시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
요즘에는 자식들은 출가하거나 또는 독립해서 부모와 따로 거주하는 경우가 많습니다. 대부분 그렇지요. 그중에 아버님은 돌아가시고 홀어머니 혼자 집을 지키며 사는 예도 많습니다. 초고령화 사회의 언저리에서 이런 사례는 비일비재 할 겁니다.
오늘의 주제는 홀로 살아오신 어머님이 집 한 채 남기고 돌아가신 후에 겪게 되는 자손들의 흔한 이야기입니다. 물론 무지 재미있는(?) 부동산 세법이 포함됩니다.
사례 이야기
장남 A는 어머니가 돌아가신 후 얼마 되지 않아 생전에 사셨던 어머님 소유의 작은 빌라에 형제들과 함께 방문하였습니다. 과거에 단란했던 시절이 주마등처럼 스쳐 무척이나 슬프지만, 장남으로서 정리해야 한다는 생각으로 형제들과 이런저런 대화 중에 “어머니 집은 관리할 사람도 없으니 이번 기회에 팔아버리자!”라는 합의를 합니다. 그리고 A에게 모든 것을 위임합니다.
다음날 A는 어머니(피상속인) 소유의 주택을 시세보다 좀 저렴한 가격으로 부동산 사무소에 매매를 의뢰하였습니다. 마침 그때 집을 구하고 있는 젊은 부부가 그 집이 너무 맘에 들어 당장 계약하겠다는 의사를 밝힌 상황입니다.
사례의 부동산 전체 내용 정리
① 부동산 매도 의뢰 시점 : 2025년 1월 15일
② 피상속인의 사망 시점 : 2024년 11월 15일
③ 상속주택의 종류 : 경기 OO시 OO동 OOO-OO번지, 전용면적 40㎡ 2층 다세대주택
④ 상속인의 수 : 주된 상속인(장남) 외 2인
⑤ 본 부동산 매매의뢰 당시에는 상속 등기가 완료되지 않은 상태. 현 소유자는 피상속인(망인) 명의로 되어있음. 상속등기할 예정임.
⑥ 상속인들은 본 주택을 꼭 팔았으면 함.
⑦ 본 주택의 공시가격(공동주택가격)은 1억 5천만 원이며 실제 매매가격은 2억 3천만 원으로 예약된 상태임.
⑧ 현재 젊은 부부가 본 다세대주택을 취득할 의사 있음.
부동산의 권리를 넘기는 이전등기는 반드시 상속등기를 마친 후 하는 것이 맞습니다. 상속인들이 상속등기를 마친 후 거래를 하면, ‘공동소유 부동산’의 매매계약이므로 공유자 전원이 참여하여 계약을 체결하면 됩니다. 그리고 상속등기 전 매매계약을 한다면, 상속인 전체나 권한 대리인을 통한 매매계약서를 작성한 후 잔금 전까지 상속등기를 마치면 됩니다. 또는 잔금 때 상속등기와 소유권을 동시에 처리해도 무관합니다.
본 부동산이 주변 시세보다 저렴하고, 놓치고 싶지 않은 마음에 현재 상태에서 매수인이 급히 계약을 원합니다. 이런 경우에 매수인, 매도인(상속인들), 공인중개사사무소에서 점검해야 할 것은?
매수인, 매도인, 공인중개사가 점검할 사항과 순서
Step 1 : 상속주택의 세무 상식을 알아본다
① 상속세의 신고기한은 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이다.
② 상속인이 무주택자라면 취득세가 0.8%로 감면됩니다. ※ 참고 : 상속인 1주택 이상은 취득세 2.8%
③ 상속개시일 후 6개월 이내에 팔면 양도세가 없습니다. ※「모르면 큰 손해 보는 상속 주택 양도소득세」포스팅 참조.
④ 양도세 계산은 상속 당시 전후 6개월 내에 매매된 매매사례(시가)를 기준으로 합니다.
⑤ 매매사례가 있다면 그 가격으로 상속등기를 것이 양도세 절세에 유리합니다. 하지만 소형 주택(다세대)은 대부분 매매사례가 없으므로 상속등기를 할 때 양도소득세를 대비, 감정평가 등을 통한 상향된 금액으로 결정합니다.
⑥ 상속세는 공제금액(기초공제 2억, 일괄공제 5억)으로 인해 재산 액수가 작은 소형주택은 상속세가 거의 없습니다.
상속 관련 세무 관련 사항을 숙지한 후 주된 상속인과 매수인과의 가계약을 체결. 가계약의 특약 문구는 다음과 같이 정합니다.
Step 2 : 부동산 매매 가계약을 체결한다
- 본 가계약은 상속주택에 대한 주된 상속인(OOO)과의 계약이며 아직 상속등기가 완료되지 않은 이유로 본계약은 상속등기 완료 후 체결하기로 한다.
- 매도인은 20 년 월 일까지 상속등기를 완료하며 이를 어길 시 본 계약은 즉시 효력을 잃는다.
- 가계약금은 본 가계약의 당사자인 (OO은행 예금주 OOO) 으로 송금한다
- 상속등기 후의 본 계약의 조건은 따로 명시하되, 본 부동산의 매매금액은 금 원정으로 특정하기로 한다.
- 거래의 안전을 위해 상속등기의 법무사는 매수인 또는 해당 개업 공인중개사가 지정한 법무사가 처리하기로 한다.
위와 같은 특약으로 가계약서를 작성한 후 상속등기를 준비. 본 특약 사항은 단순한 예에 불과하므로 현재 상황에 맞게 작성하도록 합니다.
Step 3 : 상속등기 완료 및 본계약 체결(중도금 및 잔금 일정 및 기타 사항 정함)
상속등기 서류는 아래와 같으며 상황에 따라 추가될 수도 있습니다. 그러므로 서류를 제출할 때는 법무사사무소에서 직접 전달하고, 부족한 서류는 근처에
서 즉시 발급받아 보충하도록 합니다.
피상속인(망인) 서류
말소자 주민등록초본 1통
제적등본 1통
친양자 입양관계증명서 1통
입양관계증명서 1통
혼인관계증명서 1통
기본증명서 1통
가족관계증명서 1통
상속인 전원(상속인 본인들 직접 발급)
가족관계증명서 각 1통
기본증명서 각 1통
인감증명서 각 1통(상속등기용)
주민등록등본 각 1통
인감도장(전원)
등기권리증 또는 등기부등본
마치면서
상속받은 주택의 매매에 대해 알아봤습니다. 상속등기 전에 매매계약(가계약)을 한다는 내용이었는데요. 결국 상속 등기를 동시에 처리하든, 가계약 후 처리하든지 소유권이 넘어가려면 상속등기가 우선입니다. 가계약을 먼저 하는 방식은 제가 직접 처리한 방법인데요. 더 좋은 방법이 있으면 그렇게 하면 됩니다. 신속하게 처리하려면 가계약이 효율적인 방법이고, 6개월 내 빠르게 정리하면 양도세가 0가 되므로 세금에 관련된 번거로움도 감소되는 효과도 있습니다.
재미없는 이야기 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다. ^^
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