘근린생활시설/주택’이라고 표시되고, 건축물현황에는 다음 사례에 표시한 것과 같이 층별로 근린생활시설의 종류, 면적 및 주택의 내용 등이 표기되어 있습니다.
상가주택 – 취득세, 양도세, 부동산 중개보수의 기준은?
부동산을 취득하면 취득세, 국민주택채권 매입 또는 국민주택채권 할인 비용, 인지세, 법무사 보수, 부동산 중개보수 등의 비용이 듭니다. 부동산을 소유하면 보유세인 재산세, 종합부동산세 등의 세금이 부과됩니다. 또한, 가지고 있는 부동산을 팔아 매입 당시보다 이익이 발생하면 그 양도차익에 대하여 ‘양도소득세’가 과세 됩니다. 이렇게 부동산은 취득, 보유, 양도라는 3단계의 세금이 부과됩니다.
복합 부동산인 ‘상가주택’은 부동산 세금과 비용의 기준이 문제가 됩니다. 예를 들어 주택보다 상가의 취득세 요율이 높은 편인데 어떤 기준을 ‘점포 겸용주택’에 적용하느냐에 따라 취득 비용이 달라지겠지요. 부동산 중개보수 또한 상가가 일반적으로 주택보다 더 비싼데···. 이럴 때 상가주택은 상가로 볼까요? 아니면 주택으로 봐야 하나요?
취득세의 기준
상가주택(겸용주택)의 취득세 기준은 상가 부분과 주택 부분을 면적 비율로 안분되어 계산됩니다. 즉, 주택 면적은 주택에 대한 취득세 요율에 따르고, 상가 면적은 주택 외 취득으로 부과됩니다.
양도소득세
양도소득세의 기준은 고가 주택 규정인 12억 원으로 나뉘는데, 12억 이하라면 다음과 같습니다. 면적은 공부 상 용도가 아니라 실제 사용 용도가 기준이므로 건물 사용 형태를 세심하게 분석해야 합니다.
① 주택 부분이 상가보다 클 때는 전부 주택으로 봅니다.
② 주택 부분 ≦ 상가 부분 ➡ 상가는 ‘상가’로 주택은 ‘주택’으로 보아 그 기준으로 과세합니다.
※ 상가주택 양도가액이 12억 원을 초과하면 주택과 상가를 분리해 양도소득세 과세됩니다. 상가주택의 세금 문제는 꽤 복잡합니다. 절세를 위해서는 매매계약 전에 미리 각각의 금액을 적절히 안분해야 하므로 전문 세무사와 상담하시기를 권합니다.
상가주택 부동산 중개보수는?
전체 건물면적에서 주택 부분이 크거나 같다면 주택에 대한 중개보수 요율로 계산합니다. 또한, 상가 부분이 더 크면 전부를 상가로 보아(거래금액의 0.9% 이내에서 협의)로 계산됩니다. 금액 차이가 크네요.
공인중개사가 작성하는 ‘중개대상물 확인설명서’는 위의 상황에 따라 ‘주거용’과 ‘비주거용’을 선별하여 기재해야 하고, 정확히 작성하지 않으면 나중에 문제가 될 수 있습니다.
마치면서
상가주택에 대하여 거시적으로 세금 등의 비용의 포스팅을 마칩니다. 세부적인 내용은 계약 편에서 다시 정리하겠습니다. 상가주택은 위와 같은 기준으로 각종 세금이 처리되는데요. 매매 계획이 있으신 분은 꼭 전문가와 상의하십시오.
중개보수에 대한 질문도 간혹 있습니다.
- “상가와 주택 비율이 딱 반인데 이럴 때는?” -> 주택이 크거나 같으면(이상) 주택 요율입니다.
- “도대체 그 근거가 어디 있냐?” -> 공인중개사법 시행규칙 제20조 6항에 정확히 규정하고 있습니다. 함 찾아보시지요~
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