상가 점포 경매 입찰 시 영업자 지위승계에 대하여

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

오늘의 주제는 상가 경매에 대한 이야기입니다. 근린시설 전체로 확대하면 많이 길어지니까 우리나라에서 제일 많은 음식점(식당)으로 한정, 주제를 이어갑니다.

경매로 상가를 낙찰받는 이유는 물론 시세차익도 있겠지만, 대개 임대수익 또는 본인이 직접 운영하려는 목적입니다. 어떤 내용이라도 낙찰받기 전에 몇 가지 점검할 사항이 있습니다. 특히 특정 업종을 영위하기 위한 목적의 상가는 신고와 허가를 받는 데 문제가 없는지 먼저 확인합니다.

식품접객업 용어 정리

우리가 식당으로 알고 있는 음식점은 법적 용어로 ‘식품접객업’입니다. 이에 대한 포스팅은 이미 한 바 있습니다. 기초 정보가 필요한 분은 하단 링크를 확인하십시오. 참고로 우리 법(식품위생법 시행령 21조 제8호)에서 정한 식품접객업의 개요는 다음과 같습니다.

식품접객업’은 휴게음식점, 일반음식점, 단란주점, 유흥주점, 위탁 급식 및 제과점으로 분류됩니다. 표를 좀 보기 쉽게 표현했습니다.

① 휴게음식점 : 패스트푸드점, 분식집 등으로 술은 안되고 음식만 파는 곳으로 신고 후 영업.

② 일반음식점 : 대부분의 식당. 식사 + 음주 가능한 곳으로 신고 후 영업.

③ 단란주점 : 음주 + 노래 가능한 곳으로 허가를 받아야 함.

④ 유흥주점 : 룸살롱 등을 말하며 음주 + 노래 + 유흥접객원을 고용 가능한 곳으로 허가를 받아야 함.

⑤ 위탁 급식 : 집단급식소에서 음식류를 조리하여 제공하는 영업.

⑥ 제과점 : 빵, 떡, 과자 등을 제조 판매하는 곳으로 신고 후 영업 가능.

현재 영업 중인 상가를 입찰할 때 고려할 사항

근린시설을 낙찰받는다고 가정할 때 두 가지의 경우의 수를 추출합니다.

첫째, 현 임차인이 경매 후 낙찰자와 재계약하는 경우.
둘째, 현 임차인이 명도 되어 점포를 비우고 나가는 상황.

낙찰자가 임대목적이라면 현 임차인이 재계약한다면 문제가 없겠지요. 다만, 현실에 맞는 협상은 필요합니다.

대항력이 없는 임차인은 명도의 대상인데, 동일 업종을 임대 놓거나, 같은 사업을 할 계획이라면 임차인이 나가기 전에 현 임차인과 협상으로 영업자 지위 승계를 받아놓는 것이 유리합니다. 자유업종은 문제없겠지만, 신규로 신고나 허가를 받아야 하는 업종이라면 꽤나 까다로울 수 있기 때문입니다.

전 임차인의 영업자 지위승계

낙찰받아 본인이 직접 운영한다면 영업자 지위승계를 받아야 하는데요. 관련 내용은 하단 링크에 정리했으니 참조하십시오. 영업신고 및 허가 조건이 엄격한 업종은 현 임차인과 미리 조율, 일정 비용을 합의금으로 주더라도 승계를 받는 것이 좋습니다. 주의할 점은 영업자 지위승계는 좋지 않은 각종 행정처분이 같이 승계될 수도 있으니 미리 지자체 담당자에게 행정처분 등을 확인해야 합니다.

영업자 지위승계를 하지 않고 신규로 신고 및 허가를 받은 경우

신규로 인허가를 받는다면 위반건축물, 정화조, 소방, 주차 규정, 계단 등을 확인해야 합니다. 종전 사업주가 인허가 받았을 때와 다른 규정들의 신설, 변경 등의 문제가 있을 수 있기 때문이지요.

기본적인 주의 사항은 다음과 같습니다.

일반음식점과 휴게음식점은 신고업종이므로 담당구청 환경위생과에서 관련 서류를 첨부하여 신고절차를 이행하시면 됩니다. 본 포스팅에서는 일반적인 구비서류를 안내하고 있는데, 시점에 따라 신고절차가 달라질 수도 있으니 지자체에 직접 문의하십시오. 기존 공실 점포를 인수하여 신고 및 허가받는 것과 마찬가지로 경매로 낙찰받을 점포가 명도든, 공실이든 같은 방향성을 가집니다.

① 건축물대장상에 위반건축물 등재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

위반건축물이 등재되어 있다면 영업신고 자체가 불가하므로 위반건축물 원상복구가 선행되어야 합니다. 한번 생성된 위법건축물은 원상복구가 어려우니 입찰 전 확인은 필수겠죠. 그리고 용도 변경 가능성도 함께 체크합니다.

② 상가가 오랫동안 공실이었어도 구 사업자의 폐업 여부를 확인해야 합니다.

전에 영업하였던 분이 고의로 또는 모르고 영업신고증 및 사업자를 폐업하지 않았다면, 신규 영업신고가 불가합니다. 이때는 구 사업자가 직접 폐업신고를 하든지 아니면 낙찰자가 직권말소를 신청해야 하는데 결국, 시간이 오래 걸린다는 단점이 있습니다. 참고로 전 영업자가 폐업신고를 하지 않았다면 사업자 말소를 해야 하는데, 이 절차는 의견제출, 공시송달 및 최종 직권말소까지 빨리 진행해도 약 1~3개월은 걸립니다.

③ 정화조가 지하에 매립된 경우 적정 용량을 확인해야 합니다.

④ 하수도 원인자부담금도 사전에 알아봅니다. 하단 링크 참조

마치면서

입찰 대상 근린시설이 현재 장사가 잘되는 편이라면, 퇴거하는 임차인에게 영업자 지위승계를 합의하는 것이 좋습니다. 물론 비용이 들겠지요. 하지만 안정적인 임대수익과 새로운 임차인을 구할 때 동종업종 유치에 매우 유리합니다.

연결된 포스팅 링크 및 지식거래소 책 소개

경제적 자유는 지식의 깊이와 비례한다!

기본 상식도 없이 치열한 경매시장에서 돈을 벌 수 있다는 착각은

공부도 안 하면서 무조건 서울대 갈 수 있다는 자신감과 무엇이 다른가!!!

경매는 기본 지식과 아울러 현장에서 답을 찾아야 한다!