시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다.
상가 임대차 관련 포스팅을 시작하면서 한편으로는 참 답답하네요. 우리나라는 상가가 넘 많습니다. 그간 대기업 우선 정책으로 수출 주도로 가다 보니 국내 양질의 일자리는 부족하고, 그 부족분을 자영업이 보충하는 형태의 각자도생의 길… 결국 여기까지 왔습니다.
초고령사회로 진입하면서 은퇴한 세대 사람들이 갈 곳을 잃어 자영업으로 뛰어듭니다. 베이비붐 세대는 위로는 부모 공양, 아래로는 자식들을 지키느라 정작 본인의 노후 준비는 제로입니다. 결국 최후의 보루인 퇴직금 등으로 자영업에 뛰어듭니다. 모자라는 부분은 대출로 때우고요. ㅠㅠ 결과적으로 남발한 대출 지원정책은 결과적으로 돈의 가치를 희석, 자영업자에게 부메랑으로 돌아옵니다. 뇌관이 된 거죠. 꽤 오래됐습니다.
갑자기 은퇴한 세대들이 본인이 평생 경험하지 못한 현실 최악의 일자리에서 견디지 못해 급한 마음에 자영업에 뛰어듭니다. 먹고살아야 하니까. 준비가 안된 창업은 폭탄을 들고 불속으로 뛰어든 불나방과 같습니다. 당분간 생존을 위한 창업은 지속될 거고, 준비가 안된 창업자들은 지옥을 경험할 것 같습니다. 하긴 준비 할 여유가 전혀 없는 거죠. 마음만 급합니다. 젊은 사람이야 실패해도 다시 시작할 시간과 열정이 있지만, 이미 고령이 된 사람들은 쉽게 빠져나오지도 못하는 지경에 이릅니다.
마음이 급하고, 정확한 상식 부재로 결국 프랜차이즈 창업을 하게 되는데요. 아는 게 없으니 컨설팅 영업사원에게 모든 걸 맡깁니다. 시작부터 허점투성입니다. 게다가 창업 컨설팅업체는 거의 허위매물로 홈피를 가득 채워 고객을 유도하며, 각종 권리금, 수수료 작업 등… 제가 보기에 거의 사기에 가깝습니다. 맡기더라도 모든 과정은 본인이 직점 챙기는 것이 중요합니다. 본인 사업이니까요!
할 말이 많다보니 길어졌네요. 창업을 계획한다면 시장조사, 상권, 아이템 선정, 등등… 시작부터 제대로 준비를 하자는 의미로 차근차근 하나씩 포스팅을 합니다. 그래서 오늘의 주제는 ‘상가 임대차 계약 전에 점검할 내용’으로 가볍게 시작합니다.
상가 임대차 필수 서류
부동산을 전·월세로 임차하거나 매입할 때의 기본서류는 [부동산 기본상식 편]에서 알아보았습니다. 부동산은 태생이 같으니 상가 임대차 역시 관련 서류는 필수적으로 발급하여 확인해야 합니다. 권리의 변동이 언제 일어날지 모르므로 주요 시점인 계약, 중도금, 잔금 지급 직전에 반드시 점검해 보아야 합니다.
모든 부동산의 기본은 동일하므로 공적 장부의 내용 또한 같습니다. 등기사항전부증명서로 소유주, (근)저당권 등 대출금액, 권리 관계 등을 알아보고 건축물대장 등의 서류를 검토하는 절차를 기본적으로 해야 합니다.
상가는 임대인과 임대차계약 전에 권리금계약이 선행돼야 하며, 허가, 신고, 영업승계 등 일반 주거용 건축물보다 좀 더 세심하게 살펴야 합니다. 상가점포 등의 계약 전에 기본적으로 점검할 사항을 다음과 같이 나열합니다.
사업장 관련 점검사항
인수할 사업장의 부동산 기초조사를 한다
사업장 주소, 업종 등 사업자 관련 내용을 숙지 후 해당 관청에 문의할 기본자료를 입수합니다.
영업자 지위 승계가 가능한지 점검
부동산 부동산중개업소에서 계약한다면 공인중개사가 잘 처리하시겠지만, 본인이 직접 확인하는 것도 중요합니다. (대인, 대물, 자유업종 등) 행정처분에 관련된 사항도 확인합니다. 계약서 특약 사항에 승계 여부를 넣어 만일을 대비합니다. (예 : “행정처분 및 기타 사항으로 영업 승계나 입점할 수 없거나, 영업정지 등의 불이익 등이 있으면 본 계약은 조건 없이 해제된다.” )
부동산 기본서류 및 위반건축물 여부 확인
부동산 기본 서류는 모두 열람 및 발급하고, 특히 건축물대장에 표기되는 ‘위반건축물’ 유무를 꼭 확인해야 합니다. 위반건축물 때문에 입점할 수 없는 사례가 많으니 반드시 점검하세요.
건축물의 용도변경을 필수로 하는 업종이라면
해당 시·군·구청에 용도변경에 관한 절차를 미리 문의한 후 계약서에 기재. 임대인 동의와 설계 변경을 해야 한다면 비용처리 문제 등의 주체를 미리 협의하여 계약서 특약에 포함합니다.
전세권 설정 문제는 상가 소유주의 서류가 필요하므로 동의 여부를 미리 합의합니다.
비품 등 시설물 인수에 대한 사항 협의
기존 임대차 금액 확인
기존 임대차 금액이 얼마인지 확인, 승계 가능한지를 협의합니다.
기타
소방 필증, 협회 및 동호회 가입, 화재보험, 전기승압, 리스 승계, 전화번호 승계, 동일 업종 영업금지 등 점검할 내용이 많으므로 꼼꼼하게 정리한 후 계약
에 임해야 하며, 입수된 내용은 문서화 후 계약에 유리한 상황을 만듭니다.
마치면서
위와 같이 상가 임대차계약 체결 전에 알아보아야 할 사항을 정리했습니다. 일반 주택임대차와 달리 상가는 신고, 영업허가 등 법률과 행정절차에 영향을
받으니 사전에 파악하고 진행해야 합니다. 좀 더 자세한 내용은 앞으로 보충하겠습니다.