시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
부동산 상식을 기록하고 있습니다. 상가도 빼놓을 수 없는 분야라 짚고 넘어갑니다. 오늘의 주제는 상가 임대차의 ‘묵시적갱신’입니다. 주택과 마찬가지로 상가도 같은 이론적 근거를 가지고 있습니다. 그러나 상가임대차에서 환산보증금초과 임차인은 특히 묵시적갱신에서 주의해야 하는데요. 그 이유에 대해 집중해 봅니다.
상가 임대차 묵시적갱신?
상가 등 근린시설을 임차하면 금액, 계약 기간 등을 기록한 상가 임대차계약서를 작성합니다. 입주 후 임차인은 약정한 기간 상가를 배타적으로 사용할 권리를 가지며 상가건물 임대차보호법의 보호를 받게 됩니다.
‘묵시적갱신’이란 계약의 연장 등에 대해 법으로 정한 기간 내에 아무런 의사표시 없이 지나간 경우를 말합니다. 일단 묵시적갱신이 성립되면 전 임대차 계약과 똑같은 조건(존속 기간 1년, 동일한 금액, 조건)으로 다시 계약이 성립된 것으로 본다고 상가임대차보호법 제10조에서 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법은 임차인을 위한 강행규정이므로 ‘묵시적갱신’ 하에 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고(3개월 지나면 효력 발생), 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다. 임대인에게는 좀 불리한 법이죠.
묵시적갱신 Q & A
[문의]
오늘 상가 임대차계약서를 보니 계약 만료 일자가 20 년 3월 13일로 되어 있습니다. 오늘이 20 년 4월 7일인데 계약 기간이 지나버렸네요. 저도 깜빡 잊고 있
었고, 건물주(임대인)도 지금까지 아무 연락도 없습니다. 어떻게 해야 하나요?
[답변]
질문하신 내용이 묵시적갱신의 전형적인 사례입니다. 계약 갱신에 관한 아무런 의사표시 없이 임대차계약 기간이 지나간 경우입니다. 이때는 전 계약서 내용과 똑같이 자동으로 연장됩니다. ‘상가임대차보호법’은 영세 사업자들의 권익 보호를 위해서 제정되었습니다. 상가건물 임차인 중 지역별 환산보증금이 일정 금액 이하인 사업자가 이 법의 묵시적갱신의 적용을 받습니다.
환산보증금 초과 임차인 묵시적 갱신 주의해야 한다!
상가임대차보호법 제10조의 묵시적갱신은 일정 금액 이내의 임차인에게는 유효합니다. 그러나 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에는 다른 법의 적용을 받으므로 주의해야 합니다.
‘환산보증금 초과 임차인’의 묵시적갱신은 ‘민법 639조’ 규정이 적용되어 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되기는 합니다. 그러나 상가임대차보호법의 묵시적갱신과는 달리 당사자는 언제든 해지의 통고를 할 수 있으므로 임대인과 임차인 모두 불안한 위치에 놓이게 됩니다.
- 임대인 : 통고 후 6월 지나면 해지 가능.
- 임차인 : 통고 후 1월 지나면 해지할 수 있음.
환산보증금 초과 임차인도 10년의 계약갱신요구권은 인정되므로 이런 위험을 방지하기 위해서는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 잊지 말고 행사해야 합니다.
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