시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
상가의 계약 후 임대차 기간과 임차인의 계약갱신 요구 그리고 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유까지 묶어서 포스팅합니다. 밀접하게 연관되어 있으니까요. 모든 내용은 상가임대차보호법을 근거로 진행합니다. 오늘도 무더위를 견디느라 고생하십니다. 항상 건강 유의하시기를….
상가 임대차계약 기간에 대하여
상가임대차보호법에서 상가의 임대차계약 기간은 1년으로 규정하고 있습니다. 그러나 본인의 의사에 따라 1년 미만의 기간을 정한 것도 유효합니다. 상가임대차보호법에서 규정한 1년은 최소한의 상가 임대차 기간을 보장한다는 내용의 법조문 가져왔습니다.
계약 기간을 1년 미만으로 정한 경우
예를 들어 계약 기간을 6개월로 정한 후 영업을 했는데 임차인의 사정으로 연장한다면, 최초의 약정과 관계없이 계약 기간 1년을 주장할 수 있습니다.
계약 기간을 정하지 않은 경우
법률상 1년으로 간주하여 임차인은 1년을 주장할 수 있으며, 언제든지 해지할 수도 있습니다.
상가임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하는 특별법이므로 이 법의 규정을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그러므로 임대인은 상가임대차보호법에서 정해놓은 해지 사유 외에 계약을 해지할 수 없고, 1년간의 계약 기간을 보장해야 합니다.
상가 임대차 계약갱신 청구
‘상가건물임대차보호법’에서 임차인은 임대차 기간 만료 6월~1월 사이에 최초의 임대차 기간을 포함 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 조항은 임차인을 보호하는 강행 규정으로써 임대인은 꼭 지켜야 합니다. 그러나 임차인의 이런 ‘계약 갱신’의 요구가 받아지지 않을 때가 있습니다. 다음의 내용이 임차인의 요구를 임대인이 정식으로 거절할 수 있는 사유입니다. 법조문에서 주요 부분만 발췌합니다.
임대인은 이럴 때 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다
① 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있다면
임차인이 월세를 세 번 이상 연체하면 임대인은 남아있는 기간과 관계없이 계약을 해지할 수 있습니다. 3기란 연속된 3회가 아닌 총 3회를 의미합니다. 예를 들어 매월 7일 100만 원의 월세를 지급하기로 계약한 후 3월, 5월에 1기씩 연체하고, 7월에 1기분의 월세를 약정일 기준으로 연체했다면 총 3회(300만원)가 되어 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
② 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성 불가 시
③ 임대인의 동의 없이 목적건물 전부 또는 일부를 전대한 경우
④ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑤ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우 계약서에 공사시기 및 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적을 고지한 경우.
