상가 권리금계약서 작성 사례와 관련된 모든 특약 사항 모음

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

각종 부동산에 관련된 상식과 지식을 무작위로 포스팅하고 있습니다. 오늘은 상가 권리금에 대한 이야기인데요. 지난 시간 워밍업으로 상가 권리금에 대한 전반적 이야기를 한 바 있습니다. 안 보셨으면 아래 링크 함 다녀오세요~

상가 권리금 계약 이렇게 한다 : 권리금 계약 사고 및 임대차 승계까지의 모든 것

상가 권리금 양도양수계약서 작성 사례

권리금 계약에 관하여

상가 계약은 권리금 조율은 물론이고, 점포 임대차까지 연결해야 되기 때문에 공인중개사분들이 쭈욱 해오셨는데요. 다만 권리금 계약은 현행법상 중개대상물이 아니므로 중개사는 모든 걸 참여하되, 권리금 계약서는 양도 양수인 간의 당사자 거래로 처리해 왔습니다. 즉, 컨설팅계약 명목으로 보수를 책정하는 식으로 진행된 오랜 관행입니다. 컨설팅 수수료 명목의 보수는 늘 문제가 됐습니다.

어린이집 양도 양수에 관해 중개사가 권리금계약을 처리한 후 법적 분쟁이 있었는데요. 행정사와의 마찰이 있었네요. (참조: 성남지원 2022고단 577 1심, 수원지방법원 2022노 6573 상고) 결국 대법원까지 갔습니다. 대법원도 같은 판단을 했습니다. 결론은 현행법상 권리금계약은 공인중개사의 중개대상물이 아니므로 행정사가 권리금계약서를 작성하란 말입니다. 아무튼 이런 사안이 있다는 것을 참조하고, 계약서 작성 시 행정사를 대동하든지, 양도 양수자가 직접 계약서를 작성하든지…..(?)

권리 (시설) 양도·양수 계약서 특약 사항 모음

권리금에 관련된 특약을 모았습니다. 권리금 특약은 세부적인 곳까지 꼼꼼히 기록하시기 바랍니다. 상황에 맞는 특약을 선별하여 사용하시고, 이외의 특별한 사항은 직접 문구를 만들어 삽입하세요. 권리양도 계약서 특약란의 지면이 부족할 때에는 별도로 간인하여 첨부합니다.
※ 간인 : 계약 문서가 여러 장이라 그 내용이 하나로 이어진 부분임을 확인할 때 문서를 접어 절반씩 도장 등을 찍는 것을 간인이라 합니다.

시설에 대한 약정사항

① 현 시설상태의 점포 권리 양도 계약임.

② 현 시설 상태의 권리계약이며, 양도인이 보유한 모든 시설물을 양수인에게 잔금과 동시에 이전하여야 한다. (모든 시설물을 사진으로 남겨야 함)

③ 약정한 ~ 시설은 양도인이 철거하고, 양수인이 인수해야 할 물품과 비품은 따로 작성하여 본 계약서에 간인하여 첨부한다. (물품 비품명세서를 별도로 작성하여 사진과 함께 보관) -> 자료실에 올려놓겠습니다.

④ 양도할 집기, 비품 등은 별도의 명세서를 작성하여 양도인과 양수인이 서명한다. 잔금 일에 수량이 부족하다면, 양도인이 원상 복구하거나 배상하기로하며 대여 물품이 있으면 양수인이 승계 또는 반품하기로 한다.

⑤ 판매를 위한 상품, 재료, 부속 등은 잔금일에 원가로 정산한 후 양도·양수하기로 한다.

⑥ 양도인이 양수인에게 양도할 권리와 시설은 별도로 첨부한다.

⑦ 상품의 재고 등은 권리금과 별도로 협의하여 양수인이 매수하기로 한다.

⑧ 본 양도 부동산에 속해있는 모든 간판은 현 상태로 양수인이 인수하기로 한다. 또는 양도인이 철거하기로 한다.

※ 기타 공통 : 계약 상황에 맞게 특약 사항을 자유롭게 정하여 삽입합니다.

권리금계약 후 건물주와의 임대차계약에 관한 사항(선택하여 사용)

① 본 상가의 양도인과 양수인 외(건물주의 임대차 거절 등)의 원인으로 부득이 본 계약이 해제될 때에는 위약금 없이 계약금 일체를 반환하기로 한다.

② 양도인은 본 권리계약 부동산 임대인과의 임대차계약(조건은 임대인에 의해 변동 가능)을 양수인 이름으로 변경 완료한 후 중개인의 입회하에 나머지 권리 잔금을 받기로 한다. (부동산사무소에서 처리)

③ 양도인은 임대인과의 임대차계약을 기존 임대차 내용으로 체결하는데 적극적으로 협조하기로 하며 만일 임대인의 계약 거절, 보증금 또는 임대료의 과도한 변동( )%이 있을 시에는 조건 없이 본 계약을 해제하기로 한다.

④ 건물주와의 본 임대차계약은 20 년 월 일에 체결한다. 그러나 본 계약 전 건물의 중대한 하자 또는 임대료 변경(증가) 시는 본 계약은 해제되며, 계약금 일체를 조건 없이 반환키로 한다.

⑤ 양도인은 건물주와의 임대차계약을 권리양도 계약서에 명기된 동일한 조건으로 임대차계약을 책임지고 이행하기로 한다. 만일 임대인과의 임대차 계약 조건이 다르면 이에 따른 차액 일체를 양도인이 책임지고 부담한다.

영업허가 관련 약정사항

① 영업허가 및 영업에 관련된 제반 사항 일체는 양수인이 책임진다.

② 영업허가 불허 시 본 계약은 자동 해제된다.

③ 업종은 OOO로 한다.

각종 영업권리와 연관된 조항들

① 허가증 및 영업자 지위 승계, 양도양수서 등 본 상가의 영업에 관련된 행정 제반 서류의 인수인계(지자체 실무 진행 포함)는 잔금 시에 처리한다.

② 행정처분 확인 결과 양도인이 계약 시 고지하지 않은 하자가 있으면, 본 계약은 무효로 하며, 양도인은 지급받은 계약금 일체를 양수인에게 조건 없이 즉시 반환한다.

③ 잔금일 이전까지 양도인의 영업으로 인한 행정처분은 양수인이 승계하지 않으며, 책임 일체는 양도인에게 있다.

④ 인허가 단계에서 하자가 발생하거나 계약일 이후 잔금 전에 영업정지 및 행정처분 시 양도인이 책임진다.

⑤ 프랜차이즈 가맹점 승계 계약일 경우: 양도인은 잔금 전까지 본사와 승계계약을 책임진다. (승계비용 등 조건이 있을 시 비용부담의 주체 등 표시)

⑥ 양도인은 동일한 지역(또는 해당 부동산으로부터 반경 OO ㎞ 이내) 내에서 양도한 업종 또는 그와 유사한 영업행위를 하지 않는다. 만약 이를 위반하면 양도인이 수령한 영업 권리금의 배액(위약 조항 따로 정함)을 손해배상금으로 양수인에게 지급하기로 합의한다.

⑦ 본 계약 부동산 반경 ( )Km 이내 에서는 동종업종 및 업무에 종사하지 않도록 한다. 위반 시에는 손해배상(분쟁을 미리 방지하기 위해서는 구체적 거리, 구체적 손해배상의 액수 등을 정할 필요가 있음 : 평균 매출 이익의 % 등의 합리적 숫자 도출 요함)

⑧ 향후 O 년간 OO 구 관내에서 OO 상호로 본 계약과 관련된 업종을 하지 않기로 약정하며 위반 시 손해를 배상하기로 한다. (구체적 손해배상 부분 언급)

마치면서

권리금 계약에 대한 포스팅을 마칩니다. 위의 특약 내용은 일반적인 예시 조항이므로 참고 자료로 활용하시고, 상황에 따른 특약은 직접 작성하기 바랍니다. 상가 권리계약은 생업과 밀접한 연관성이 있으니 누가 작성해 주면 나는 날인한다는 생각은 위험한 발상입니다. 당사자 모두 주체적으로 계약에 참여하시길…

긴 글 끝까지 읽어주심에 감사드리면서 다음에 또 뵙겠습니다. 모두 행복하세요~